从网络经营看中美澳的房地产中介服务
近几年网络经济和电子商务的崛起，给传统的房地产业带来了新的变化，网上房地产市场从无到有迅速发展。据中国互联网络信息中心（CNNIC）2003年1月份公布的《中国互联网络发展状况统计报告》，到2002年12月31日止，我国的上网用户为5910万，经常查询房地产信息的占4.6％。这说明网民数目虽然可观，并且还在不断增长（预计2003年底将达到8630万），但作为网上房地产市场潜在消费者的网民却非常少，大约只有271.86万人。此外，和网上房地产市场有关联的其他服务使用频率也不高，比如网上购物占11.5％，网上销售的使用率为1.2％，网上银行使用率为3.6％。综合这两方面考虑，不难看出在我国发展网上房地产市场是相当艰巨的.笔者通过比较中国与美国、澳大利亚的网上房地产经营，来分析中美澳网上房地产经营存在的差异，为促进我国网上房地产市场的进一步发展以及房地产中介服务模式的改进做一些探讨。
笔者选取了中国、美国、澳大利亚一些比较有代表性的房地产网站，通过比较，可以归纳出目前网上经营的房地产业务主要有：房源搜索；买卖房地产代理；租赁代理；房地产估价；房地产专业咨询；与房地产相关的法律服务；保险；房地产贷款；家居装饰；家政服务；土地转让；房地产拍卖；等等。
下面我们将对这些网上经营业务作简单的比较分析。
一、从网上房地产经营的差异看房地产中介服务模式的差异
（一）房源搜索服务比较
每个房地产网站都有自己独立的站内搜索引擎，免费提供给用户搜索感兴趣的房地产。通常是按地理位置、用途、户型、价格范围等可复选的条件进行搜索。但搜索过程中提供的配套服务还是有明显的差异性，大致表现如下：
1、美国房地产网上搜索引擎的配套功能强大。一方面，在搜索房源时，它额外提供一个城市比较功能。首先是收入水平的比较，实际上是比较不同城市的间接效用函数，比如在纽约年收入50000美元，相当于三藩市年收入55393美元。还有生活支出指数，学校、平均学位水平，犯罪率，居住交通状况等方面的综合比较。另一方面，在美国利用搜索引擎可以找到各地（甚至还包括加拿大和菲律宾）细分到乡村小镇的详细的市场分析报告。
2、澳大利亚搜索引擎的配套服务特别周全。多数搜索引擎都备有电子地图。网站真正地体现了顾客至上的服务理念。比如为了节省顾客时间，在搜索引擎旁边有一个专栏“我的房地产”，用来存放顾客搜索过的比较满意的房地产，这样可以大大地提高顾客浏览的效率。
美国和澳大利亚也有一些共同点，比如房源都遍及全国各地（包括农村）；若在现有的房源里没找到合适的房子，系统会提示顾客留下Email地址和其它联系方式，等到数据库里有适合顾客要求的房子了，再及时通知顾客。
3、中国房地产网上的搜索服务功能较差。一是可供搜索的房源数量有限，而且地理位置一般仅局限于一个或几个大城市，还没有遍及全国各地。二是搜索中经常出现错误。比如系统提示“URL地址无法显示”或者是有些关键性的数字出现错误。三是搜索结果只有相关房地产的简单的文字说明，大多没有图片展示，也没有平面户型图。
（二）网络服务反映出的房地产中介模式的差异
1、在房地产中介模式上，我国推行联合挂牌服务制（MultipleListingService，简称MLS），即同一套房子可以由多家中介商代理，不同的代理商又可以在同一个网站挂牌经营。顾客利用站内搜索引擎就可以搜索到不同的中介商代理的房地产，大大增加了网上交易的可能
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