缺乏公信价格过高 细数2004房地产市场8宗罪
房地产业无疑是2004年中国最具争议的产业之一。看空者预言房地产“泡沫”会在“几个月内破灭”，看多者认为房市至少还有“20年”甚至“200年”的良辰美景。人们可以轻巧地翻过岁末的日历，但房地产业已浮出水面的几大问题仍会从年尾拖到来年，它们不仅是房市的现实，更将影响中国房地产业的未来。关注以图化解这些问题比争论“泡沫”的有无更具现实意义。
一、市场：缺乏公信力，信息极端不对称。
现在的楼市最缺少什么？不是产品是信息；不是买卖了多少套房子或房价涨跌的定性信息，而是由公共部门发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的分析。眼下，关于房地产的各种评价满天飞，开发商看多，大家怀疑；境外投资机构的研究人员看空，人们不信，疑心他们有无投资的利益动机；有关部门说一派健康，理由是近几年房价涨幅没有超过城市居民收入的涨幅、城市化进程正在加速，需求会持续，但在老百姓的望房兴叹声中，这些“充足”的理由显得很无力。譬如在上海，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，目前“还有60%的人未买过商品房，依然住着狭小的房子”。“谁都不敢信”“谁都不可信”成了眼下人们对于房市的普遍心态，而这，正是房地产市场缺失公信力的典型表征。
房地产市场的权威信息是公共产品，理应由政府职能部门提供。而眼下，这些部门提供的信息为何缺少公信力？因为不透明，其数据从何而来、结论如何得出人们并不清楚，有的也经不起分析。在“经营城市”风行、地方政府成了最大的土地开发商的现实情况下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。
二、产品：价格、价值严重背离，利润不可预期。
一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱。上海浦东新区某楼盘原定开盘价为1万元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。这种“见风涨”式定价法，在其他产业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。这说明眼下房地产价格与价值已经背离得连开发商自己都无法把握了。在“2004年国际金融年会”上，上海某地产集团总裁说，这连他自己也“看不懂。”现在，开发商卖楼最苦恼的不是不知道如何赚钱，而是不知道赚多少钱才算是赚足了，因为房地产价格构成已远非成本加合理的利润预期。
三、定价：机制颠倒，逻辑牵强。
2004年下半年，在房市争论激烈之时，一些开发商和业内活跃人士到处宣讲一个观点：“房价决定地价”，地价对房价具有反作用。理由是开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，质言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的普遍规律：成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
北京某地产“闻人”在公开论坛上说，只有政府从高地价中多获益，才能拿到更多的钱去用于改善低收入人群的住房条件。其隐含的逻辑是：房价高是为了地价高，地价高是为了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在众多中等收入人群望楼兴叹，更不要说是低收入者买不起房的事实面前，这理由显得很苍白，这逻辑显得很牵强：难道政府在低地价、低房价的情况下就改善不了低收入者的居住环境？既然一心要割购房人的钱袋，又何必强树牌坊！
四、产业：缺乏“阳光”，渐成权力“寻租”场。
虽然在层出不穷的富豪排行榜上，房地产界的老总们占据了将近半壁江山，但平心而论，房地产界人士在公众心中的形象并不算好。SOHO中国董事长潘石屹调侃说，“看看电视剧里演的房地产老板，没有几个好人的。”影视剧多少反映了些现实的影子。房地产市场“过去被认为是黑暗、腐败、充满权钱交易的地方，如今应该让人觉得有阳光、廉洁和公正。这有赖于企业的社会良心和社会责任。”龙永图在一次论坛上说，“房地产
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