物业管理工作总结(2)

物业管理工作总结(2)

　　(二)工程维修

　　实训基地公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础之上，我们一直秉持的工作理念是:"严把预验收查验关，密切监控设备运行状态"，为此我们实施了以下管理措施:

　　1)对整个基地的设施设备进行了预验收(如设备数量、安装位置、设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等)，共提出整改意见29张共三百余条，在工程人员的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。

　　2)对整个基地的设施设备做台账登记工作。按栋分类共设立了6本台账，按系统分类设立了2本台账，抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等;对整个基地的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头; 建立机房巡视制度和巡视表格;制定中央空调操作规程和运行记录表;对各系统设备进行编号和分布图;制定了设备维修保养记录表; 实时观察基地内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。

　　3)建立起设备移交初验复检制度，如电梯设备的移交，由于各方面的因素，电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想，但在预验收过程中，在公司各部门的密切配合下，部位存在未符合质量要求，经过协调跟进，督促电梯安装单位加以整改;

　　4)在物业管理的前期阶段，由于设备处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨，再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力，投入使用的设备运行性能得到了极大的改善;

　　5)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作，并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标;

　　6)做好日常报修工作

　　(三)秩序维护

　　实训基地治安防范及消防工作是物业管理处安全管理中的重中之重，为能给基地业主提供一个安全舒适的办公环境，秩序维护部紧紧围绕管理处的工作部署，整合前期积累的安全防范工作内容，结合公司ISO9001国际质量体系，按照“政治合格、作风严谨、纪律严明”的目标要求，从严、从实战、从长效出发，锤炼摔打一支“拉得出、打得响、跟的上”的半军事化管理的秩序维护队伍，通过实践证明这是一支磨合期快、可塑性大、素质比高、战斗力强的团队。

　　1)完成部门体系建设，拟制规章制度，制订岗位职责，修订操作细则。截止当前拟制各种规章制度42项、制订岗位职责12项、出台操作流程8项、完善《部门体系作业文件》1套、制作《秩序维护员守则》1套。完成2013年度秩序维护员培训计划，新近队员实行岗前、岗中培训，本年度安排秩序维护员军事训练24次、安全理论培训12次、操作细则培训12次。

　　2)严格执行外来、施工人员出入制度，定时定岗进行二次装修区域清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉，收到了良好的成效;

　　3)加强二次装修搬运材料进场的监管，进入基地输送材料须按规定进行申请、登记、物业管理处规定通行路线、卸货区域、送货通道，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，自制度实施以来，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理;

　　4)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的"出门证"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行，保证了基地物品出入的制度化、有序化;

　　5)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个基地全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知基地各区域单位进行整改，发动基地各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习;

　　(四)环境管理

　　环境卫生方面，管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作，并每天开展巡检整改工作，经过保洁人员不辞劳苦的付出，基地的环境卫生逐步得到完善，同时因二次装修等基地外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，全年没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。

　　1)为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合基地实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对基地未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。 对基地内的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。

　　2) 每幢楼宇交付业主后，施工单位的清洁开荒不到位，不能满足管理服务的要求，在前期阶段人员紧、工作任务重的情况下，管理处将每幢楼宇的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作，为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础;3) 前期阶段由于施工的原因，造成停车库的卫生状况差、积尘较多，为此在管理处的协调下发动物业全体员工对对停车场进行清洗，在有限条件内保持了停车场良好的卫生状况;

　　4) 在业主刚入住的阶段部分业主经常将生活垃圾弃置于每幢的电梯内及电梯前厅处，给环境卫生造成了不良的影响，再引致其他的业主的投诉，管理处先是张贴"温馨提示"，再通过物管人员多次耐心的解释与说服后，随意弃置生活垃圾的情况不再发生;

　　三、存在的不足与2014年展望。

　　尽管我们在2013年的物业管理工作中取得了一定成绩，也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。

　　第一、管理人员整体素质参差不齐，部分人员服务意识不是很强，实际处理事务的能力还有待提高;

　　第二，与业主的沟通不够，了解不足，在往后的工作中应予以加强。

　　第三，设备、设施管理力度还需加强，以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满;

　　第四，安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。

　　针对以上几个问题，在2014年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善基地各项管理工作制度，为实训基地的平安稳定作出贡献，为公司的发展添砖加瓦。

　　上海延吉物业管理有限公司实训基地管理处

　　二0一三年十二月十五日