房地产开发的政策风险应对论文

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房地产开发的政策风险应对论文

　　摘要:随着房地产业在我国的飞速发展，一些社会问题日益凸显，论文格式范文为了遏制房地产价格的非理性上涨及房地产投机活动的盛行，国家从2003年开始加强了对房地产业的宏观调控力度。文章分析了现阶段我国房地产开发面临的政策风险，并提出了开发商应对政策风险的建议。

房地产开发的政策风险应对论文

　　关键词:房地产开发;政策风险;风险应对

　　1980年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括80年代美国的“储贷”危机，90年代日本的房地产泡沫破灭，1997年前后东南亚各国的金融危机，以及2007年下半年始发于美国的次贷危机[1]。

　　这些前车之鉴及近年来我国房地产发展“泡沫论”的出现，致使房地产成为全国上下关注的焦点。房地产业在我国国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位[2]，面对房地产投资的快速增长，非理性发展势头开始出现，国家从2003年开始从土地、金融信贷、税收及产业政策等多角度对房地产业展开了一轮又一轮宏观调控。对开发商而言政策环境不容乐观，开发风险日益增大。至此，盲目的房地产开发将使企业面临破产倒闭的风险。同时，房地产业与其他产业关联度极高。在经济合作与发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业相关，而在我国40多个产业中，除废品及废料业外其余产业均与房地产业有着不同程度的关联[3]。房地产业与其他产业高度的关联性决定了房地产业的异常波动将引起其他产业的异常波动，并与宏观经济波动保持一致。因此，无论是从促进国家经济平稳发展及社会稳定的角度出发，还是从维持房地产企业自身健康发展出发，将房地产开发政策风险应对作为研究对象都具有非常重要的现实意义。

　　1现阶段房地产开发政策风险分析

　　政策风险，是国家出台的与房地产有关的政策变动给房地产开发带来的风险。由于房地产业与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到多种政策变动的影响。2003年下半年开始，房地产市场日趋繁荣，部分城市房地产投资增速过快、房价上涨过快，存在市场过热风险。2003年6月，中国人民银行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号)，文件规定:“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”，并且要求商业银行只能对主体结构已封顶的商品房发放个人住房贷款等。这一政策正式拉响了现阶段对房地产业宏观调控的警报。现将2003年以来房地产政策做一简要分析总结。

　　1.1土地政策

　　土地是房地产开发活动的基础，面对房地产业中出现的开发商非法囤地，造成土地资源浪费及有效供应不足等问题，政府主要是从颁布控制土地供应、清理整顿土地市场、土地交易的招标拍卖挂牌制度、调整土地有偿使用费政策、严格土地管理政策等方面对房地产开发活动进行管理。土地是房地产开发活动的源头，国家对土地的调控将直接影响开发活动的开展。

　　1.2货币政策

　　资金是企业的血液，而对房地产开发企业而言，资金的重要性更加凸显。国家对房地产业的调控采取了以下货币政策:首先，从2003年开始至2011年6月，央行调整存款类金融机构人民币存款准备金率共计34次，法定存款准备金率由2002年的6%上调至2011年6月的21.5%。存款准备金率的大幅上调，使市场上可用于放贷的资金大量减少。其次，从2003年开始至2011年7月6日，央行调整金融机构一年期存贷款基准利率共计18次，一年期贷款基准利率由2003年的5.31%上升至2011年7月6日的6.56%，贷款利率上升，导致开发商贷款成本上升。再次，提高住房消费信贷的首付款比例。如银发[2003]121号文规定个人购房首套首付款比例为20%;银发[2007]359号文规定:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含二套)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%;银发[2007]452号文规定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定放贷次数;银发[2010]275号文规定:对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%。2011年1月，新“国八条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%等。最后，调整房地产开发企业申请贷款自有资金比例。

　　如银发[2003]121号文规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;银监发[2004]57号文规定，建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%;2009年，受美国次贷危机影响，国家对自有资本金比例规定略有放松，国发[2009]27号文规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。可见，央行通过规定开发商自有资本金比例来减少商业银行对房地产业贷款的信贷风险，房地产开发商也因此受到影响。

　　除以上四点之外，国家还发布政策，要求商业银行加强房地产贷款风险管理、加强信托投资公司房地产类业务风险管理、加强房地产信贷管理、加强房地产行业授信风险管理、加强按揭贷款风险管理等方面对银行信贷进行控制。在房地产开发所需资金来源中，约有70%～75%的资金直接或间接来源于商业银行贷款，商业银行基本参与了房地产开发的全过程:通过土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款、建筑企业流动资金贷款等资金的注入，使房地产企业对金融业的依赖程度过大。日益从紧的货币政策使房地产开发商面临越来越大的融资风险。

　　1.3财政政策

　　财政政策方面，通过税收的征收，增加二手房交易成本，挤压房地产投资、投机水分，从而达到对房地产市场进行调控的目的。国税发[2005]89号文规定:2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。国税发[2005]156号文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人所得税。国税发[2006]187号文进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作。国税函[2008]299号文对房地产开发企业所得税预缴工作进行了规范。2011年新“国八条”明确指出:调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。重庆市明确房产税征收对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作、无户口、无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。上海房产税试点暂行办法亦同时出台，以上海市居民新购第二套及外地居民新购首套住房为征收对象，税率暂定为0.6%。财政政策一般不改变社会总需求和总供给的平衡，而是直接改变需求结构和供给结构，别墅及大户型高档住房一直以来都是房地产开发产品中利润最高的项目，然而随着国家税收征收的逐步规范，将抑制社会对高档住房的需求，从而使房地产开发商面临利润降低的风险。

　　1.4其他政策

　　其他政策主要指法律手段及行政手段等。在法律手段方面，这一阶段主要出台了与房地产相关的《中华人民共和国物权法》。在行政手段方面，主要着眼点在于确定不同时期房地产调控的基调及主要目标、房地产供应结构的控制、保障性住房政策的颁布与逐步落实、对外商投资房地产业的严格监管等方面。其中，保障性住房政策显得尤为重要。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，所谓保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房。包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。为抑制过快上涨的房价，我国政府一直以来都对保障性住房政策予以高度重视。国办发明电[2005]8号文中指出:增加普通商品住房、经济适用房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。银发[2008]355号文指出:支持廉租住房开发建设，保障民生。2009年5月，国土资源部颁布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理，加强用地的批后监管和监督检查。建保[2009]91号文要求从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。建保[2010]62号文指出:各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。2011年1月，新“国八条”明确要求:全国建设保障性住房和棚区改造住房1 000万套，保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%等。

　　这些保障性住房政策的落实，必然会增加市场上住房的供给总量，进而对商业性地产开发造成较大的冲击。

　　2003年以来，国家对房地产业全方位进行调控，房地产宏观政策的调控重点，经历了从控制供给，到重点控制房价上涨，打击投机炒房，再到改善住房供应结构的过程。通过宏观调控，房地产业界部分风险已得到释放，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但一些房地产热点市场的房价仍快速上涨[4，5]。只要调控未达到预期效果，将会有新的更严厉调控政策出台。

　　国家调控房地产业的决心及力度将越来越大，政策风险也将越来越成为开发商面临的头号风险。

　　2房地产开发政策风险应对建议

　　在房地产开发面临的众多风险中，政策风险属于系统风险，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大。因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

　　2.1认真研读房地产政策，识别政策风险

　　政策风险对房地产开发的影响不可避免，然而，实际情况是往往只有大型开发项目或政府工程的开发商会较认真地研读房地产政策，众多中小开发企业对此并不重视，他们往往只是在开发前从造价或成本的角度来估算开发项目是否可获利，而对宏观政策的变化并不关心。特别是现阶段，房地产成为市场关注的焦点，与房地产有关的新政频出，政策环境日趋从紧，房地产市场中的开发主体无一幸免都将成为调控的对象。因此，开发企业应迅速识别房地产开发政策风险，对与房地产开发相关的所有政策特别是新出台的政策都应及时收集、分析、整理，并将政策研究结果报告给开发企业管理层，以供其决策使用。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险[6]。

　　2.2规范开发行为，应对政策风险通过对房地产政策的研读与分析，明确现阶段国家政策导向，将其与开发商自身开发行为进行比对，规范开发行为。如土地政策中明确对囤地等非法占用土地的情况予以严格限制;其他政策中鼓励建设普通商品住房，对大面积豪华住房的开发予以严格限制等。开发商在开发活动开始之前就应该明确怎样的开发行为是国家鼓励的，怎样的行为是国家严格限制的，对即将开始的开发活动做出正确决策，才能使开发活动顺利进行。

　　2.3积极拓宽融资渠道

　　绝大多数政策风险都可以通过认真研读政策、规范自身开发行为加以应对，而货币政策变动给企业带来的融资风险需要企业积极拓宽融资渠道来改变过度依赖银行贷款的现状。现阶段，除银行贷款外还有以下融资渠道，可供开发企业选择。

　　首先，上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。截止2009年底我国共有房地产开发企业80 407个，而至2011年3月31日上市的房地产开发经营企业仅有149个。因此，上市对房地产开发企业来说具有很大的挑战性，一旦上市成功，将会打开资金融通的瓶颈，令其在众多房地产开发企业中脱颖而出，增强自身的竞争能力。

　　其次，房地产信托融资。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在我国以间接金融为主的金融体系中，房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律第4期苏亚莉等:浅议房地产开发的政策风险应对333制度上都比较成熟的直接融资方式，它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道[7]。

　　再次，债券融资。债券融资可以集聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目开发经营等，但发行者必须承担在债券到期后，向持有者偿付本息的现时义务。由于房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，安全性较高，并且具有一定的流动性，对于开发周期长，投资金额大的房地产项目来说，发行企业债券是一种较好的选择。

　　最后，融资租赁。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，而资本市场不完善，居民的投资渠道狭窄，这为融资租赁在我国的发展提供了条件。

　　在我国发展房地产融资租赁可以拓宽房地产企业融资渠道，房地产融资租赁公司作为一个经营实体，可以通过吸收股东投资，或采取借贷、拆借、上市、发行债券等融资手段在资本市场上吸收社会投资，从而改变我国房地产主要依靠银行贷款的单一融资方式，降低风险。

　　当然，融资首要条件是合法，而在我国资本市场还不完善的前提下，政策原因往往成为融资的最大障碍。因此，国家应加大对房地产企业的融资支持，完善房地产金融立法，创造有利于房地产开发企业融资的制度环境。

　　3结论

　　房地产开发全过程必然伴随着各种风险，特别是现阶段日益凸显的政策风险。为了保证开发效率与效果，开发企业必须认真研读房地产政策、规范开发行为、拓宽融资渠道，主动地应对政策风险，保障房地产开发的顺利进行。

　　[参考文献]

　　[1]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008(8):22-26.

　　[2]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报:社会科学版，2011(1):26-29.

　　[3]张雯.中国房地产信贷风险度量与控制[M].北京:中国金融出版社，2010:40.

　　[4]杨玉珍，文林峰.抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议[J].管理世界，2005(6):153-154.

　　[5]陈柳钦.房地产宏观调控回顾及2008年展望[J].改革与开放，2008(2):6-8.

　　[6]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究，2002(9):145-148.