防工程停车位所有权的权利主体与变动论文

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  201X 年 5 月 28 日,宁波华泰股份有限公司向楼某售出位于华泰剑桥二期的车位,其在出卖时并未说明该车位属于人防工程。楼某直至 2008 年才偶然得知这一情况,遂向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼,要求法院确认二者间协议无效,并返还其购车位款项和利息损失。

  这一案件的争议焦点主要在于人防工程停车位 所有权的权利主体以及其物权变动的效力。这两个问题不仅是本案的焦点问题,也是近年来社会普遍存在的一个难题。随着城市步伐进程的加快,住宅小区有车族停车难的问题及所引发的社会矛盾也凸显出来,人防工程停车位的建设对缓解小区停车难的矛盾起到了一定的作用。但是,由于人防工程的特殊性以及有关法律规范的缺失,人民防空工程产权归属不明确,阻碍了人民防空工程资源的市场化配置。下面,笔者将在本案的基础上对这两个问题进行具体的分析论述。

  一、人防工程停车位所有权的权利主体

  (一)人防工程停车位不属于国家所有

  笔者认为人防工程停车位不属于国家所有,这是因为:

  首先,包括《物权法》、《人民防空法》在内的现行法律中,并无条文直接明确规定人防工程停车位属于国家所有。在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。

  其次,对于人防工程停车位而言,国家并未进行直接的投资,当然不具有取得其所有权的基础。建设单位按照《人民防空法》等相关法律、法规的规定在建设过程中修建一定比例的人防工程的行为是在履行公民人民防空的义务,其使用也需要符合相关法律的规定,但这种对特别法的遵守并不意味着其所有权归属的转移。在前述引导案例中,法院认为投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态,其财产归属并未改变 ,在法律没有明确界定所有权归属的情况下,应当认定投资者就是所有者,但国家可以在战时征用人防工程。根据“谁投资,谁收益”的原则,人防停车位当然不属于国家所有。

  因此,笔者认为,人防停车位不属于国家所有。

  (二)人防工程停车位不是业主共有的法定共有部分

  笔者认为,人防工程停车位不属于《物权法》第 73 条规范的建筑物区分所有的共有部分,小区业主并未原始取得其所有权。

  首先,人防工程停车位不是“附属公共配套设施”.笔者认为不能错误的把“配套”当作产权概念,其仅仅是指功能上的辅助配套。人防工程与小区的道路、绿化区有明显的差异。小区的道路及绿化的特点使得开发商不能和个别业主签订合同约定将道路、绿化区归属于该个别业主所有,而拒绝其他业主均从该路通过或是欣赏该绿化区的自然景物。但人防工程如果具有独立的使用功能并能与其他工程相分割,开发商就应当有权决定其处置、使用的方法、方式。

  其次,人防工程停车位的面积单独计算。在业主购买商品房时,需要各位业主进行分摊的是共有建筑面积,而不是公共配套设施的面积。根据 2000 年 8 月 1 日颁布实施的《房产测量规范》的相关规定以及建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定,居民小区人防车库面积是独立计算的,而不包含在业主所购买的房屋面积中。

  综上所述,笔者认为,人防工程停车位不属于法定共有,不能认为小区业主原始取得其所有权,至于其通过买卖等形式继受取得人防工程停车位的所有权的相关情况,笔者将在本文第二部分进行论述,在此不做详细论述。

  (三)人防工程停车位是开发商所有的专有部分

  首先,人防工程停车位是建筑物区分所有的专有部分。居民小区人防车库与法定共用部分有本质区别,如假设一位业主对楼梯拥有独立的所有权,将会影响其他业主对该楼梯的使用,而一位业主拥有一个停车位在通常情况下却不会对其他业主造成影响。居民小区人防车库具有独立的经济效用及利用上的独立性,完全可以作为专有权的客体单独使用。同时居民小区人防车库具备所有权客体特定的、独立物的要件,完全能够成为所有权客体。因此,人防工程停车位完全符合建筑物区分所有的专有部分的属性,应认为其是建筑物区分所有的专有部分。

  其次,开发商通过投资建设取得人防工程停车位所有权。如前文所述,市场经济条件下,界定产权最基本的原则应该是谁投资谁享有产权。对于商品房小区的地下人防工程,在法律没有明确界定所有权归属的情况下,应当认定投资者就是所有者,因人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资,所以应当认定其归投资者所有。

  综上所述,笔者认为居民小区人防车库属于建筑物区分所有的专有部分,开发商通过投资建造原始取得了对人防车库的所有权,至于其是否转移给全体业主则需要通过业主与开发商之间的合同来约定。

  二、人防工程停车位物权变动效力

  (一)人防工程停车位转让合同效力之认定

  笔者认为人防工程停车位的所有权应由开发商原始取得。

  然而,目前,在法律层面尚未对人防车位的产权归属作出明确的规定,在现实中,人防工程停车位很难进行产权登记。正如笔者前文的分析,尽管地下入防车位的财产权受到很大程度的限制,但在我国法律和行政法规并没有关于地下人防车位不得转让的强制性规定的情况下,开发商作为人防工程停车位的所有人,有权将地下人防车位转让给业主。如果开发商与业主签订地下人防车位转让协议时,已经明确告知或者在协议中载明车位属于人防工程的,应认定协议有效。如果开发商在与业主签订地下人防车位转让协议时,未明确告知车位属于人防车位的,则业主有权依据《合同法》第 54 条第 1 款的规定,行使撤销权。

  (二)人防工程停车位取得应采公示对抗要件主义

  目前,由于立法领域的空缺,大多数地区人防车位都难以进行产权登记。但现实中,通过合同形式转让人防车位的现象却存在,也因此引发了许多实际的问题,前述引导案例便是其中之一。

  鉴于这一社会现实,笔者认为,对于人防工程停车位的物权变动可参照农村土地承包经营权的做法,采公示对抗要件主义。这样更有利于现实中纠纷的解决,保护当事人的权益。

  三、人防工程停车位物权变动的法律限制

  (一)《物权法》对人防工程停车位物权变动的限制《物权法》对人防工程停车位物权变动的限制主要体现在其第 74 条前两款的相关规定。

  首先,第74 条第 1款对小区车位、车库的出售或租赁进行了基本的限制。有学者主张该条文中“首先”等同于“优先”.笔者对此持赞同意见,即笔者认为对于人防工程停车位的物权变动,应当优先满足小区业主的使用需求,不能任意出售或租赁给小区业主以外的第三人。

  其次,第 74 条第 2 款规定以约定的方式确定小区车位的权属,实际上是给予开发商一定的自由选择的权利,开发商可以根据市场的实际状况来选择可以获取更多利润的方法。同时,这一条款在一定程度上,也为人防工程停车位的物权变动提供了一定法律的支持。

  综上所述,笔者认为,作为车位的一种形式,居民小区人防车库理应适用《物权法》第74条的规定,即得由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定人防工程停车位的归属,且人防工程停车位应当优先满足小区业主的需求。

  (二)《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对人防工程停车位物权变动的限制该解释对人防工程停车位物权变动的限制主要体现在这一解释的第 5 条。该条文规定应当首先满足业主需要的条件是开发商按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。

  该条司法解释是对《物权法》第 74 条的补充完善。首先,开发商承担建造符合由行政部门制定的配置比例的停车位的义务。

  而人防工程停车位作为车位的一种,也应包含在该配置比例的限制范围内。其次,开发商对建筑区划内规划用于停放汽车的车位的处分必须以业主的停车需求优先得到满足为前提,其不能任意的将人防工程停车位转让给小区业主以外的第三人。

  (三)《人民防空法》对人防工程停车位物权变动的限制首先,根据《人民防空法》第 5条及第 25条的相关规定,对于开发商而言,在其未将人防工程予以出售、转让的情况下,其一方面享有使用、收益权,另一方面同时负有维护、管理等义务。其次,开发商应当遵守《人民防空法》第 26 条及第 27 条的特别规定,在对人防工程进行使用、收益过程中不得影响人防工程的应有功能。最后,对于业主而言,他们也应当承担不得随意侵占、破坏人防工程的义务。

  结合前文的相关论述,笔者认为开发商通过原始取得的方式获得了居民小区人防工程的所有权,同时由于人防工程的特殊性,其所有权受到了一定的限制,其所有权人同时负有维护、管理等义务。但限制所有权并不意味着禁止流转。在市场经济条件下,应当允许对人防工程停车位合理流转,以更好地发挥其经济价值。

  四、结语

  法律研究的最终目的是为了解决现实生活的实际问题。近年来,由于城市私人汽车保有量的增长速度远远超过了小区车库、停车位的增长速度,小区的停车位供不应求,从而导致小区车库、停车位纠纷日益突出,解决小区车库、停车位物权变动问题也就更显得重要,其中,人防工程停车位由于其性质的特殊性,解决其物权变动问题就显得尤为困难。本文中,笔者在楼高荣诉宁波华泰股份有限公司车位买卖案的基础上,对这一问题进行了分析,并得出结论:居民小区人防车库是由开发商原始取得的专有部分。对于居民小区人防车库的物权变动,笔者认为其得依当事人合意自由流转,并肯定了此类转让合同的有效性。在目前立法空缺,人防车位很难进行产权登记的现实情况下,笔者认为可对其取得采公示对抗要件主义,以方便对当事人利益进行保护。同时,人防工程停车位由于其自身的特殊性,其物权变动也受到了《物权法》、《人民防空法》等法律法规的限制,在实务中应当引起注意。