房地产企业的成本管理制度
房地产企业的成本管理制度
随着房地产市场竞争的加剧,为提高产品及企业的核心竞争力,房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中(立项、规划设计、建设、结算、销售)每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理,尤其是在立项和规划设计阶段,所以,房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且不仅仅要关注财务成本,而且要关注质量、工期等隐性成本,还要考虑消费者的消费成本。
(一)立项环节的成本控制
1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》,《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容(《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》):
1.成本费用估算和控制目标及措施;
2.投资及效益测算、利润体现安排;
3.税务环境及其影响;
4.资金计划;
5.《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);
6.投资风险评估及相应的.对策;
7.项目综合评价意见;
(二)规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择应遵循以下原则:
1)能由公司内部完成的规划设计工作,应由公司内部自行完成;
2)需委托设计院进行的规划设计工作,应采取招标方式,择优确定。
2、总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标,即目标成本:详见附录1-目标成本的编制与审核),应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本、用户使用成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。
5、材料设备之品牌/标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配,在满足功能的前提下,杜绝质量超标。
6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况,对规范、图集的做法进行适当调整,使之更加经济、合理。在设计规划阶段,使这种调整反映到图纸中去。
(三)招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外,其它工程的施工或作业单位,不得指定。
2、主体施工单位的选择,必须采取公开或邀请招标方式进行。
3、应对投标单位进行资格预审,审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。
4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见;对投标情况进行评估,提出书面评估意见。
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