城中村改造的福田模式论文
[摘要] 城中村问题在国内许多大中城市中普遍存在,深圳市福田区根据辖区内城中村的具体特点,采取四种方式改造城中村,取得了很好的效果。
[关键词] 城中村改造;福田;模式
城中村产生于急剧的城市化过程中。深圳市福田区有15个城中村,由于历史原因,这些城中村自身存在着环境建设、社会治安、经济发展等方面的种种问题,直接影响了城市竞争力的提高和投资环境的改善,一度成为阻碍中心城区国际化、现代化建设的“顽疾”。为了从根本上改变城中村的现状,近几年,福田区除了对其中的渔农村、岗厦村河园片区推行全面的整体拆除改造外,还注重对城中村地区实施“软件升级”,着力改善城中村环境、推动人口置换和产业升级,形成了独具特色的城中村改造福田新模式。
城中村改造无论采取何种方式,其基本目标是一致的,那就是:城市面貌根本改变,与现代城市融为一体、无缝链接;居住人口的思想观念发生根本变化;实现集体经济的科学可持续发展。为实现以上目标,福田区因地制宜地摸索出了改造城中村的'四种路径。路径一,彻底改造,与现代都市融为一体;路径二,推动物业转型,实施“换血工程”;路径三,建特色产业基地;路径四,提升环境水平,增强城市配套功能。
我们认为,在目前条件下推进城中村的城市化,在部分有条件的城中村实施整体拆除改造的前提下,其他城中村应该因地制宜,灵活采取上述四种方式,从而全面实现城中村综合环境、经济形态和人口素质的升级优化,使城中村真正转变为具备高品质环境、高素质人口、高规格经济的现代化城市生活社区。
一、以综合整治为抓手,全面优化环境质量
应对城中村问题时,福田区委、区政府既重视治本,也不忽视治标,在科学规划的同时,陆续开展了一系列综合整治行动,其中2006年开展的城中村娱乐场所消防安全和“黄赌毒黑”问题专项整治,是规模最大、持续时间最长、效果最明显的一次整治行动。一是制定整治策略。明确了整治“三步走”策略,前三个月重在查处,半年内规范经营,一年内确保娱乐场所从民宅中消失。二是铁腕查处非法经营。共查封取缔无证照经营、存在安全隐患的城中村娱乐场所378家。三是根据实际灵活处理。对基本符合营业条件的168家非公共娱乐场所进行解封,但要求不得从事公共娱乐项目及超范围经营;对四层以上的娱乐场所一律不予解封,按照“引导搬迁、鼓励转型、严格审查、规范管理”的原则处理。四是突出“三导”化解矛盾。进一步强化政策引导、情绪疏导和转型指导,消除经营者的观望心理和等待预期,平息他们的怨气和对抗情绪。要求相关部门为经营者转型提供各种方便,并帮助股份公司、业主寻找新的经济发展之路和物业收益之道。通过一年来艰苦不懈的努力,我区城中村娱乐场所整治取得了明显成效,城中村未出现一家新开张的非法娱乐服务场所,已转型的场所按规经营,社会秩序得到进一步规范。城中村“黄赌毒”现象得到有效遏制,发案率较整治之前大幅度降低,今年第一季度查处的“黄赌毒”案件同比下降35%。去年以来,城中村出租屋在租住率不减、租金不降的情况下,入室盗窃、打架斗殴、酗酒滋事等各类治安及刑事案件下降了80%。出租屋和暂住人口管理工作实现了案件下降、出租屋人口登记率上升、管理水平提高的“一降一升一提高”的管理目标。
二、推进出租物业转型,全面实施人口置换
娱乐服务场所整治为推进物业租赁转型腾出了空间和经济资源,并为其提供了内在动力。从2007年开始,区委、区政府开始大力推进城中村出租物业转型,确定了城中村出租物业转型工作的总体思路、具体目标和工作安排。我们的做法是,把整个转型工作分成三组,在两年时间里,按三步和三阶段来推进。三组是指分别成立深入整治社会治安、环境改造综合治理、人口结构优化与产业结构优化等三个具体工作领导小组。三步是指,第一步,整治娱乐场所,加大对“黄赌毒黑”的打击力度;第二步,通过改造城中村基础设施和公共配套设施,为转型营造良好、舒适、方便的环境;第三步,引进大批正当从业人员入住、新型产业进驻。三阶段是指,第一阶段重点突破,先在沙嘴、水围村进行试点;第二阶段同步启动,在上步、沙尾、上沙、下沙四个村逐步推开;第三阶段全面推开,取得经验后再在全区铺开。目前,转型工作已初见成效:城中村环境不断好转,道路交通、地下排污管网、水电线路等基础设施建设不断完善;引入物业管理工作总体进展顺利,各城中村均设立了电子监控系统,全面覆盖治安难点、热点部位;安全隐患得到了有效控制。在区委、区政府的大力推动下,城中村与各大知名公司建立了合作关系,辖区产业园区的企业员工、深圳中心区CBD的白领陆续以自由组合方式入住城中村出租屋,出租屋居住人员结构自然置换,实现了“以正当职业人口置换不健康职业人口及无业人员,以大企业、大集团人员队伍置换个体零星分散租客”的置换目标,较好地解决了城中村居住人口密度大、非健康职业人员过于集中、人员素质普遍较低、出租屋普遍存在消防安全和社会治安隐患等问题。
环境的优化直接带来了人气和财气的旺盛,以最早进行城中村娱乐场所整治的水围股份公司为例,由于整治后环境的改善,直接带动了出租物业收益的增长,村内房屋出租率从改造前的60%达到了目前的100%,过去两室一厅700~800元的租金升至1300~1500元,集体物业的月租也由每平方米30~40元增至现在的120~150元,许多知名商家也争先进驻水围谋求发展。水围村的租住人员中,中心区及周边企业的员工占总数的15%,有正当职业的居住人口超过95%。
三、引进高端服务产业,全面推进经济转型
推动物业租赁转型、实现人口置换是转型工作的根本,在这个基础上,区委、区政府努力推进另一层面的转型,即经济产业转型,两者的同步推进,使城中村的经济形态逐步从单一的出租业向高端服务业、高新产业转变。一是引导城中村空置物业发展品牌连锁化商贸业。目前,水围和沙嘴两个试点村原来从事娱乐经营的住宅已经或正在恢复居住功能,整治后分别空置的1.6万平方米和1万平方米的物业已基本转型,两个村内现有商业业态均以服装店、小百货、日杂店、餐饮、美容美发等为主,业态布局日趋合理。二是对城中村旧工业区实施“厂房改造、产业置换”,着力引进高科技产业、现代服务业和文化产业进驻城中村。其中,田面“设计之都”项目是以创意设计为主要内容的文化产业园区,目前招商进展情况良好,已入驻的创意研究机构达12家,有意向入驻的企业达500多家。另一个由沙尾旧工业区改造而成的“世纪工艺品文化广场”项目总投资约7亿元人民币,是集购物、旅游、文化活动、创意设计于一体的综合性场所,建成后预计年交易额近100亿元,创造税收近4亿元,提供就业岗位近2万个。目前一期工程已完成并开业。这两个项目同时也是今年“文博会”的分会场。岗厦河园片区改造项目也已经启动。这些项目的建成和运营,大大带动了城中村其他相关产业的发展,城中村的产业结构进一步优化,经济业态逐步向高端化、多样化发展,未来福田的各个城中村将成为我区规划中的“环CBD高端产业带”的重要组成部分,为城中村深度城市化提供了稳固的经济基础和强有力的推动。
城中村问题在国内许多大中城市中普遍存在,福田模式对城中村“改”变对策,使其“造”血于经济发展的创新“改造”思路,无疑是一个有益的探索。
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