你不知道的房地产行业土地投资模式，其实没有那么高大上
一二级市场拿地模式一、一级市场拿地模式概念先讲一下：一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。1.1 直接招拍挂政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获得土地使用权。直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。现在好多招拍挂都改成网上直接竞拍了。直接招拍挂直接招拍挂的交易方式：土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。招标——是指土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖——是土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌——是指土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。招拍挂拿地的操作要点挂牌文件研读——获取资料：挂牌公告、挂牌须知、规划设计条件、红线图、竞买申请书等资料。关注要点：报名及保证金支付截至时间、竞买日期、竞买人要求、付款方式、额外配建要求、规划条件、交地时间、交地标准、开竣工要求、其他特殊要求等等。项目实地考察——土地现场踏勘：现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成本造价和地质灾害等几个方面考虑，从现场各方面掌握地块内外的有利和不利因素。市场调研：土地市场、房地产市场、政策环境（房地产开发政策、规费、报建手续办理等），同时，实地考察需要关注地块的交通、区位、周边配套、片区成熟度等。市场研判项目定位——市场可行性判断；项目定位：市场定位、产品定位、客户定位、价格定位投资测算——经济效益测算：根据地块价格，结合市场各类产品的售价进行测算，判断现有土地价格在初步的产品配比及预测售价下，项目经济效益的可行性；地价敏感分析：在测算基础上进一步得出地价敏感性分析结果表，作为竞价的参考依据、制定竞价策略。条件争取——在获取土地出让信息、通过基本面的判断确定项目具备可行后，尽快与政府接触，在双方合作意愿较大的情况下，对于额外的条件，如付款节奏、优惠政策等可进一步争取。注意事项——如由现有公司参与竞买，竞得土地后在当地成立项目公司开发的，须在竞买申请及成交确认书中说明，以防被认定为土地转让而产生二次交易税费；地价分期支付情况下的提前开工问题。1.2 勾地等意向性拿地所谓勾地就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的`一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。一种情况：企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，通过招拍挂获取土地。另一种情况：企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金（或保证金），通过招拍挂获取土地。勾地的操作要点商务条件谈判竞买条件设置常见的设置条件开工前准备工作1.3 一二级联动开发通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。什么情况下才采取该模式获取土地呢？地块各方面仍不具备开发条件，但前景看好；当地政府财政不足，需要开发商先投入资金整理土地；项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件。一二级联动开发的目的及意义：弥补政府财政不足，加快土地整理力度；把控土地出让的节奏， 将各项开发工作前置完成；提高土地获取的把握；获取大型项目的有效方式；最好采用公开招商或招标，签约主体原则上为市、县或土地储备机构。一级开发流程土地合法性审查一级开发涉及的几项价款投资款支付原则一级开发需确定的实体内容1.4 三旧改造：概念及类型“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。三旧改造基本流程二、二级市场拿地模式2.1 土地使用权转让概念：是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，就是我们常说的土地过户，土地过户不单指土地，还包含土地本身已经开发的工程部分。转让条件土地使用权转让的节点尽职调查明细税费2.2 股权收购（100%）概念：公司股东依法将自己的股东权益全部有偿转让给他人（受让人），受让人取得公司100%股权，并间接实现对项目土地的完全控制权。特点：股权收购引起的股东变动不会改变目标公司原有的法律地位、性质，权利义务的载体仍然是该目标公司。2.3 股权合作土地获取前合作：双方共同成立新的项目公司获取土地或者联合竞买获取土地后成立项目公司。土地获取后合作：公司股东依法将自己的股东权益部分有偿转让给他人（受让人），使受让人取得公司的部分股权，转让人与受让人共同对公司名下的土地进行开发建设。合作方的选择：有实力：资金实力、企业持续运营实力、合作开发履行能力；有资源：政府关系、人脉；讲诚信：信誉度好。【你不知道的房地产行业土地投资模式，其实没有那么高大上】相关文章：
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