物业管理制度

时间：2021-05-29 10:46:30 管理制度我要投稿

关于物业管理制度（通用6篇）

　　在现在的社会生活中，制度在生活中的使用越来越广泛，制度是一种要求大家共同遵守的规章或准则。什么样的制度才是有效的呢？下面是小编帮大家整理的关于物业管理制度（通用6篇），希望能够帮助到大家。

关于物业管理制度（通用6篇）

　　物业管理制度1

　　物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。

　　(一)物业管理企业员工管理条例

　　1、劳动用工制度:包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。

　　2、管理员工行为规范:规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。

　　3、员工福利制度:包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。

　　4、企业奖惩制度。

　　(二)物业管理企业各部门主要职责

　　1、总经理室:是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是:

　　(1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。

　　(2)主持公司经营管理的全面工作。

　　(3)设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。

　　(4)选聘各部门经理和关键岗位人员。

　　(5)选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。

　　(6)行使董事会授予的其他职权。

　　2、各部门经理的主要职责是:

　　(1)办公室主任:

　　①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。

　　②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。

　　③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。

　　④做好员工考勤工作，协助培训员工。

　　(2)财务部经理:

　　①组织公司财务管理工作。

　　②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。

　　③检查、督促各项费用及时收缴。

　　④审核、控制费用的支出。

　　⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。

　　⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。

　　⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。

　　(3)公共关系部经理:

　　①制定物业公司公关活动方案。

　　⑦策划公司大型活动。

　　③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷:

　　④组织员工和社区内文体活动。

　　⑤协助总经理和其他部门工作。

　　(4)房屋维修部经理:

　　①落实并实施本部门管理规章制度。

　　②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。

　　③布置、检查房屋保养和维修工作。

　　④组织本部门员工参加业务技术培训。

　　(5)保安部经理:

　　①落实并实施本部门管理规章制度。

　　②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

　　③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。

　　④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。

　　⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。

　　(6)清洁环卫部经理:

　　①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。

　　②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。

　　③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。

　　④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。

　　(7)经营发展部经理:

　　①确定经营项目与经营发展目标。

　　②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。

　　③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。

　　④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。

　　⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。

　　(8)计算机中心经理:

　　①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。

　　②制定本中心的监控、保密制度。

　　③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。

　　④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。

　　3、一般员工:指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下:

　　(1)房屋管理人员:

　　①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。

　　②办理用户人住手续，定期回访。

　　③参与物业的验收接管，建立图纸档案。

　　④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。

　　(2)房屋及设备维修人员:

　　①及时完成下达的维修任务。

　　②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。

　　③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。

　　④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。

　　(3)保安人员:

　　①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。

　　②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。

　　③做好流动人员监督管理工作。

　　④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。

　　(4)清洁人员:

　　①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。

　　②保持管区内公共卫生设施的清洁

　　③保证管区内污水排放畅通。

　　④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。

　　(5)绿化人员:

　　①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。

　　②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。

　　③做好绿化管理和草木生长情况的记录。

　　④保持花园草坪清洁。

　　(6)服务人员:

　　①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。

　　②搞好商业网点服务，有礼待宾。

　　③做好计时服务、特约服务等。

　　④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。

　　(三)管理制度和规定

　　1、工作管理制度:

　　(1)上班必须穿工作装、戴工牌;男士系领带(维修工及经批准的员工除外)，穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发;女士应化淡妆。

　　(2)办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。

　　(3)每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。

　　(4)上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。

　　(5)纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。

　　(6)全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。

　　(7)接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业主的意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要向业主解释清楚，并告知解决的时间。

　　(8)接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。

　　(9)管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹!

　　(10)对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。

　　(11)协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴态度要友好。

　　(12)认真管好业主档案和业主托管的钥匙。

　　(13)认真做好装修审批和管理工作。

　　(14)不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。

　　(15)下班后将自己保管的资料(物品)放好，将办公桌收拾整齐。

　　(16)休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，不得推脱或不予理睬。

　　(17)管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，工作态度是认真负责。

　　2、业主回访制度:

　　(1)管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。

　　(2)管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解决。

　　(3)维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的意见。

　　(4)保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，并做好记录，注意研究、改进。

　　(5)回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。

　　3、巡岗制度:

　　(1)保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。

　　(2)检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。

　　(3)巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌握各值勤点值勤情况和动态。

　　(4)管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负责跟踪:

　　4、门卫制度:

　　(1)每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。

　　(2)按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。

　　(3)认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。

　　(4)外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。

　　(5)认真做好报纸、信件的收发工作。

　　(6)严禁自行车进入塔楼。

　　(7)业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。

　　(8)电梯运货时应严格遵守管理规定;运送家具、装修材料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任承诺书后方可准运。

　　物业管理制度2

　　一、中央智能调度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。

　　2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。

　　3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

　　4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

　　5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

　　7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

　　8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

　　9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

　　二、智能停车场管理制度

　　1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。

　　2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。

　　3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。

　　4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。

　　5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。

　　6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。

　　7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。

　　8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。

　　9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。

　　三、配电房及特种作业人员安全制度

　　1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

　　2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

　　3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。

　　4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。

　　5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

　　四、配电设备保养规定

　　一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

　　二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

　　三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

　　四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

　　五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

　　六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

　　七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

　　八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

　　九、每年对接地网检查、测试一次。

　　十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

　　十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。

　　十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

　　六、风机房管理制度

　　风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：

　　一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

　　三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

　　四、每半月同消防检查一起，试运行一次。

　　五、严禁在机房内吸烟。

　　六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

　　七、开关平时应置于高速状态。

　　七、柴油发电机操作规程

　　（一）、启动前的准备工作：

　　1、全面检查柴油机各部分是否正常。

　　2、检查水箱水位（2/3以上）。

　　3、检查机油油位。

　　4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。

　　5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。

　　（二）、启动及运行：

　　1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。

　　2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。

　　3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。

　　4、试运行期间做好各项记录。

　　5、水温合成至60度时，方可带动负载。

　　6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。

　　物业管理制度3

　　公司总经理岗位职责

　　1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

　　2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

　　4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

　　5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

　　8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

　　9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

　　1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

　　2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

　　6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

　　1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

　　2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

　　3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

　　4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

　　5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

　　1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;

　　2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函;

　　3、负责传达公司文件、通知及会议精神;

　　4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;

　　5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作;

　　6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量;

　　7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划;

　　8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;

　　9、认真完成公司交给的其他任务。

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

　　1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购;

　　2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;

　　3、协助主任组织开展社区文化服务;

　　4、做好本部门员工的考勤、考核管理;

　　5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;

　　6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;

　　7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;

　　8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;

　　9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释;

　　10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

　　1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;

　　2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;

　　3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;

　　4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;

　　5、负责对外包服务过程进行监督管理;

　　6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

　　1、负责部门的文件撰写、整理工作;

　　2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文;

　　3、负责办理各类外来人员的出入证件;

　　4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;

　　5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;

　　6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;

　　7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;

　　8、通过各种媒介做好宣传工作;

　　9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;

　　物业管理制度4

　　一、目的：

　　规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

　　二、适用范围：

　　新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

　　三、职责：

　　3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

　　3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

　　四、关于服装、装束

　　4.1进公司必须穿好工作服;

　　4.2工作服要干净;

　　4.3进公司须戴工作证;

　　4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;

　　4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;

　　4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;

　　4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;

　　4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

　　五、关于上班时间

　　5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00

　　5.2不得无故迟到、早退、外出;

　　5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);

　　5.4严禁无故旷工;

　　5.5上、下班必须签到;

　　5.6不许代别人签到;

　　5.7不得涂改签到表。

　　六、关于厂内设备和备件

　　6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;

　　6.2注意整理整顿;

　　6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;

　　6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;

　　6.5节约用水，用电，不得浪费;

　　6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;

　　6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;

　　6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

　　七、其它

　　7.1服从上司的命令;

　　7.2发生事情必须立即上报、联络;

　　7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;

　　7.4严禁在花园内吸烟;

　　7.5不准喧哗、赌博;

　　7.6不准盗窃他人或公司内的东西;

　　物业管理公司规章制度

　　1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;

　　2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;

　　3、严禁在办公室私用电话;

　　4、除急事外不许接听私人电话;

　　5、未经许可不准在公司内演说集会;

　　6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;

　　7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;

　　8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资;

　　违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

　　望各位雇员严格遵守。

　　关于上班时间

　　1、无故早退或迟到，罚款5元，

　　2、无故旷工一天扣除2天工资;

　　3、旷工连续3天，按自动离职处理;

　　4、忘记签到或签错日期同样罚款5元;

　　5、发现代人签到，一律罚款20元;

　　6、擅自涂改签到表，一律罚款20元。

　　(所罚款项存用于公司活动基金)

　　关于花园内设备和备件

　　1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元;

　　2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;

　　3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%;

　　4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿;

　　5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元;

　　6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

　　其它

　　1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。

　　2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。

　　3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元;

　　4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理;

　　5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理;

　　6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。

　　7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。

　　8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。

　　员工考勤和休假的规定

　　为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定。

　　(一)考勤

　　1.考勤内容

　　①上班时间已到而未到岗者，即为迟到;

　　②未到下班时间而提前离岗者，即为早退;

　　③工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守;

　　④迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

　　2.考勤须知

　　①对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

　　②对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。

　　表一

　　旷工天数0.51天1.5天2天一年累计10天一年累计15天

　　扣工资25%50%75%100%扣年终各项奖金除名

　　3.请假办法

　　①公假

　　经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假;经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。

　　②调遣假

　　员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。

　　如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。

　　4.因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天1.5加班天数;法定假日加班费：工资÷26天2加班天数计算。

　　(二)休假

　　1.员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。

　　2.员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。

　　3.婚假

　　员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，(晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁)。如到外地(指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚)结婚的，根据在途往返时间核给路程假。

　　4.丧假

　　员工的直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆)过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。

　　5.产假、计划生育假

　　①女员工产假按下列标准核给(发基本工资)

　　表二

　　假期内容假期天数说明

　　产假90天难产或双胞胎加14天假

　　晚育假15天年满25周岁生育为晚育

　　独生子女假35天凭独生子女证核给

　　②临时工产假56天，发60%的工资。

　　③产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。

　　④接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：

　　放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动;

　　经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天;

　　怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天;

　　6.病假

　　①员工因病或非因工(公)负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假;

　　②有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：

　　表三

　　连续工龄不满一年不满二年满二年不满四年满四年以上

　　三个月内病假工资50%60%80%100%

　　连续病假六个月以上建议离职并补发一个月基本工资。

　　7.事假

　　员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。

　　8.探亲假

　　①探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等;

　　②员工需要回家探望父母，假期为15天，(包括公休日、法定节、假日)不包括路程，路程根据实际需要核给;

　　③探亲假给予基本工资。(以提供路程票为准，否则以事假论)

　　④在本公司休过年假者，不再适用此条。

　　9.年假

　　①凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。

　　②在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。

　　③受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。

　　10.说明

　　本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。

　　员工办公制度

　　为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：

　　一.出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。

　　二.请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。

　　(1)请事假扣发当天工资。

　　(2)请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。

　　(3)旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。

　　(4)请假一天以上请假者必须提前申请。

　　(5)上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。

　　三.坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。

　　四.如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。

　　五.管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。

　　六.上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天;业余时间应努力学习业务知识及相关知识。

　　七.不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。

　　八.严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。

　　九.热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。

　　文明办公制度

　　一.员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。

　　二.员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。

　　三.讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。

　　四.各办公室、会议室严禁吸烟。

　　五.保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。

　　六.爱护公共财物，节约用水用电。

　　七.重视防水、防盗和安全生产。

　　八.办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。

　　九.严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

　　十.以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。

　　办公室值班制度

　　为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：

　　一.值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。

　　二.值班地点：公司客户服务中心。

　　三.值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。

　　四.值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。

　　五.值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。

　　六.值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。

　　七.值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。

　　八.国家法定节假日另做加强值班安排。

　　管理处接待来访设诉工作制度

　　为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。

　　一.接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。

　　二.任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

　　三.对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。

　　四.责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

　　五.全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的'不满消解在投诉之前。

　　用户投诉处理制度

　　一.用户投诉的接收

　　1.凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

　　2.管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

　　3.管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

　　二.用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)

　　1.管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。

　　(1)由有关班组负责作出补救措施。

　　(2)作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。

　　2.对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。

　　3.对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。

　　4.在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。

　　物业管理制度5

　　一、管理制度的缺陷

　　尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

　　1.物业管理法规不完善

　　物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

　　2.缺乏完善的业主自治制度

　　由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

　　二、改善现状的对策

　　总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

　　1.平衡物业市场的供给双方

　　就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

　　2.强化业主的主体性地位

　　首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

　　三、结语

　　在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。