收益法的含义及理论依据是什么
第四章 收益法
1、 收益法的含义及理论依据是什么？
2、 收益法估价的优缺点是什么？
3、 列举收益法的各种计算公式及其应用条件。
4、 什么是净收益？在净收益的求取中应注意哪些问题？
5、 出租型房地产的净收益应如何求取？
6、 如何确定收益年限？
7、 何谓资本化率，其实质是什么？
8、 资本化率求取的方法http://www.unjs.com有哪些？
9、 何谓求取资本化率的累加法？
10、 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者的含义及
相互关系式怎样的？
11、 某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，
出售时的价额为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？
12、 某宗收益性房地产，预测未来3年的纯收益均为100万元/年，
3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为多少？
13、 已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应
的资本化率为10%，则其土地使用权为50年、资本化率为12%的价格为多少？
14、 某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为
12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长5%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入，该类房地产的资本化率8%，则该宗房地产的`价格为多少？
15、 7年前，甲公司提供一宗40年使用权的土地出让，与乙公司合
作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权装让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
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