物业工作方案

时间：2025-01-13 10:49:52 飞宇方案我要投稿

物业工作方案（精选10篇）

　　学会从不同角度分析问题，能更好的完成工作方案。当计划开展某项工作时，领导通常需要多份工作方案以便参考，那么我们该怎么去写工作方案呢？以下是小编为大家收集的物业工作方案，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

物业工作方案（精选10篇）

　　物业工作方案 1

　　目的：

　　为了保证业主的正常生活、工作秩序和生命财产的安全，确保各设备的正常运行，使各建筑物及设施设备在夏季安全防汛期间无损坏。

　　适用范围：

　　所辖范围

　　监督执行：

　　安全环境部

　　防汛应急程序：

　　一、防汛组织程序

　　1、在汛期到来之前成立防汛小组，由安全环境部经理任组长，安全环境部主管任副组长，组员安全环境部所有人员；

　　2、在险情发生时，安全环境部主管必须立即到达现场进行抢险工作,并通知分公司领导负责物力、人力的调配，工程维修组根据现场情况，采取有效措施。安全环境部负责调配人员配合进行抢险救援。险情发生在夜间和双休日时，小区主管临时负责指挥，并及时通知防汛小组其他成员赶赴现场。

　　二、汛期工程部防汛措施

　　1、设立防汛器材专用存放库，内存放防汛器材，主要应有排水泵、排水胶管、防水配电箱、编织袋、砂子、铁锹等；

　　2、汛期到来之前，安全环境部主管，领班，应仔细巡查。

　　（1）楼顶平台排水沟是否畅通无阻，同时将楼顶垃圾清运干净；

　　（2）检查地下积水坑污水泵是否灵敏有效，并将控制开在“自动”位置；

　　（3）检查大小区内、外雨水井、污水井、雨水管是否有堆积物，并加以清除，保证排水畅通；

　　（4）维修组检查配电室、控制室等重要机房是否有漏雨情况，若有发生应及时处理。

　　（5）安全环境部主管，领班，重点检查雨水口、排水管、地下车库、污水泵、电梯底坑周围和以往记录在册的`问题点。

　　（6）同时加强电气设备、设施、包括避雷网(针)、电缆沟等的检查、巡视，发现问题及时解决。

　　三、险情处理程序

　　1、若雨水灌入地下车库，安全环境部主管，领班，应及时通知工程人员启动污水泵排水，并及时通知车主，组织疏通车辆撤离车库,停在安全处.在夜间和双休日时，安全环境部经理一方面组织人员进行抢险，一方面马上通知安全环境部防汛小组其他成员；

　　2、小区安全环境部所有人员由安全环境部经理指挥，一部分人员维持秩序，一部分人员排除险情、抢救设备；

　　3、小区保洁人员清除各处积水；

　　4、险情发生后，公司办公室要进行全面检查，统计本次汛情造成的损失和物资消耗情况，并及时补充防汛物资，做好下次防汛准备；

　　5、各小区主管负责将事件处理过程详细记录，向公司领导作出汇报。

　　物业工作方案 2

　　一、定编定岗及培训计划

　　今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司 2.曼哈顿管理中心）一套人马，在保留原曼哈顿中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。

　　二、代租、代收计划

　　按照厂里的物业管理委托要求，对曼哈顿大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成曼哈顿大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于149万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。

　　三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）

　　今年完成物业管理费77.26万元，代租、代办费29.80万元（149×20%），一共为107.06万元。其中曼哈顿大楼物业费及代租代办费合计为98.40万元，其它收入8.66万元。

　　四、费用支出控制计划

　　今年其费用支出控制在112万元之内（不包括3000元以上的修理费用），其中：

　　1.人员工资包括三金总额为：82.56万元（按现48人计算）

　　2.自担水电费：15.60万元。

　　3.税金：8.80万元。

　　4.其它5.04万元。

　　五、拓展业务、创收计划

　　1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。

　　2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。

　　六、综合治理、消防安全工作计划

　　1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。

　　2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。

　　3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。

　　4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。

　　5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。

　　七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）

　　1. 大楼沿街外墙的.清洗、粉刷、改造。

　　2. 大楼内部的维修、粉刷。

　　3. 楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。

　　4. 消防报警系统的维护、清洗、调试。

　　5. 管路系统的更换。

　　物业工作方案 3

　　凯盛物业深中服务中心以中标续签物业服务合同为契机，学校总务处和我司共同决定于20xx年5月开展“物业服务提升月”活动，提升服务质量，具体实施方案如下：

　　一、活动目的：

　　提高全员服务意识，强化各部门内部管理，提升岗位服务技能，努力营造一个安全、舒适、和谐的校园环境。

　　二、活动时间：

　　20xx年5月，共30天。

　　三、活动主题：

　　微笑服务，用心服务，主动服务，及时服务

　　四、活动的程序

　　1、我司成立专项活动小组；

　　2、进行宣传活动工作；

　　3、召开全体员工动员大会；

　　4、制定活动实施方案；

　　5、物业服务中心内部进行“服务之星”评比，将报公司作为依据给予奖励。

　　6、总结本次专项活动存在的问题和处理方式等，为今后的工作提供经验；

　　五、服务提升重点工作

　　序号工作内容实施步骤和措施开始/完成时间实施部门

　　1、采集信息由主管级以上人员在D栋大堂、学生饭堂负责采集师生服务需求信息每周一、周四物业服务中心、物业和总务处各部门负责人到教师、学生社团进行拜访，发放调查表和服务卡 5月13日总务处、物业服务中心

　　2、召开动员大会物业中心各部门员工 5月6日物业服务中心

　　3、员工礼节礼仪，精神面貌开展服务礼仪，微笑、主动及时服务的培训 5月9日物业全体员工

　　4、巩固基础服务岗位标准化，细化培训 5月15日各部门员工

　　5、快速服务响应对客户需求响应及保障要求全月客服

　　6、制作天气预报牌细化服务的延伸 5月14日工程部

　　7、每月开展一次大型服务活动列入每月工作计划（学校围墙清洗工作） 5月23日清洁部

　　8、请当地派出所民警进行安全防范工作培训邀请当地派出所领导做安全防范培训 5月8日保安部

　　9、开展便民活动学生自行车停放点摆放打气筒 5月20日工程部

　　10、成立领导巡查小组物业主任负责带队，由主管级以上人员督查每天工作情况全月物业服务中心

　　11、放学时段保洁工作中午11：00-13:00安排保洁人员值班巡查卫生工作全月清洁部

　　六、总结经验、整理材料

　　各部门将在提升服务月实施过程中找出在管理上存在的问题和需求点，同时将所体现的好人好事、工作成绩和修正的问题分门别类地进行梳理，对形成标准化，程序化的`材料进行积累。

　　七、结语

　　此次活动的目的，不仅仅是为了完成服务月的工作任务，而是促使物业工作有一个质的飞跃：超越原有局限，打破思路常规。

　　物业工作方案 4

　　一、指导思想

　　以创卫工作为契机，以改善小区居住环境为重点，以提高物业企业服务水平为目标，实现县城居住小区绿化、美化、亮化、硬化目标，增强城市整体功能。

　　二、工作目标

　　通过整治，使小区环境优美，管理有序，文明和谐；通过整治，使物业企业服务水平得到进一步提高；通过整治，为我县顺利创建国家级卫生县城作出应有的贡献。

　　三、主要整治内容、标准及物业企业服务要求

　　（一）整治内容

　　1、小区内环境卫生

　　2、小区内乱搭、乱建行为

　　3、小区内乱挂、乱晒的行为

　　4、小区内乱张贴垃圾广告

　　5、小区内垃圾死角

　　6、小区内种菜的行为

　　7、小区内放养家禽的行为

　　（二）整治后应达标准

　　1、小区内路面干净，无明显积水，排水沟渠畅通

　　2、小区内无乱搭、乱建行为

　　3、小区内无乱挂、乱晒、乱贴的现象

　　4、小区内无垃圾广告、无垃圾死角

　　5、小区内无垃圾乱倒现象

　　6、小区内无放养家禽及其它动物的行为

　　7、小区内无种菜现象

　　（三）物业企业服务要求

　　1、工作人员要着装统一，持证上岗，挂牌服务，做到文明礼貌

　　2、物业服务收费标准、办理制度公开

　　3、工作人员全天候值班，报修及时（水电小修不过夜）

　　4、保安、保洁及绿化等服务到位

　　5、制定高度的投诉处理机制。

　　四、整治时间和步骤

　　1、整治时间：20xx年5月25日—20xx年6月25日

　　2、整治步骤

　　⑴自查阶段（20xx年5月25日—6月2日）。各物业企业按照这次小区整治的具体要求针对所管小区情况进行自查，对存在问题进行梳理。

　　⑵整改阶段（20xx年6月2日—6月15日）。各物业企业对小区存在问题按照县委、政府创卫工作要求进行整改，对需要相关部门协助解决的'问题形成书面材料报我局物管办，由我局协同相关部门共同处理。

　　⑶检查验收（20xx年6月15日—6月25日）。我局组成验收小组对县内小区整治情况进行验收。

　　五、主要措施

　　1、统一思想，提高认识。这次小区物业管理整治，既是创卫工作的需要，也是小区业主的意愿，更是各物业企业自身的职责，各物业企业要高度重视，要把这次整改当作企业的一个重大事件来抓，要把小区整改的意图传达至每个员工，要从大处着眼，小处着手，要统一思想，提高认识，使这次整改工作取得成效。

　　2、强化督查。房管局检查小组要至始至终对这次整治活动进行跟踪督查，要对这次整改中的物业企业整治表现进行考评，并记入企业信用档案，同时把这次整治工作纳入物业企业资质年检内容。对拒不参加这次整治工作的物业企业，将不予年检。

　　物业工作方案 5

　　在五一假期即将来临之际，公司为加强五一劳动节、五四青年节两节期间的内部工作管理，特提前制定物业服务工作方案，预防和减少物业管理项目内各类事故的发生，保证节日期间的安全、祥和、稳定，让广大业主度过一个欢乐、祥和的节日，同时也是进一步促进我们物业服务企业诚信建设，严格履行合同约定，服务大众的好日子。现对加强节日期间物业服务工作的有关事项公布如下，希望各项目、各岗位严格执行、落实到位。

　　一、加强值班，落实责任

　　物业要安排专人24小时值班，确保通讯畅通，做到随时接听投诉及报修电话。要坚持企业领导、项目经理带班制度，保证通讯畅通。要明确责任，及时受理业主、物业使用人的'咨询及投诉并做好记录。发现问题及时解决，努力把问题解决在萌芽状态，问题严重的报告相关领导及有关部门。

　　二、认真排查，做好预案

　　节日期间，物业要安排技术人员对项目的共用部位、共用设施设备的使用情况及隐患部位进行检查，发现问题要及时检修，确保节日期间设施设备的正常使用。要做好维修、电梯、消防等突发事件的应急预案，每一位工作人员要掌握应急预案的流程，发生重大问题、事故时，应立即启动应急预案，企业和项目经理要在第一时间赶到现场，做好协调工作，并及时将情况上报。

　　三、部门衔接，加强服务

　　各部门、人员要持联动状态，各部门、人员之间要有衔接，妥善处理业主、使用人提出的实际问题，避免因内部衔接问题而造成与业主间的矛盾。

　　1、加强维修服务，注重及时率、合格率、满意率

　　要按照合同订搞好物业的日常维修养护。切实做到急修报修按照合同约定时间到达现场，预约报修按双方约定时间达到现场，确保维修及时率、维修质量合格率和业主满意率。

　　2、加强秩序维护，做好车辆引导

　　要配置合理人员，加强安全防范工作，门岗室设专人24小时值勤，按照合同约定做好巡视。对进入项目的机动车辆要严格实行登记换证制度并安排专人做好节日期间车辆的疏导、停放秩序的管理，保证车辆行驶安全、道路通畅。中央监控室，要实施24小时安全监控并记录及时，发现问题立即采取相应措施。

　　3、加强养护管理，确保设备设施正常运行

　　水、电、电梯、监控等设备人员要按时上岗，按照岗位职责、工作标准及相关规范等，严格遵守操作规程，做好运行记录、检查记录、保养记录等，确保物业共用设施设备的正常使用。

　　4、加强保洁服务，营造干净整洁的小区环境

　　节日期间，清扫保洁人员要确保按时到岗，按照合同约定做好保洁服务。特别要做好小区的硬化地面、主次干道；公共楼道、扶手以及垃圾设施的清洁；对烟花炮屑要及时清扫；同时做到垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象等。通过保洁员的辛勤工作，给业主提供一个干净、整洁、舒适的生活和居住环境。

　　四、开展便民服务，营造节日氛围

　　要积极开展便民服务活动，主动帮助老劳模、烈军属、残疾人员和特困家庭解决在物业管理服务中的问题。要积极配合业主在节日期间开展多种形式的社区文化活动，营造欢乐祥和的五一节日氛围。

　　五、做好温馨提示，加强宣传报道

　　做好温馨提示

　　要充分利用小区的宣传栏等多种形式做好两节期间的温馨提示，公布与业主正常生活有关的政府职能部门的热线电话。做好各种提示告知工作。

　　加强宣传报道

　　要注意发现和收集节日期间的为业主主动做好服务工作的各种好人好事和典型事例，注意总结。

　　物业工作方案 6

　　为进一步贯彻执行有关园林绿化工作的相关内容和要求，并及时掌握和收集本项目绿化带养护工作总体情况，更好保护已有绿化成果，提高绿化水平，促进绿化带养护的日常巡查工作的规范化、标准化，为甲方提供一个舒适、整洁的生活和工作环境，现结合本项目实际情况，制定本工作内容。

　　范围

　　巡查范围包括：项目所有养护绿地。

　　巡查内容

　　绿化公共设施巡查内容：主要检查道路沿线绿化防护设施有无缺少损坏，变形、污染等情况;检查道路沿线绿化植物的抚育管理，记录新发现的缺株、死株、妨碍视距、影响交通安全、遮挡标志牌等情况;检查绿化设施如花坛、假山、景观喷泉有无损坏、污染、车辆乱停乱放等情况。

　　绿化带等巡查内容：主要巡查绿地环境卫生，有无垃圾乱丢乱放问题，造成相关垃圾污染、水污染等现象，排水设施是否齐全畅通等;绿化景观有无污染、损坏;植被有无缺株、死株现象;有无公共绿化设施破损的现象。

　　巡查要求

　　巡查人员应定人、定路段、定内容、定时间巡查。巡查人员由2～3人组成，巡查次数每周不少于2次，每月不少于10次，巡查时间要求每天不少于6小时，在大风暴雨雪及冰冻等恶劣天气及重大活动期间，适当加大巡查频率和巡查时间。

　　配备必要的设备和车辆，巡查车辆应有明显标识，装备黄色警示灯。巡查人员在进行巡查工作时，必须着工作帽，佩戴袖标，携带米尺、相机、巡查记录等用品，以便在发现问题时及时记录和上报。

　　严禁酒后巡查，对擅离职守、不负责任、记录不详或伪造记录者，按违反劳动纪律处分。加强对巡查人员的培训，巡查人员应掌握巡查的`内容和方法，具备一定的绿化管理业务知识和技术技能及处理突发事件的能力。

　　巡查分类

　　日常巡查：每天进行全程巡查不少于一次。由养护人员对路旁绿化等进行的日常性外观观察、生长情况等检查，及时发现绿化植物及附属设施的损害情况，记录各绿化植物状况、病害发展情况及存在的安全隐患并及时上报;即时处治发现的问题，如清理影响行车安全的路面树枝等。

　　经常性检查：主要检查白蚁、红火蚁、薇甘菊等病虫害情况，进行专项经常性检查。每个月1次，并填写专项经常性检查表。

　　特殊巡查：主要是在暴雨、大风、重大节假日或特殊任务等其他可能危及树木绿化植物的灾害性气候或节日任务需要时进行的巡查，包括防汛防台巡查、重大节假日巡查、特殊任务巡查等。在灾害天气到来之前进行预防性巡查;在灾害天气中进行应急巡查;在灾害性天气过后进行补救性巡查。在重大节假日或特殊任务时进行专项任务巡查。

　　专项调查：对某些数量较多、要求详细、危害较大的病害或绿化状况发生异常变化的进行较为细致的检查。根据实际需要决定调查频率。

　　巡查步骤

　　巡查以车行目测为主，辅以摄影或摄像。巡查车速一般控制在40-50km/h，按规定开启示警灯。遇到需要停车检查的情况，应停在路旁或紧急停车带上。必须停在行车道上时，应开启巡查车的危险报警闪光灯，并采取必要的安全措施，巡查人员应在巡查车的前方迅速完成检查或测量作业。应详细记录发现问题的具体位置，准确描述发现的问题。

　　巡查中发现的垃圾、油污、积水等能清除的必须立即清除，不能立即清除的应采取相应的安全措施，并及时组织人员进行清理。

　　巡查应由专人记录巡查情况，巡查结束后应尽快整理、汇总巡查记录，形成巡查日志、经常性检查记录、季度报表及其它调查表等资料，并及时通知相关人员采取相应的养护措施。

　　物业工作方案 7

　　一、加强值班，落实责任

　　物业公司安排专人24小时值班，确保通讯畅通，做到随时接听投诉及报修电话。坚持企业领导、值班经理带班制度，保证通讯畅通。明确责任，及时受理业主、商户及物业使用人的咨询及投诉并做好记录。发现问题及时解决，努力把问题解决在萌芽状态，问题严重的报告相关领导及有关部门。

　　二、认真排查，做好预案

　　“春节”前夕，物业公司安排工程专业技术人员对项目的共用部位、共用设施设备的使用情况及隐患部位进行检查，发现问题及时检修，确保节日期间设施设备的正常使用。物业公司做好维修、电梯、消防等突发事件的应急预案，每一位工作人员均熟练掌握应急预案的流程，发生重大问题、事故时，立即启动应急预案，企业和值班经理在第一时间赶到现场，做好协调工作,并及时将情况上报。

　　三、部门衔接，加强服务

　　物业公司各部门、各岗位人员保持联动状态，各部门、人员之间工作有衔接，妥善处理业主、商户及使用人提出的实际问题，避免因内部衔接问题而造成与业主、商户及使用人之间的矛盾。

　　1、加强维修服务，注重及时率、合格率、满意率

　　物业供公司严格按照合同定做好物业的日常维修养护。实行24小时报修值班制度，切实做到急修报修按照合同约定时间到达现场，预约报修按双方约定时间达到现场，确保维修及时率、维修质量合格率和业主、商户的满意率。

　　2、加强秩序维护，做好车辆引导

　　物业公司配置合理值班人员，加强安全防范工作，各规定岗位设专人24小时值勤，按照合同约定做好巡视。对进入项目的机动车辆要严格实行登记换证制度并安排专人做好节日期间车辆的疏导、停放秩序的管理，保证车辆行驶安全、道路通畅。中央监控室，实施24小时安全监控并记录及时，发现问题立即采取相应措施。

　　3、加强养护管理，确保设备设施正常运行

　　水、电、电梯、监控等设备人员按时上岗，按照岗位职责、工作标准及相关规范等，严格遵守操作规程，做好运行记录、检查记录、保养记录等，确保物业共用设施设备的正常使用。

　　4、加强保洁服务，营造干净整洁的环境

　　节日期间，保洁人员按时到岗，按照合同约定做好保洁服务。特别要做好园区的硬化地面、主次干道；公共楼道、扶手以及垃圾设施的清洁；对烟花炮屑要及时清扫；同时做到垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象等。通过保洁员的辛勤工作，给业主、商户提供一个干净、整洁、舒适的'生活环境。

　　四、开展便民服务，营造节日氛围 物业公司积极开展便民服务活动，主动帮助老劳模、烈军属、残疾人员和特困家庭解决在物业管理服务中的问题。积极配合业主、商户等在节日期间开展多种形式的社区文化活动，营造欢乐祥和的节日氛围。

　　五、做好温馨提示，加强宣传报道

　　1、做好温馨提示。要充分利用辖区的宣传栏等多种形式做好春节期间的温馨提示，公布与业主、商户等正常生活有关的政府职能部门的热线电话。做好各种提示告知工作。

　　2、加强宣传报道。要注意发现和收集节日期间的为业主、商户主动做好服务工作的各种好人好事和典型事例，注意总结。

　　新的一年在向我们招手了，充满朝气、充满希望，让我们发扬老黄牛精神，辛勤播种、埋头耕耘，来年定会让我们有更大的收获。

　　在此，衷心地祝愿大家新年新面貌！新年新心情！新年新开始！新年新运气！新的一年里：所有的期待都能出现、所有的梦想都能实现、所有的希望都能如愿、所有的努力都能成功！

　　为物业人喝彩！为物业人加油！

　　物业工作方案 8

　　一、绿化养护及技术措施

　　针对项目的特点，绿化组具体负责实施养护。绿化组按绿化种类的养护规程进行绿化养护工作。同时我公司还将发挥人力资源的优势在人员及物资设备方面实现资源共享。项目部将按日、周、月、年检查标准进行监督检查管理工作，确保绿化完好、赏心悦目，起到休闲、遮荫、降温、减少噪音、防尘、增加湿度作用。

　　二、绿化养护工作规程和标准

　　A、绿化日常养护方法和要求标准

　　(一)、日常养护方法

　　1、浇水

　　植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同的季节对水的需要量也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握，做好浇水工作。

　　(1)、根据气候条件决定浇水量

　　①在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水。

　　②夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加

　　浇水次数和分量。

　　③入秋后光照减弱，水分蒸发少，可少浇水。

　　④半荫环境下可少浇水。

　　(2)、根据品种或生长期来决定浇水量

　　①旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水。

　　②荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水。

　　③生长期的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇水或不浇水。

　　2、施肥

　　园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。

　　(1)、行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。

　　(2)、花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打基础。

　　(3)、树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条，组织木质化而安全越冬。

　　(4)、肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收，须提早2—3个月施用。

　　3、整形修剪

　　整形修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态、观赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。

　　树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干，采用塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所培植环境的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。

　　(1)、整形修剪方式

　　①自然式修剪：各种树木都有一定的树形，保持树木原有的自然生长状态，能体现园林的自然美，称为自然修剪。

　　②人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、曲干、悬垂等。

　　③自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上，加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状、开心状、头状形、丛生状等。

　　(2)、整形修剪时间

　　①休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体内养分大部分回归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。

　　②生长期修剪：在生长期内进行修剪，称为生长期修剪或夏季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。

　　4、除杂草、松土

　　除杂草是将绿化带非人为种植的草类清除，面积大小根据需要而定，以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利干树木生长：同时除杂草可减少病虫害发生，消除了病虫害的潜伏处。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。

　　5、防治病虫害

　　花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降低绿地的质量和绿化的功能。

　　病虫害防治，应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原则。预防为主，就是根据病中害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病虫害的多种因素，创造不利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防治措施。

　　药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治效果的重要保证：

　　(1)、对症下药：根据防治的对象、药剂性能和使用方法，对症下药，进行有效地防治。

　　(2)、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好的防治效果。

　　(3)、交替用药：长期使用单一药剂厂，容易引起病原和害虫的抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。

　　(4)、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产生药害。

　　(二)、日常养护要求

　　1、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。

　　2、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。

　　3、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理。

　　4、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注重保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。

　　5、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。

　　6、除草要及时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次。

　　7、结合除草进行松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料过多造成肥害。

　　8、草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及时施肥淋水一次。

　　9、绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次。

　　10、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一次。

　　11、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后，才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花草的安全。

　　12、绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次;树木、草坪每月杀虫2一3次。

　　(三)、草坪养护作业标准

　　1、浇灌、排水

　　(1)用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm一150mm、应及时进行浇灌。

　　(2)绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长时间积水。

　　(3)浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：

　　暖季型草(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季视干旱程度决定是否浇水。

　　2、修剪

　　(1)草坪长到8-10cm时，应予修剪。

　　(2)草坪修剪后高度为6cm左右。

　　3、清除杂草、杂物

　　(1)与本草坪草形状不符的`杂草，养护人员应及时进行清除，并要求“除早、除小、除净”。

　　(2)清除杂草作业分人工除草和化学除草。

　　(3)除草效果测评，以草坪达到立姿目视无杂草为准。

　　4、施肥

　　暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复合肥料为主。每次施肥成分含量为：磷0.3kg/m2：钾0.2kg/m2;氮0.5kg/m2。

　　5、病、虫害防治病、虫害防治，应以防为主，防治结合。

　　(1)预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等为主，常用浓度800—1000倍液：预防虫害以杀虫威等为主，.常用浓度1000-800倍液。

　　(2)除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化药剂消除病、虫害。

　　(四)乔、灌木养护作业标准

　　1、浇灌、排水

　　(1)夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。

　　(2)若处高温久旱，应及时进行浇灌，一般正在清晨或傍晚进行浇灌。

　　(3)暴雨后一天内，树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水。

　　2、中耕、除草

　　(1)树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。

　　(2)乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓(例如菟丝子等)。

　　(3)中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件下作业。

　　3、施肥

　　(1)树木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月进行一次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注：花灌木应在花期前、花期后进行)。

　　(2)一般乔木胸径在150cm以下的，每30cm胸径可施肥0.5kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施肥0.5kg-1.5kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。

　　(3)乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm—30cm。

　　(4)施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，施氮肥：观花、观果树种应增施磷、钾肥。

　　(5)施肥宜在晴天。

　　4、修剪、整形

　　(1)树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮成长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。

　　(2)、乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。

　　(3)灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称：修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。

　　(4)绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满，花球应确保春、夏、秋季每15-20天修剪一次。以保证其美化效果。

　　(5)地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。

　　(6)修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时必须注意安全。

　　(7)休眠修剪以整形为主，可稍重剪;生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪;有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。

　　5、补植树木

　　(1)树木缺株应尽早补植。

　　(2)补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。

　　6、枯死植株的挖除

　　(1)结合补植工作对枯死植株进行调整。

　　(2)挖除枯死植株作业，必须事先报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。

　　(五)、花坛、花境养护作业标准

　　1、花坛

　　(1)根据天气情况，保证水分供应。宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎叶上。做好排水措施，防止雨季积水。

　　(2)应及时做好病虫害防治工作。

　　(3)花坛保护设施应经常保持完好。

　　(4)花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗一律不得超过10%，基本无枯枝残花，一级残花量不得大于15%。

　　2、花境

　　(1)及时修剪、整枝，花后及植株休眠期一级残花枯枝量不得大干15%，二级残花枯枝量不得大于20%。

　　(2)每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼，骨粉。

　　(3)及时做好病虫害防治工作，全年每月进行预防性喷药1-2次。

　　(4)落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。

　　(六)、花卉栽培作业规程、标准

　　l、适用范围

　　物业公司管辖区内的花卉栽培管理。

　　2、作业程序

　　(1)选定栽培花卉的品种。

　　(2)配制培养土，装盆备用。

　　(3)种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。

　　(4)覆土时应覆出营养土1cm-2cm，低于盆口20cm一30cm。

　　(5)淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水一次，每半个月施少量花肥，发生病虫害要及时防治。

　　(6)根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。

　　3、标准

　　叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达9 5%。

　　4、安全注意事项

　　花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重施损苗。

　　(七)、乔木、灌木整形修剪作业规程标准

　　1、作业适用范围

　　管辖区树木的整形和修剪。

　　2、作业程序

　　简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。

　　(1)一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。

　　(2)二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。

　　(3)三剪：因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪。

　　(4)四拿：剪后的断枝，随时拿起，集中一起。

　　(5)五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。

　　3、标准

　　(1)造型美观，形态逼真。

　　(2)绿篱每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，乔木每年2-3次。

　　4、安全注意事项

　　(1)绿篱在1—3季度生长期修剪，乔木应休眠期或秋季修剪。

　　(2)修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉下。

　　(3)作业人员在高处工作时，应将工具放稳，防止掉下来伤人。

　　(八)、中耕除草作业规程、标准

　　1、作业范围

　　管辖区内各类植物的中耕除草。

　　2、作业程序

　　(1)每一季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。

　　(2)连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后，对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。

　　(3)草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。

　　(4)大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将士深翻150cm，过一星期后耙平备用。

　　3、作业标准

　　(1)中耕深度为5cm左右，以不损伤树木根为准。

　　(2)目视没有明显的杂草，草地纯度为90%。

　　(九)、施肥作业规程、标准

　　l、作业范围

　　管辖区绿化、花卉的施肥管理。

　　2、作业程序

　　(1)根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥(垃圾肥、磨菇肥、饼肥等)，无机肥(氮、磷、钾、复合肥)。

　　(2)施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施;无机肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥。

　　(3)施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。

　　3、要求及标准

　　“四多”、“四少”、“四不”和“四忌”。

　　(1)四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多施。

　　(2)四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。

　　(3)四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。

　　(4)三忌：忌浓肥，忌热肥(指声瘟夏季)，忌坐肥(指栽花日，根部贴在盆底基肥上)。

　　4、注意事项

　　(1)施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。

　　(2)施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。

　　(十)、病虫害识别与防治作业规程、标准

　　l、白粉病的识别与防治

　　(1)白粉病的识别

　　①发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。

　　②发生旺季为3—8月，如管理不当，四季均会发生。

　　(2)白粉病的防治

　　①注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除。

　　②发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.1—0.3波美度石硫合剂，50%胶体硫。50—100倍液，连续三次均有较好效果。

　　2、黑斑病的识别与防治

　　(1)黑斑病的识别

　　叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径5mm—10mm，深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。

　　(2)黑斑病的防治

　　①加强管理，施肥时注意氮;磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。

　　②注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。

　　③栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。

　　④定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。

　　⑤药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，50%托布津可湿粉800—1000倍喷液，50%代森胺600—800倍液，每隔7—10天喷一次，连续几次，较好。

　　3、青枯病的识别与防治

　　(1)青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。

　　(2)青枯病的防治发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100—200ml农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10X10的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。

　　4、蚜虫的识别与防治

　　(1)蚜虫的识别

　　蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值。

　　(2)蚜虫的防治

　　①清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。

　　②当蚜虫发生时，每隔7一10天喷药一次，连续进行二三次，可选用40%氧化乐果，或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%nAP南丹粒剂5s，深度为20n左右，也有良好防治效果。

　　5、蚧壳虫的识别与防治

　　(1)蚧壳虫的识别

　　蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶。

　　(2)蚧壳虫的防治

　　①在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%，亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。

　　②对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病由来源，增强植株的抗害能力。

　　6、螨虫的识别与防治

　　(1)螨虫的识别

　　螨虫属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。

　　螨类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温24℃一30℃，天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件，多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少。若冬季和早春温暖、干旱，则越冬基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。

　　(2)螨虫的防治

　　①越冬期间清除易被害花卉周围杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。

　　②药剂防治可用50%敌敌畏对l000倍液，或用20%适满丹可湿粉剂对1000倍液等喷杀。

　　物业工作方案 9

　　新春佳节临近，为给广大业主营造优美、整洁、文明、有序的生活环境和欢乐祥和的节日气氛，现就做好春节期间物业管理和安全防范工作安排如下：

　　一、加强小区秩序维护工作

　　春节期间是偷盗案件多发时段，各物业企业要加强对所服务住宅小区安全管理工作的检查，一是对所有的安全监控等设施设备进行一次全面检查维护，发现故障的要及时修复，确保设施设备运行正常；二是做好车辆停放管理，确保救援通道畅通；三是切实加强门卫值班、巡逻、车辆进出、大宗物品出门登记等制度；四是与辖区内派出所、社区、街道办事处加强联系，建立畅通的应急联络渠道。

　　二、全面排除设施设备及公共部位安全隐患

　　各物业服务企业要在节前集中力量对物业服务区域的电梯、二次加压水泵、配电室等公用部位设施设备进行一次全面检查，对存在的'安全隐患立即进行整改；对围墙、单元门、公共区域防盗网、闭路监控系统、门禁对讲系统等安全防范系统进行全面检修;对排水管网、污水井、化粪池要认真进行疏通、清淤和修复;组织专人对楼梯过道、房屋屋顶、露天平台和开放式阳台、架空层、车库、储藏室内的可燃物、易燃物、堆积物等进行全面清理，并督促业主或使用人进行整改;做好春节期间安全预案、坚持好值班记录登记制度。

　　三、加强消防安全管理工作

　　各物业企业要加强物业管理区域重点部位的检查，严格落实防范措施、落实用电、用火和值班、巡查制度。加强对建筑防火结构、消防安全设施和消防安全通道检查，确保物业管理区域内防火间距不被占用，消防车道和安全通道畅通，消防设施充足、完好、有效。明确“安全自管、隐患自查、责任自负”的工作原则，落实好消防工作责任，确保消防安全工作万无一失。制定紧急预案，组织开展针对性宣传教育活动，提高员工消防安全管理意识。利用小区公示栏、电梯广告和官方微博、微信等媒介，向小区业主宣传普及消防安全常识和逃生自救技能，在重点场所张贴消防安全挂图，最大限度扩大宣传覆盖面。

　　四、强化环境卫生管理

　　各物业服务企业要结合我市开展的“干干净净过大年”环境整治主题活动和《阜城春节期间市容环境集中整治专项行动方案》文件精神，在节日前对物业管理区域进行一次全面的卫生清洁工作，做好道路、广场、楼梯、地下车库和绿地内等环境卫生扫除和杂物清理工作,认真清除小区内的卫生死角，维护环境清洁整齐美观。对节日期间产生的垃圾要做到日产日清，确保节日期间小区环境卫生整洁。

　　五、做好烟花爆竹和大盘香禁燃宣传工作

　　根据市委市政府关于春节期间禁燃的工作要求和我局印发《阜城物业管理区域烟花爆竹和大盘香禁燃宣传工作方案》，各物业企业要运用条幅、小区宣传栏、LED电子屏、业主QQ群、微信群、上门发放倡议书等多种宣传手段，大造声势，广泛宣传禁燃禁放相关法律法规，大力宣传违规燃放烟花爆竹和大盘香所带来的危害和法律责任，确保户户知晓、全员发动。积极引导和劝导业主在划定的禁燃区内禁放烟花爆竹、不烧大盘香，配合公安、城管、街道、社区开展禁燃工作。

　　六、加强车辆管理工作

　　结合我局印发的《阜城物业管理区域道路交通环境和秩序综合整治“百日攻坚行动”实施方案》，各物业企业要建立健全停车管理制度，做好小区内车辆停放管理，加强春节期间外来车辆的登记和管理工作，及时制止业主车辆乱停乱放、占用消防通道的行为，加强对电瓶车充电和停放的管理，确保救援通道畅通。同时加强对小区内僵尸车辆的排查，向所在社区和属地物业主管部门上报僵尸车辆排查情况。

　　七、做好雨、雪等恶劣天气应急准备工作

　　各物业服务企业要扎实做好防风、防雪、防冻等各项准备工作，备好应急物资和机械设备等。如春节期间遇有降雪等恶劣天气，应立即行动，按照责任分工和要求，相互配合，不间断打扫积雪，齐心协力搞好清雪工作，为物业管理区域内的居民营造一个安全的出行条件和良好的生活环境。

　　八、营造节日氛围

　　各物业服务企业要通过开展插挂彩旗、悬挂灯笼、拉挂节日横幅、摆放鲜花、张贴春联、制作(播发)宣传标语、业主恳谈会、志愿服务等多种形式，丰富业主文化生活，营造浓厚的节日气氛，确保广大居民渡过一个欢乐、祥和的新春佳节。

　　九、严格落实春节期间值班制度

　　各物业服务企业要建立完善24小时值班制度，在物业服务区域内显著位置公布值班电话，维修值班人员必须随时到岗，做好及时报修和抢修工作，确保提供服务及时到位。各物业服务企业要确保春节期间通讯畅通，发生重大应急和突发事件时要及时上报。

　　各县（市）区物业主管部门要高度重视春节期间的物业管理工作，加强组织领导，强化责任意识，落实专人负责，做好辖区内住宅小区物业服务和安全维稳工作的指导和督查，对期间发生责任事故或造成不良影响的物业服务企业给予警告，记入企业诚信档案。