沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议

时间：2021-11-04 13:06:47 资料我要投稿

沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议

摘要：沈阳市旧住宅区量大面广，多位于城市中心区，对整个城市环境的发展有着重大影响。截至2012年底，沈阳市政府已投入大量资金进行了旧住宅区的全面改造，改造后，物业管理正逐步推行。但由于种种原因，物业管理在实施中举步维艰。采取适合旧住宅区的物业管理模式，制定优惠奖励扶持政策，提高旧住宅区居民认识，多方筹措资金，从而解决旧住宅区物业管理工作中的难题，确保旧住宅区物业管理工作的顺利实施，使其综合环境不断改善，进而推动城市整体环境的提升。

关键词：旧住宅区；物业管理；建议

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）09-0184-02

引言

《沈阳市物业管理条例》规定，2000年 6月底以前交付使用、房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区称为旧住宅区，这些小区建筑年代久远，设施落后、产权复杂，多数处于无人管理或管理不到位的状态。沈阳市旧住宅区数量庞大，多位于城市的中心区，对整个城市环境的发展有着重大影响。从2010年开始，沈阳市委、市政府投资15亿元，用三年时间对全市1 502个旧住宅区进行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，开始进行物业的软环境建设。

一、沈阳市旧住宅区推行物业管理的难点分析

经过改造，沈阳市旧住宅区已经有了明显改善，物业管理的实施具备了一定条件，但在实际推行中仍存在着一些难题，阻碍着物业管理的顺利实施，主要表现在以下几个方面：

1.旧住宅区物业管理的相关制度不健全。旧住宅区的物业管理多处于混乱状态，原因之一在于相关的制度不健全，缺乏具体的政策扶持。制度和政策是旧住宅区物业管理得以顺利实施的关键。2012年10月，沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中对旧住宅区的管理，房屋维修责任，公共服务和扶持方面提出了意见，指明了总体方向。但目前还没有建立成熟的旧住宅区物业管理体制，还缺少相关的具体实施方案，物业企业及业主的利益保障方面也没有完善的配套措施。

2.基础设施仍显薄弱。尽管沈阳市旧住宅区已进行了全面改造，但由于其在建设时设计标准低，配套设施落后，存在先天不足，故仍存在基础设施薄弱的问题，给物业管理的实施带来难题。在规划之初这些旧住宅区基本没有围墙，无物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地少，无停车位，小区客观存在的缺陷很难弥补。此外，旧住宅区历时较久，设备设施老化破旧，屋面漏雨、墙体长毛等质量问题大量存在，虽进行了相应改造，但后续的维修保养仍需大量的资金投入。一些旧住宅区长期处于无人管理的状态，小区环境差，秩序混乱等问题都严重阻碍了物业管理工作的顺利开展。

3.旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心。沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，这些小区老年人多、低收入群体多，消费能力偏低、观念滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量的购房者，这些购房者的目的不为了居住，而为了学区、投资等，导致房屋长期处于空置或出租状态。业主不在小区居住，不考虑小区环境改善，现有租房者更多地考虑租金，不愿意承担物业费，小区的物业管理无人问津。旧住宅区居住群体的特殊性，导致居民普遍对物业管理认识不清或漠不关心。

4.物业管理资金不足。旧住宅区物业管理资金来源何处，如何落实，已成为物业管理工作的难题。旧住宅区物业收费标准较低，在维持基本的保洁保安方面已略显困难。还由于居民收入普遍偏低，对物业管理认识不足，流动人口多，导致物业费收缴率偏低。另一方面，旧住宅区的配套设施少，无办公和活动用房，可盈利性设施少，后期维修管理中资金投入大，这使得物业企业很难获得经营管理方面的收入，还需大量的资金投入来进行设备设施、屋面路面等的维修养护。如要进行更好的封闭式管理，还需进行围墙、门禁系统等的投入。资金不足直接导致物业接管旧住宅区成为难题。

二、沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议

1.制定切实可行的物业管理实施方案。根据2012年10月出台的《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实旧住宅区管理及扶持方面的意见，建立成熟的旧住宅区物业管理体制，制定相关的具体实施方案，保障物业企业及业主的权益。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，物业企业有信心接管旧住宅区，小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。

2.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。由于旧住宅区的先天缺陷，多数不能直接引入规范的物业管理，应根据不同的条件，采取不同的物业管理模式，逐步实现物业管理的专业化、规范化。在《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出旧住宅区经过改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定，可采取选聘专业物业企业，社区居委会牵头组建物业中心，聘请物业职业经理人及自行管理等模式。采用何种模式应根据小区条件进行选择：（1）对于规划较好，小区停车、绿化、道路、房屋质量等能满足要求，能封闭的小区，可聘请专业物业企业进行规范化管理。（2）对于条件一般，有必要的配套设施，已进行综合改造，具备基本的准物业管理条件，但尚不具备引入专业物业企业进行规范服务的旧住宅区，可采取社区准物业管理模式。由社区居委会牵头组建物业服务中心，为居民提供基本的物业服务。（3）对于基础条件差，居民收入普遍偏低的旧住宅区，可采取业主委员会领导下的自行管理。（4）若旧住宅区为企业职工住宅，原企业仍存在，有一定经济实力，可由企业进行相应管理。

3.提供质价相符的`差异化管理和服务，做到物业费公开透明。物业企业要提供服务，就必须收取相应的费用；业主缴纳物业费，就应该获得相应的服务。但由于业主对于物业费的收费标准，费用用在何处，享受什么样的服务并不明确，经常觉得物业收费标准高，提供的服务少并且不到位，不愿缴纳物业费，从而导致旧住宅区的物业收费困难。针对此，在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。由于旧住宅区基础条件不同，不能实行统一的收费标准和服务项目，应根据小区条件提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。业主委员会与物业企业沟通提出适合的服务范畴，确定合理的收费标准。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，并公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任，为物业费的收取奠定良好的基础。同时物业企业应不断地提高服务水平，为业主提供方便及时的优质服务，让业主享受到居住生活的方便和安全。　　4.提高居民对物业物业管理的认识。提高旧住宅区居民对物业管理的认识，让其接受物业管理和服务，进而推动旧住宅区物业管理的顺利实施。首先政府应采取多种形式的宣传教育，普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；其次，媒体应多进行宣传和报导，唤起各有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业，了解物业，并通过经常开展社区文化活动，构建物业企业与业主的和谐关系。业主的认可和积极参与意识是推动物业管理良性发展的基础。

5.多方筹措资金。旧住宅区物业管理的推行困难重重，很重要的原因在资金落实上。依据《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出的旧住宅区资金落实的意见，可从以下几方面筹措资金：首先政府扶持是关键，根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策。政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策，以鼓励企业接管旧住宅区；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜，对旧住宅区的特困职工适当补贴物业服务费。其次，物业企业应在政策允许的范围内，适当采取多种经营的方式来弥补物业费的不足，把旧住宅区的停车收费，自行车库、管理用房的租金，利用共用部位取得的广告收益等纳入管理专项经费，在小区内开展一些有偿服务。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金，小区公共场地及公益设施的完善由居民集资；市政各部门各司其职，负责旧住宅区的垃圾清运，路灯维修，供热、排水设施维修，健身器材维护等。

结语

旧住宅区环境的改善对城市整体环境的提升具有重要意义。解决旧住宅区物业管理中的难题，逐步实行旧住宅区物业管理的专业化、市场化、规范化，确保其综合环境的不断改善，使旧住宅区房屋保值增值，让百姓安居乐业。

参考文献：

[1] 张沈生，朱晓凯，殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报，2011，（7）.

[2] 葛红刚.“社区准物业管理”：破解老旧小区管理难题[J].城市开发，2010，（3）.

[3] 余建军.杭州市老旧小区新型物业管理模式的研究分析[J].现代物业：新建设，2012，（4）.

[4] 罗新波.天津市环城四区旧住宅小区物业管理体系的探讨[J].城市，2008，（8）.

[责任编辑吴迪]

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