如何评定专业公司的商业规划方案

时间：2021-12-29 18:18:28 规划方案我要投稿

如何评定专业公司的商业规划方案

如何评定专业公司的商业规划方案作者：刘伟明如何评定专业公司的商业规划方案在商业项目规划的过程中，在规划定位上对于开发商自己心里不是很有底?从我做商业多年的经验，总结了从以下四个方面来评定，仅供各位同行参考。一、从建筑角度来审定专业公司：第一：应该在方案中充分的说明，建筑的形态与市场周边怎样融合,也就是说建筑形态是不是能顺应五年后的市场发展趋势。第二：说明人流流向、交通情况、商业侧重面及后期预留空间，在项目规划中在那一个部分体现。同明说明广场在项目整体的那个位置，商业的主力面朝向等。第三：从建筑本身的角度考虑,在商业规划中，首先要说明：我们打算建筑一个单体还是一个由诸个单体组合成的商业，还是由几个单体组合成的商业。在这个说明的同时，应该考虑的问题是：南北地域的及气候的问题，北方因为冬天比较冷，在建筑本身的同时也要考虑建筑的面积。市场的竞争是比较激烈的，如果你设定的面积与市场同类业种的面积相同，你的理由是什么?你的竞争力在哪里?这是要说明的。第四：因为地下开发费用比较高，所以，根据城市的消费习惯，以后期发展要求与城展商业发展等情况。第五：因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。一般，现在很多销售位置都建议与项目本身分离，但这个时候需要说明：销售部分与项目本身的之间的关系是如何，假定，销售卖出去了，但没有人流是否会造成后期阴影。第六：在内部规划中需要注意主通道设定的问题。第七：关于共享空间的大小，任何一块面积的大小，都影响着整体利益。在建筑中共享空间的形态大小，只能影响着项目内部结构的一点变化，如：现在大连的罗斯福购物广场，他的共享空间极大，从我们去考查的角度来说，可能太过于浪费，也会让大家觉的太空了，这就跟前期的建筑审定时非常关键，如何实现节效平面?第八：建筑外形，现在商业购物中心的建筑外形，可谓千万万化。但不论什么样的外形，都会有一定的来由，上述基础八点是从建筑角度来审定专业公司的一些个人建议。二、从功能布局角度来审定专业公司第一：功能在于项目本身所取到的作用，各业种所占面积及品牌在市场的.竞争力说明。必须清楚的解释各业种的面积与业种，是如何能在后期经营中有生存力。第二：很多都按"黄金分割率"比例，购物，与餐饮是需要占绝大面积比例，但娱乐一定要高于现所有市场中娱乐的定位，且需多样化，要不谁会来你的购物中心呢，消费者到其它的百货店也有如同的娱乐，在你这里就不能享受到更好，与独特一面。第三，各业种在项目中取到的作用都不同，而他们的占项目的位置，也是必须说明的等。是根据人的购物习惯，还是根据人的劳累时间期，他们之间如何产生联接关系。第四：在业种分布时，要说明与后期物业管理方面的吻合，因为在后期管理中，要涉及到销售部分与租赁部分及本身的类别的管理，三、业态分布第一：主力店在项目中占具很主要的作用，次力店的作用也不应呼视，所以，一定记得的是，主力店选择与次主力店选择上，在面积、业种、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力店，呼视次力店的竞争能力，我接触过一个案子是这样的：主力店的面积在几万平米以上，而次主力店，还是按惯例设成几千平米图书与家电，如果设定的这些业种在市场上已经非常成熟,是否在设定?第二：主力店的定位说明：主力店的定位必须清楚的产述主力店的定位，还要包括内部基础业种的说明，尽可能减少业种重复的现象。我们去考查金源mall时，看到在百货里可以看到的东西在专业店里也可以看到，而且业种重复现实十分严重。第三：业态的选择?应该根据市场资源来设定业态，还是根据市场需求设定业态。通过多年的经验认为，应根据市场需求来定业态，而不根据市场资源来定业态，这也是我跟意大利保利公司讨论的结果,看过很多项目都以市场资源来设定，但请大家记注项目是需要竞争力的。第四：销售面积。销售面积的业态定位与主题定位，销售面积的设定多数项目都采用"业态互补"?形式，为了能让项目业种不冲突。多年经验告诉我，不能把自己的思维定死，很多人在想项目中设定了服装，销售面积再设服装就不好做了等一些诸如此类的想法，大家可以在定位细节上做文章，不要在业态上牢固自己。四、经济性第一：方案中一定要需提到要整体开发体量的定位说明，因为，操作大型商业项目，需要达到一定的面积才能实现投资与回收成正比。第二：物业角度，专业公司必须对后期的物业如何提升与物业留量进行产述。商业地产规划一般需要重点考虑三大问题：解决开发商心中"疑点"与找准符合市场"需求"的产物，吻合经济"政策"的趋势，这三大问题同样在规划过程需要到验证。

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