商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题
[摘 要]商品房预售合同签定以后，常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前，发生合主体的变更情况。我国现有法律法规对“楼花”转让问题的规定尚存在缺位现象，围绕这一问题，对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨。
[关键词]商品房预售合同，按揭，主体变更
自从按揭（mortgage） 的房屋销售方式从香港引进以后，在中国的“住房分配”向“住房商品化”转变过程中，由于按揭方式具有缓解各方资金不足、保证交易安全的特点而被广为采用。我国法律对这种新生的事物作出了很多的法律规定，各商业银行也相继出台各种规定、办法积极参与到按揭中去，一时中国房地产呈现出勃勃生机。按揭购房也由楼宇按揭发展到了楼花按揭。由于各种原因，在签定商品房预售合同以后，常会发生合同当事人的主体变更。对于这种变更，除了在《民法通则》、《合同法》、《担保法》中的普遍性规定，我国尚缺乏专门的立法规范。笔者试图通过对按揭合同中法律关系的分析，对商品房预售合同主体变更行为进行理论上的探讨，进而对按揭合同和商品房预售合同转让的法律性质及其相关法律问题进行一番梳理。
一、楼花按揭合同中的法律关系
楼花，指尚未动工修建或正在建设而尚未竣工的期房。“楼花”这一词源于香港立信置业公司的“分层售卖，分期付款”销售方式。在房屋还在施工建设期间便已经被“拆零”，分期分批地预售给消费者或投资者，如落英片片坠落，故而得名“楼花”。这种在房屋竣工之前便先行出售的方式，就是今日我们所说的商品房预售。而由预购人和房屋开发商订立的合同即商品房预售合同。由于房屋开发商与预购人之间很难存在互相信任的关系，仅有两方参加的商品房预售活动实际上很难实现，因此银行的介入成为必要，按揭制度由此产生。1992 年10 月20 日交通银行发布的《按揭（楼宇、楼花） 贷款的办法》对这种按揭销售方式作了界定，是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商交付部分购楼款以后，将其依照预售合同取得的期待权让渡给银行作为贷款的保证，银行向预购人发放以尚未交付的购楼款为额度的贷款。买方在还清所有贷款本息后，可以将期待权赎回，取得房地产权。如果买方未能依约履行还本付息的义务，则丧失了赎回这种期待权的权利，或者说不能取回房地产所有权，银行则可依据抵押合同对按揭所购房屋进行处理，并就此利益优先得到清偿的民事法律行为。在按揭房屋销售方式中，以房屋是否竣工交付为界，可以分为两个阶段：在商品房竣工交付以前，预购人（置业者） 提供给贷款银行作担保标的并不是自己已经现实取得所有权的商品房，而是在支付部分购房款或者定金以后，根据商品房预售合同而取得的一种附期限的债权，是一种期待权。因而，在这个阶段银行取得的是一种权利质权，这种担保是一种权利质押。在商品房已经竣工并且交付以后，在理论上预购人可能取得商品房的所有权，这时候先前预购人之间成立的权利质押关系因为标的的不存在而失去了基础，因此，在这个时候，一般银行都会和预购人重新签定一份不动产抵押合同，以代替前面的权利质押，继续为贷款提供担保。这时候银行取得的是以不动产（房屋） 为抵押物的抵押权，贷款银行和预购人之间的担保也因而由权利质押变为不动产抵押。笔者在这里要讨论的正是商品房竣工交付以前的商品房预售行为，通过对其中存在的法律关系和担保链的探析，分析商品房再转让产生的法律关系。因为第二阶段的法律关系，除了担保方式从权利质押转变为不动产抵押以外，和第一阶段的法律关系相比，没有什么太大的变化，所以笔者主要关注的是“楼花”按揭合同。“楼花”按揭是如何使得本来不存在任何信任关系的房地产开发商和预购人之间能够成立这么大宗的买卖合同呢？ 原因是有银行的介入。在“楼花”按揭中，存在三个主体（商品房开发商、预购人、按揭银行） 、三个基本的法律关系、三个合同，形成了一个有效的担保链。首先，是房地产开发商和预购人之间的楼花买卖关系，房屋预售合同正是这种法律关系的表现形式和证明文件。在这个合同中规定的是房地产开发商和预购人之间的一种债权债务关系。债权之本质系“债权人对债务人之‘当为要求’，即债权人得向债务人请求给付并保有债务人所为给付之权利”[ 1 ] .根据这个合同，预购人在支付部分购房款以后，便取得了对房地产开发商按期交付房屋的期待权
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