赵国栋、郑鹭萍与广州埔丽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷
上诉人（原诉被告、反诉原告）赵国栋上诉人（原诉被告、反诉原告）郑鹭萍被上诉人（原诉原告、反诉被告）广州埔丽房地产发展有限公司
一、案情
广州埔丽房地产开发有限公司（以下简称埔丽公司）是位于广州市中山五路193至215号百汇大厦（即百汇广场）的开发商。
1995年11月29日，埔丽公司（甲方）与赵国栋、郑鹭萍（乙方）签订了《房地产预售契约》和《补充合约》，其中订明：甲方将中山五路起义路交汇处的百汇广场15楼14号室房地产（房屋建筑面积68.45平方米）出售给乙方，成交价为港币1137217元，乙方由1998年6月30日前分7次付清给甲方；甲方应于1998年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用；如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：1、不可抗力的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决；3、法律、法规及政府规章的变动造成之廷误；4、水、电及其他公用设施未能及时配套完成；6、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交付该楼房，甲方将按延期交付楼房日起，至实际交付该楼房日上，每日按该楼房价款千分之一付滞纳金以补偿乙方损失，但滞纳金最高以楼价款5％为限。另在附录二中订明甲、乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴款：第一期楼款港币113722元，含定金港币20000元已于签署本契约或之前付清；第二期至第六期楼款每期分别为113722元，并须于1998年1月23日或之前分期付清；尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。契约还订明：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金。另据契约所附标准平面图载明：该1514室内靠东墙有一方柱。上述协议签订后，赵国栋、郑鹭萍至今共支付购房款港币682332元给埔丽公司，尚欠尾期楼款未付。
另查明，百汇大厦于1998年12月竣工，1998年12月28日通过验收，并由广州地区建设工程质量安全监督站核发《建筑工程质量认定书》。广东省公安厅消防局也于1999年1月12日经验收同意：地上部分（除6、6A、7、22层外）可以投入使用。埔丽公司于1998年12月19日向赵国栋、郑鹭萍发出交楼通知书，要求其前来办理收楼手续。1999年2月2日，赵、郑在收楼过程中发现上述预购房屋中间有一根大方柱，与契约所附平面图不同，遂拒绝办理收楼手续。
为证明延期交楼的特殊事由，埔丽公司提供了隧道局广州地铁公园前站项目经理部于1998年9月10日出具的报告，称：隧道局广州地铁公园前站地铁基础施工采用逆作法施工，致使本应于1995年5月交出靠近百汇广场南边的地下连续墙结构，到1996年1月底才完成该工程，影响了百汇广场的施工；另百汇广场地段南向挡土桩施工过程中，于1995年9月20日挡土桩挖到约11米深处时发现有流砂层，施工至1995年10月1日时，刮台风及下暴雨，邻单位房屋出现开裂，上述问题经处理，至1996年4月才重新开始恢复施工，使挡土桩施工期限延迟8个月。1996年4月16日广州市第三建筑工程公司第二项目部致隧道局三处的函件，称：由我公司施工的百汇广场防沁墙及降水井工程在贵处的协作下已施工完毕，1996年4月12日起西边和南边的围护桩工程可恢复正常施工。
2001年2月23日，埔丽公司以赵国栋、郑鹭萍没有履行合同约定付清购房余款义务构成违约为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及预期违约金等。基于埔丽公司本诉，赵国栋、郑鹭萍以货不对板为由向原审提出反诉，要求解除上述预售契约，埔丽公司退回已付购房款和利息，并支付逾期交楼违约金等。
经现场勘验，该方柱位于房屋中间，长为2.69米，宽为1.17米，距离东墙1.53米，对房屋使用功能有较大影响。
二、审判
广州市越秀区人民法院初审认为，赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司签订的《房地产预售契约》和《补充合约》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍的同意擅自变更房屋结构，严重影响房屋使用功能，已构成违约，理应承担违约责任；但赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日才以货不对板为由提出要求解除双方签订的《房地产预售契
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