北京的“930”房产新政会影响哪些人群?

时间:2021-09-12 18:28:47 幼教之友 我要投稿

北京的“930”房产新政会影响哪些人群?

  今年国庆黄金周,除了可以预期的拥堵,始料未及的限购限贷成为绝对的热词。统计显示,自9月30日晚间至10月6日,短短七天,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策。小编整理媒体及网友的各类观点,与大家分享。

北京的“930”房产新政会影响哪些人群?

  一、北京“930”房产新政的主要内容是什么?

  政策是2016年9月30日出台的,所以我们把它叫做“930”新政。新政策的核心内容如下:

  1、购买首套普通住房,首付不低于35%(旧政策是30%);买首套非普通住宅,首付比例不低于40%(旧政策也是30%)

  在这里,先给大家普及一个概念,什么是普通住宅,什么是非普通住宅。在北京买房子,无论是新房还是二手房,都要走建委的网签合同,网签合同里面都会规定交易单价和总价。对于二手房,还规定了一个地区指导价,为了防止大家严重偷税漏税,政府规定网签价不能低于地区指导价(如果网签价真的低于指导价,缴税的时候也按指导价成交)。非普通住宅是这么定义的,一是面积只要超过140平米,无论单价和总价是多少,一律划到非普通住宅范畴;二是对于面积低于140平米的住宅,单价和总价不能超过一定金额,五环以内是单价不能超过3.96万/平米,总价不能超过468万,两者同时超过就算作非普通住宅,这里的单价和总价都是指网签价而不是实际成交价。一般来说,大家为了避税,网签价比成交价要低很多。5-6环,以及6环外对于非普通住宅的定义标准,我就不细说了,大家可以在网上查到。

  点评:首套住宅首付比例提高会影响购买需求,但是对普通住宅的购买需求影响不大。例如一套成交价400万的房子,如果网签价是350万,原政策可以贷款245万,新政策只能贷227.5万;购房者需要多准备17.5万的现金,影响不是太大。

  对非普通住宅的影响略微大一些,假设一套成交价格800万的房价,如果网签价是600万,原政策可以贷款420万,新政策只能贷款360万,购房者需要多准备60万。

  2、买第二套房子,认房不认贷,只要名下有住房,无论是否有贷款,买普通住房,首付比例最低50%;买非普通住房,首付比例最低70%。

  时隔一年半,政策又回到去年“330”新政之前的水平了。这项政策对需求的打压力度非常大。假设一个家庭有两套房,卖掉其中一套,再买一套,对自有资金要求非常高,如果大家不愿意去民政局离婚的话,会影响一批人的需求。

  而事实上,有一批人对离婚是比较忌讳的,特别是女性,因为担心假戏真做,离了再也结不回来。所以这项政策,对需求还是有一定影响的.。

  点评分析:二套政策对控制需求力度很大。假设您名下有一套房子,没有贷款,再买一套普通住宅,成交价400万,网签价350万,按照旧政策您可以贷款245万,在新政策下您只能贷175万,需要多准备70万现金。扣除各项生活开支后,如果您每年能攒10万,则需要多奋斗7年才能凑齐现金买第二套房子,否则只能就走离婚这条道。

  如果您第二套购买的是非普通住宅,假定成交是800万,网签价是600万,按照旧政策您可以贷420万,在新政策下您只能贷180万,需要多准备240万现金,一笔不少的钱啊!第二项调控政策会给民政局的公务员们带来巨大的工作压力。

  3、加大住宅用地供应,“控地价、限房价”,保证套型建筑面积90平米以下住房面积占比不低于70%。

  前面两项政策是控制需求的政策,第三项政策是增加供给的政策。控制需求的政策在短期内会起到效果,增加供给则需要等1-2年才能产生效果,因为从土地挂牌拍卖、到规划、施工、建设和预售,没有1-2年,根本搞不定。

  总结下来,“930”新政是一项即期控制需求,远期增加供给的政策!

  二、“930”房产新政对我们的生活有什么影响?

  这项政策对绝大部分人的生活没有太大的影响。这两年北京市二手房加新房的交易量也就30来万套,代表着30万个家庭。而北京有700-800万个家庭,每年的交易量在总家庭中的占比也就3%左右。如果自己只有一套房子,反正得自己住,市场的涨跌对生活没有什么影响,涨了心里高兴一下,那也就这样,跌了生活还得继续。

  对于未来1-2年必须要买房子的人群来说,我们需要详细分析一下新政的影响。

  影响之一:小户型学区房价格会继续上涨,甚至上涨速度会加快!

  现在北京市二手房交易中有70%都是换房一族,卖掉一套,再买一套。新政出台后,小户型学区房的供应量会减少。因为一般小户型学区房持有者,都是等孩子上学后把房子卖掉,再换一套非学区的大房子。在新的政策下,由于首付比例提高,会有一部分人换不起大房子,这样自己的小房子也就会暂时住着,就会导致小户型学区房供应量减少。而且北京的好学校也就那么几十所,学区房数量也是有限的。这是供给端的分析。

  我们再来看看需求端,由于二胎政策放开,再加上2010-2011年北京新增了160万的常住人口,导致近几年新生儿数量暴增。2010年,北京市有17.4万新生儿、2011年有19万、2012年有22万、2014年有24.9万、预计2016年突破30万。这些孩子中有一定经济实力的父母,都会为他们买学区房。也就是说未来几年学区房的需求还是在增加的。这是需求端的分析。

  一方面是需求的上升,另一方面是供给的下降。价格自然会走高。

  影响之二:非学区的小户型价格会先扬后抑,前提是政府的供给政策要兑现!

  政府大批量供给90平米以下的小户型一般在两年之后。在未来2年内,小户型二手房的供应数量也会减少,道理和学区房一样,由于贷款门槛高,一些人换不起,就先住着小房子,导致小房子的供应量减少。

  如果您相信政府未来会大批量供应小户型,您可以忽略这两年的涨幅,先等等。如果未来2年内,您要结婚,不买房子丈母娘就不把女儿嫁给你,那就赶紧动手!

  请注意,我在这里说的“先扬后抑”。这个抑不一定是跌,可能是比过去涨得更慢,或者平稳,当然也有跌的可能。由于没有精确的数据,我无法画出供给需求曲线,只能做定性分析。

  影响之三:大户型和豪宅的价格会先抑后扬。

  同样,这个“抑”也不一定是跌,但肯定是比前期涨得更慢。由于这轮二手房交易行情,是首套刚需族托底、换房改善族驱动的。由于贷款政策更严,导致大户型的购买力下降。而大户型的供应量变化不大,因为现在市场上的新房基本上都是大户型。还在施工中,未开盘的,也有好多是大户型。一方面需求被压抑,但是供应量没有太多变化,涨幅趋缓是肯定的,但是会不会跌,我现在无法做定量分析,手头没有数据。

  未来2年,比较肯定是,新楼盘的大户型没有以前那么火了。二手房中的大户型价格谈判空间更大了。

  但是2年之后,情况会发生逆转。因为2年之后,市场上的新房供应中,大户型不到30%,供应量会减少,从而导致价格比前两年更加坚挺,如果头两年在涨,两年后会涨得更快,如果头两年在跌,两年后会跌得更慢。所以要买大户型的人群,在未来2年内可以找个低点择机进入。现在大家不要太冲动,可以先观察一段时间。因为中秋过后,市场本身的交易量就在下降。再加上限贷限购政策,大户型的交易速度会慢下来。

  其实,政府是有能力和条件,通过精细的规划,让房价更加平稳的。花点钱,请几个大学微观经济学教授和他们的研究生弟子,雇个市调公司,基本上就可以把需求曲线画出来,而供给曲线则是政府自己画的。有了需求和供给曲线,价格也就确定了。政府想要调控价格,把需求算精准就好了。别的学校教授有没有这个本事我不知道,清华大学的教授是没有问题的。

 

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