房地产市场展望

2003年房地产市场展望

　　2002年是“入世年”，2003年是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务，第一是继续保持快速发展的经济，第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会，到2020年全面达到小康，首先要求GDP要翻两番，要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长，房地产市场肯定要继续兴旺，“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。

　　从经济发展势头看，2001年经济开局比较好，但呈下滑势头，最后GDP增长7.3%，而2002年反过来，一个季度比一个季度好，处在上升的势头。所以从经济发展势头来看，各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世，改革开放的加快，经济结构性的调整，都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高（2002年人均收入比上年增加10%以上），从而利于提高居民购房能力。

　　房改的进一步深化，必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好，主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措，也必将提高更多居民的买房积极性，就会不断地扩大房地产市场容量，从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。

　　另从城市建设角度看，我们城市正经历一个“建筑年代”，各地还在加紧旧城改造，拆旧建新，实施货币化拆迁政策，也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。

　　现在业界好多人讨论房地产周期问题，有人得出的结论是房地产周期是7年左右，5年上升，2年衰退。我想即使按照这个判断，我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同，和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场，这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的，加上老百姓的需求总量远远没有得到满足，所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。

　　　　二、也看好长远：中国房地产市场可以兴旺20年

　　我认为中国房地产业将兴旺20年，也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。

　　1.重要战略机遇期

　　中共十六大提出，从现在到以后20年，我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界，和平与发展是主题，给我们发展经济创造了有利环境；全球经济一体化，倡导各国共赢，有利于我们缩短跟发达国家的差距，这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高，必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头，现在中国百姓人均收入才1000美元，所以全国房地产发展总量还会不断增加，发展空间很大。

　　2.城市（镇）化加速

　　城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例，世界平均50%，发达国家75%，我国38%，就是中国只有38%的人住在城市里，发达国家的这一指标是我们的两倍。今后，中国的城镇化进程加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市，全国就有1300万人进入城市，这些人给房地产带来的需求，超过城镇居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说，改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系，拉动经济增长；改革开放以后20年，主要靠市场化来推动工业化，促进经济发展；今后20年，我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。

　　3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”

　　中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段，在未来20年，要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么？一是面积扩大。现在平均每户60多平方米，争取2020年达到100～120平方米；人均建筑面积现在是22平方米，到2020年达到人均30～35平方米，有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的

[1] [2] [3] [4]