漫谈当前中国房地产市场的问题、改革及政策取向
最不缺少的是问题说中国房地产市场目前最不缺少的是问题，确实毫无夸张之处。如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，某些地区性市场虚火上升，存在着逐渐膨胀的泡沫，……
上述不完全列举出的这些问题，单拿出任何一个，都是制约中国房地产市场发展从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。例如，从宏观的角度看，当前我国的城镇住房建设已经达到每年5亿平方米以上的水平，而据估算2001～2010年我国城镇居民的住房潜在需求量每年也有约6个亿，与此同时，目前的有效需求（商品房销售）只有每年1个多亿，而商品房空置量却已达到1个亿左右的水平。房地产市场供需之间存在着这么大的缺口，人们对住房需求的渴望与并不令人满意的现实之间存在着巨大的差距，政府依靠刺激内需特别是住房需求来拉动经济增长的目标短期内难以实现。
上述这些问题，单拿出任何一个，也都是从事房地产经济研究的专家学者以及政策制定者们必须认真面对的课题。而当这些问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们既感头痛又颇觉兴奋的头等难题了。
越有问题越需要市场
是什么原因导致了这一切，我们又该如何对症下药？这就涉及到市场和政府关系的基本问题了，而这个问题既是经济学界一个难题，也是经济学史上的一个永恒话题。到底应该市场调节多一些，还是政府调节多一些，这个问题对于当前既属于发展中国家又属于转轨经济国家的中国就更加重要。
首先需要明确的一个概念是，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一个结论是，市场机制纵有万般不是，在资源配置效率方面尚无任何一个机制能与之相媲美。至少，大规模的计划体制的社会实验已然失败，而高举市场经济大旗的国家的实践也表明，谁的旗帜举得越高谁的经济效率一般来讲也就越高。
看来，让市场在资源配置中发挥基础性作用，恐怕是我们唯一正确的选择。房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节（特别是发挥其基础性调节作用）的理由。现阶段，我们也应该加强政府调节的作用，但是需要明确政府能够更有效地发挥作用的领域。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则则更富有效率。
当前中国房地产市场的问题多多，这既是难题，其中也孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。
当前中国房地产市场问题多多，如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来等等。这些既是难题，而其中也不乏孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就能够将这些问题解决。
政策的重点是需求
明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高（2000年人均居住面积10.3平方米），住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低（2000年为10%），大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。
解决问题的关键还是在需求方面。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策（不管是政府的还是企业的）都应从
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