企业战略布局中的筹资管理研究论文
摘 要：我国经济已经进入了持续发展的轨道，企业必须根据经济形式，结合自身的实际情况而采取产业、业务的趋向布置，才能实现既定环境和既定条件下的最佳布局。在做企业战略之前，首先应该进行战略布局，只有明确的战略布局，才能将自有资源有的放矢地分配及安排，才能游刃有余地开展后续工作。
关键词：企业战略；筹资管理；万达通业地产
古语曰“兵马未动，粮草先行”，比喻在做某件事情之前，提前做好准备工作。延伸到企业战略布局层面，这句话显得格外重要，尤其对于经常被忽略掉的筹资管理，目前已经成为企业战略布局的重中之重。在“现金为王”的时代，做好筹资管理是非常必要的，实际操作过程，往往落实到筹资方式和资金结构的规划上。
无论对于内部资源还是外部资源，财务资源是其他业务能力的经济基础，也是其他资源形成和发展的基础条件，因此要充分利用财务资源进行有效管理。在财务资源中，最重要的资源就是资金。面对日益激烈的市场竞争，企业生存环境复杂多变，一旦失去资金的支持，企业将进入无以为生的窘境。因此，在进行战略布局的同时必须做好企业筹资方式和资金结构的规划，以提升企业筹资管理水平。
企业筹资方式分为所有者权益资金的筹集方式和负债资金的筹集方式，同时也会有不同的资金来源，不同方式和不同来源筹集的资金，企业付出的代价是不同的，此时需以资金成本为判断和选择的依据。其次，筹资过程中还要考虑资金使用期的长短、取得资金难易程度等因素。另外，筹资环节的纳税因素也应引起关注，因为其不仅会影响企业的现金流量，而且还会影响到筹资成本，从而给企业带来不同的预期收益。再者，由于筹资方式的不同，企业的控制权也会发生改变，这往往是企业原有的股东所不愿面对的。
因此，在企业的战略布局过程中必须要结合企业的实际状况来选择适合自身的筹资方式。
同时，资金结构问题是筹资决策的关键，对企业加强管理，降低财务风险、增加财务杠杆利益具有重要意义。在决定采用哪种资金结构时，需要考虑资金成本、财务风险、企业的资产结构以及企业的筹资策略。
下面我们通过对万达商业地产的资金来源和融资渠道来解析企业筹资管理过程中所应关注到的各个因素。万达商业地产资金链的构成，相对国内其他开发商更为丰富。
由于开发资金需求量大，持有型物业的经营周期长，在资金调配的复杂程度上要求更为精细化。
万达商业地产的资金来源包括：自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。项目销售部分的利润，以及商业项目投入经营后的租金收入，有效地解决了商业持有部分的资金压力。商业持有部分业务对成本敏感，而对市场价格不敏感，长期的现金流作为投资测算依据，租金可基本满足投资运转。加之经营性物业的中长期抵押贷款，万达的商业项目不仅能解决项目本身的资金缺口问题，还可以为集团其他项目贡献一定资金。
万达商业地产的资金结构：开发所需资金，约20%由万达直接投资———“销售利润+内部资金调配”；约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己投资———如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。
万达商业地产的融资渠道：
1 银行资金央行金融管理部门“金融司”把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，全国所有的房地产企业当中只有两家企业（万达、万科）有此殊荣。四大国有银行中三家银行的总行给了万达巨额授信。工商银行、中国银行总行、农业银行总行都与万达签署银企协议，可以做到异地贷款，不再受到地域的约束。同时，试点企业还有一个特殊授权“绿色通道”，单笔贷款在5亿之内无需审批，两三天可以批款。这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。
2 国内私募
（1）与麦格理集团在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。该时间阶段遭遇宏观调控导致资金紧张。万达开始寻求长期资金支持，探索拓展境外资本渠道。
（2）配合A股上市进程，与建银国际已完成的股权私募，资金为10亿元左右，未来万达为配合上市进程，仍将增加战略投资者。
（3）海外融资2006年与麦格理集团成功合作发行CMBS（商业抵押担保证券），虽然未对万达提供现实的资金支持，但万达部分资产完成了“离岸资产包”的结构性调整，为未来的融资提供了可能。
（4）销售回款对城市综合体的销售回款部分，万达内部给予“生命线”的定位，提升到“长期发展战略支持”的高度。
对销售回款的重视，不仅仅关乎现金流问题，同时也关系万达商业地产开发的投资回报率，是目前万达商业地产模式的核心构成之一。
（5）信托融资万达正在调整策略以及进行新的融资渠道尝试。其中包括从未涉足的信托融资渠道。从万达2009年3月和4月的三宗信托融资产品情况看，一是金额较小，二是周期短。鉴于国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，明显高于万达早前重点依赖的银行资金成本，由此显示进入扩张期后万达的资金链条较紧张。
从以上信息中可以看出，万达商业地产在急速的战略扩张过程中，对于资金需求可谓刻不容缓，因此，更侧重资金到位的速度和取得资金的难易程度。目前资金结构的构成中，20%利用留存收益，主要是从原有的“只租不售”的战略作局部调整，出售了部分商业资产，另外也加大了住宅类用地的'竞夺，强化了“房地产开发补贴商业经营”策略；60%依赖银行贷款，其中资产抵押贷款是比较显著的现象。可见在传统的融资模式上，依然依靠抵押贷款，从税收筹划的角度看，在息税前投资收益率大于负债成本率的前提下，负债比率越高，额度越大，其节税的效果越明显，万达显然达到了节税的效果。像这种资金的筹集方式以负债资金的筹集方式为主，目的是通过提高负债比例获得更多的收益，提高权益资本的收益水平，从而使企业资产价值增加，实现企业价值最大化。当然，随着负债比率的提高，企业的财务风险和融资成本会加大。从2009年万达所作的信托融资可以看出，12%的信托综合成本已接近万达对外宣称的15%商业广场的投资回报率（15%），资金压力导致企业不得不承接如此之高的融资成本。
天底下没有免费的午餐。2005年万达与麦格理集团的32亿的资金虽然为万达的急速扩张提供了足够的资金支持，也为其海外融资拓宽了渠道，但付出的代价是出让了24%的股权。2006年与麦格理集团虽然发行了CMBS（商业抵押担保证券），后期也进行了资产重组，但毕竟没有能够提供资金支持，充其量是在海外资本市场的又一次试水。
关于引入建银国际这样的战略合作者，虽然目标是为了成功上市，但是也必须保证建银国际在资本市场上分得一杯羹……通过资本市场融资一定要警惕“重融资轻回报”的商业大忌，毕竟企业融资的目的是要获得持续发展，而非短期的投机行为。类似房地产这样的龙头行业，相对于很多传统行业有着可观的利润空间，社会各方强大资本极易大量涌入，导致市场的竞争过于激烈，这种竞争将愈演愈烈。在激烈的竞争中通过优胜劣汰，一批规模实力不足、管理水平落后的企业将被淘汰，最终将沉淀出一批有实力的大型企业，掌控行业的发展态势。
企业战略布局中，会随时调整自身的资金配置结构，大多数企业遇到机遇时，往往会不顾自身条件而孤注一掷，忘记了变化万千的市场环境有如战场一样残酷，没有精密的战略布局很难在竞争中获胜。优秀的管理者会非常客观而公正地面对企业内外环境以及战略目标，冷静地分析资金在战略布局中的主导作用，以点带面，干净利落地有序推进，从而成功地完成战略的实施或转移。筹资管理中不能说哪一种方案是最好的，只能说哪一种方案是最适合的。
具体到实施过程中，要结合企业自身的实际状况，关注到上面所谈到的各个因素，合理地调配有效资源。要知道，企业良性运转的标准是不但现金流为正，利润也为正，这样才能保证企业继续发展下去。
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