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　　南方美镇的管理组织体系

南方美镇的管理组织体系

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南方美镇的管理组织体系

考虑到南方集团房地产开发规模的不断扩大，南方美镇项目将采取项目事业部管理模式，由事业部总经理全权负责整个项目的开发全过程，包括项目策划、建设、营销等，集团各职能部门协助，但事业部总经理为第一责任人。
南方美镇项目的组织架构由三部分组成，即决策中心、操作中心和协调中心。

决策中心为集团房地产管理委员会，其成员为南方集团高层管理人员组成，包括集团总总经理、主管房地产开发的副总经理、总经理助理和财务总监、各职能部门经理以及外聘专家组成，负责南方美镇项目的前期项目定位、营销策划、资金筹措决策工作等。
操作中心为南方美镇项目事业部，集团将委派具有多年房地产开发经验的高层管理人员担任南方美镇事业部总经理，具体负责南方美镇项目的整个操作。事业部由事业部总经理领导，包括事业部班子和项目监理班子。
同时，为加强集团对南方美镇项目的协调和监控，集团总部职能部门，包括合同预算部、材料设备部、总工办、项目开发部、营销市场部、物业管理公司和财务中心等组成南方美镇项目的协调中心，协助南方美镇项目经理部做
好南方美镇项目的开发建设工作。
财务中心
南方美镇事业部
总工办
项目开发部
材料设备部
合同预算部
项目监理班子
项目管理班子
物业管理公司
营销市场部
房地产管理委员会
南方美镇项目的组织架构如下图。

3.工作程序
为理顺工作关系，明确工作程序，现根据南方美镇项目的工作要求和各部门的职责范围，提出南方美镇项目开发的工作程序，并严格执行。
4.监控措施
为明确各自应承担的责任和义务，强化各部门的成本意识，根据集团房地产管理委员会批准的《南方美镇项目管理执行计划书》，提出南方集团房地产开发各部门的考核指标和奖励办法。考核及奖励由集团房地产管理委员会主持进行。
①项目考核指标
项目考核指标主要是项目启动资金和计划利润：
②项目奖励办法
为调动各部门的工作积极性，体现按劳分配的原则，根据集团房地产管理委员会批准的《南方美镇项目管理执行计划书》，特提出南方美镇项目的奖惩办法。
●项目奖励基金
项目奖励基金由两部分组成：实现计划利润按计划利润的一定比例和实现超计划利润按超计划利润部分的提取比例（比例由集团制定）。
●奖励基金分配办法
奖励基金由集团房地产管理委员会组织分配。奖励基金由项目经理部、项目开发部、总工办、合同预算部和材料设备部参与分配（但财务中心作为集团总部职能部门以及营销市场部和物业管理公司作为独立核算子公司不参与奖金的分配）。事业部作为项目的第一责任人，为强化集团总部各专业职能部门的配合意识，项目开发部、总工办、合同预算部和材料设备部奖金的50％由事业部根据各部门的配合情况决定，其余50％由集团房地产管理委员会决定。

5.项目建设管理

南方美镇项目是南方集团进军北部新区房地产开发的关键之作，该项目的成功与否将直接关系到南方集团在北部新区的品牌形象，因此南方美镇项目的建设管理至关重要。
同时，南方美镇项目将建立一套规范的房地产开发操作模式，为南方集团进行更大规模的房地产开发打下良好的基础。
①项目设计管理

设计作为工程建设的开端，在整个工程建设中有着极其重要的地位。优秀的设计可以产生良好的社会影响，有利于项目的顺利推出；同时也可以降低工程造价，减少发展商的成本，换取更高的投资回报。因此，对设计方案和设计单位的选择尤为关键。项目组织设计管理程序如下图：

房地产分管领导
组织提出立项的项目总体策划方案
房地产管理委员会进行立项审查
房地产分管领导
组织编制项目管理执行计划书
职能部门协助
职能部门审查项目管理执行计划书
房地产管理委员会审批
房地产管理委员会组建项目经理部
集团房地产管理委员会
向事业部下达项目任务

事业部组织实施
项目开发部组织项目报建等
营销市场部进行项目营销策划及执行等
材料设备部供应材料设备
总工办调配技术人员，进行技术指导
合同预算部组织项目预决算
物业管理公司筹备物业管理工作
财务中心负责资金调配和回收工作

方案设计可采取竞赛方式进行，邀请有实力的设计院参加（如重庆市设计院等），参赛单位在２－４家。方案设计是整个设计阶段的关键，设计的好坏，决定于设计方案的水平。因此，为激发设计单位参赛的热情，鼓励参赛单位拿出最优秀的设计方案，不论其中标与否，一律付给一定的设计费用。对中标单位，除施工图委托其设计外，如果南方美镇项目能因其设计而成为北部新区地区的样板小区，则另有奖励。
方案设计的深度要求达到报建深度，包括：
●设计设明书：各专业技术指标；
●小区总平面（1/500）
●单体平面（1/200）：平、立、剖面图
●小区彩色鸟瞰图

方案设计应充分体现项目总体构思的意图，并在设计创意、环境布置、功能组织等方面有新的突破，成为引导重庆北部新城住宅发展方向的样板小区。

方案竞赛的评选，可邀请有关专家组成评审委员会，评选出优胜者，再有优胜者综合各家所长进行初步设计方案的确定，并进行施工图设计。在施工图设计阶段，推行限额设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额进行设计，并严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
②项目施工管理
南方美镇的施工应保证高质量、高效益，创全优工程是其追求的主要目标。

为保证南方美镇项目施工的高质量，应采取规范的招投标方式，挑选技术、设备力量强的施工企业进行施工。在施工招标时应严格审查其资质和信誉，严禁假借一级施工企业牌子的“冒牌”施工队参与投标，并严格规定中标单位不得转包。

对于房地产项目而言，材料投资占有很大的比列，因此为保证工程质量、降低投资成本，所有大宗材料设备的采购，一律采取招标方式进行，并严格按照限额设计所规定的投资进行采购，不得突破。

配备一套高素质的项目监理班子是确保施工高质量的又一关键因素。南方美镇的项目监理班子应从设计阶段开始就介入南方美镇的项目管理工作，对南方美镇项目实施全过程的监理。项目监理班子由工程部委派，代表甲方与施工单位进行协调，并对工程质量、投资、进度、合同管理等负责。必要时可聘请专业监理单位进行监理。
③项目招标管理（略）

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