★管理：商业地产租赁及运营实务手册

时间：2021-11-07 17:04:49 资料我要投稿

★管理必备：商业地产租赁及运营实务手册

核心提示：商业地产的开发运营正如这句话所说： “打江山容易守江山难！”，一个商业地产建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。租金策略以及运营管理把控如何才能做到位，这是作为一个专业人员必需要掌握的事情。 1

租赁方式分为：固定租金、扣点分成、保底分成三大类别。

计租面积（建筑面积/套内面积）：影响客户接受度。

物业管理费：必须收取，合理避税。某项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价；采取策略： 1、物业管理费不降，向商户说明成本主体； 2、前期租金打折优惠，将费用总价降低。

宣传推广费：建议向商户收取，保障持续推广。

1、餐饮

2、影院

合作对比分析

经营分析

1、行业发展动态

2、近年的商业整体发展变化

受近年国家政策影响，高端消费下降趋势明显；大型高端餐饮、传统百货、 KTV等高端消费行业产生较大影响；市场整体消费向大众化发展；充分利用互联网，产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式。

3、行业创新

梅西百货案例解析

优衣库案例解析

苏宁电器案例解析

1、万象城设计理念：万象城的组成模式： HOPSCA，是集酒店(Hotel) 、写字楼(Office) 、生态公园(Park) 、购物中心(Shopping) 、会所(Convention) 、城市超级寓所(Apartment) 为一体的多功能、现代化、综合性城市第一文库网多维空间，即都市综合体。

2、购物中心：几乎所有购物中心都标配：拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场，中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，成立滑冰学校，倡导冰上运动文化。

3、正佳广场规划背景分析

4、武汉中央文化区规划如何打文化牌

主要文化分区：

1、电影主题公园：七个电影科技娱乐项目，含4D、 5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。

2、汉秀剧场

3、正刚艺术画廊：画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体

4、汉街大戏台：展示民俗文化、体现区域活力的重要场所

5、杜莎夫人蜡像馆：世界最著名、水平最高的蜡像馆

6、名人广场：以湖北历史名人为主展现地方文化

7、楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分

8、分五个名人广场，以湖北省历史名人为主题，以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化

基于第一部分购物中心各业态初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案：

1、人流动线的设计原则：通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计，面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则。

2、人流动线的设计要点

长度原则：“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处；两个兴趣点之间的距离不超过200－250米。

宽度原则：开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m，

次通道选择单边双人走道宽1.6m，在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右；次通

道动线为4-6m，主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m；步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m。

1、购物中心中央空调能耗占公共能耗达80%（ 7、 8、 9月高峰期）

2、中央空调能耗管控措施成为节能工作重中之重

3、根据气温变化即时调整空调开启时段（人为操作）

4、加装定时开关，实现智能管控

5、洗手间管理，体现一个团队管理水平管控重点

6、温度和湿度：建议分别给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感觉最舒适的.阶段，冬夏控制的范围不一样。舒适不舒适主要是通过湿度来表达的，相对湿度应该控制在30—70%，冬天要控制在30%以内，夏天也不要超过70%，如果超过70%，就会感觉不舒适。我们国内最大的问题就是不控制湿度，所以卫生间非常闷、控制不好。

7、健康和新风：卫生间里面的排风和其他的房间不一样，首先要实现一个负压的排风，就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小，防止沿着气味找到卫生间 9

一个SHOPPING MALL开业1个月后，开业效应基本消失。各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场经营管理难度加大。开业后第一年“企稳”非常关键。

1、建立经营预警机制：建立完善商户走访机制，全面掌握商户经营动态。

2、完善品类/品牌配置：协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案。

3、进行二次招商储备：招商工作不能松懈，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。

4、加大营销推广力度，树立品牌：通过持续推广宣传，培育忠实消费群。

5、吸引客流。

6、财务目标：建立切实可行的财务目标，明确成本控制、开源节能及开源创收。

7.、运营状况评估报告：开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。

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