我国房地产与货币政策的关系探析的论文
1 引 言
随着我国房地产市场规模不断扩大，行业发展进入快车道，2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）曾明确指出房地产业已经成为我国支柱产业之一，在国民经济发展中占据着举足轻重的地位。然而在房地产市场快速发展过程中，伴随着房价的快速增长，出现了偏离正常市场价值规律的趋势，房地产“过热”波及全国。对此，国家已多次出台调控政策，包括货币政策，如调整货币供应量、调整贷款利率等手段来“打压”房价，抑制房地产“过热”发展，但是我国房地产价格总体上仍呈现持续上涨趋势，投资额也不断增大。房地产业作为资金密集型、投资额度大、建设周期长、资金周转慢的行业，货币政策是否会对其发展产生影响，如果有影响，则产生怎样的影响？因此，深入探究货币政策与房地产业发展之间的关系，对目前我国进行房地产宏观调控有重要的现实意义。
2 我国房地产发展与货币政策描述性关系
投入某个行业的资本的大小与变化程度均能反映一个行业的发展状况，房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取收益的一种经济活动。本文选择房地产投资额来描述我国房地产业的发展情况。从我国统计局1986年开始统计房地产投资以来，房地产投资逐年不断增长[1].
本文从《中国统计摘要2014》和《中国统计年鉴》获取1986-2014年我国房地产开发投资实际值（各年份数据略），从1986年101亿元增长到2014年的93056.20亿元[1].为消除通货膨胀因素对数据分析的影响，采用根据国内生产总值GDP的平滑指数，以不变价（1986年=100）计算得到的实际值作为数据。我国房地产投资额总体上呈不断上涨趋势，2014年达15599.36亿元，是1986年的154.45倍。
改革开放以来，我国的房地产发展大致分为四个阶段：1978-1991年我国房地产投资增长缓慢，主要原因是该阶段我国还处于改革开放初期，相对而言，房地产业还处于城镇住房制度改革探索和试点阶段；1992-1998年房地产投资较前一个时期有一定增长，这一阶段我国城镇住房制度改革处于进一步深化和全面实施时期，房地产市场化逐渐迈开脚步，成果初显；1998年至2007,随着我国住房分配货币化，住房需求得到释放，房地产市场得到快速发展，甚至出现过热现象，这一阶段是我国房地产发展的黄金十年。2008年至今，全球经济形势多变，受美国次贷危机持续发酵影响和政府宏观政策影响，房地产投资增速明显放缓。近年，我国经济下行压力明显增大，政府出台减息、降低存款准备金率等措施刺激经济消费增长，但受前期开发影响，我国房地产市场存量较高，需要较长时间消化，现阶段我国房地产市场开发进入适度调整阶段。
货币政策是政府或者中央银行影响国内经济活动所采取的措施，终极目标是稳定币值，充分就业，促进经济增长和国际收支平衡，为了实现这四大目标，往往有两个中介目标即货币供应量和利率。由于我国存贷款利率没有市场化，不能真实地反映市场状况，本文采用货币供应量M2作为描述货币政策的代表变量，M2是指货币与准货币供应量之和，相对其他的货币供应量指标而言，更能反映社会现实和潜在的购买力，体现社会总需求的变化。
随着我国经济的发展，我国货币供应量也在逐年增加，1986年M2为6348.6亿元，到2014年达到了1228374.81亿元。表1反映出1986~2014年我国货币供应量M2实际值的变化情况，为消除通货膨胀对数据分析的影响，本文以1986年货币供应量M2为基数，依据消费价格指数对货币供应量M2进行实际值换算，得2014年货币供应量实际值为201023.63亿元，是1986年的31.66倍。
为了更清晰地看出我国房地产发展与货币供应量的变化趋势，图1描绘了两者的环比增长率波动情况，可以看出我国货币供应量增长率波动较小，增长率基本保持在20%以内；而房地产投资增长率在我国住房制度改革进程中波动较大。其原因主要是由于我国房地产制度和市场尚不成熟，存在一定的投机行为。1998年以后我国房地产市场发展较快，逐渐成熟，投资增长率也趋于稳定，维持在20%左右。总体来看，货币供应量变动先于房地产投资的变动，房地产投资增长率变化在滞后1~2年以后与货币供应量增长率的变化趋于一致。
3 我国房地产与货币政策关系的实证分析
由于房地产业是资金密集型产业，在我国房地产业发展过程中，央行的货币政策和房地产业投资发展之间存在相互影响的关系。为了明确二者之间是否存在因果关系，本文采用定量与定性相结合的方式，运用GrangerCausality方法对房地产投资（FDC）与货币供应量M2（HB）两时间序列进行因果检验，其基本思想是，假设了有关FDC和HB每一变量的预测的信息全部包含在两变量的时间序列之中，如果FDC构成HB的'原因，那么本期的FDC会影响下一期的HB的概率分布，反之亦然。
3.1我国房地产投资与货币供应量序列平稳性检验
进行Granger Causality分析的前提条件是时间序列必须具有平稳性，若不平稳可能出现伪回归问题，影响参数估计效果。因此，进行Granger Causality分析之前应先对FDC和HB时间序列进行单位根平稳性检验（unit roottest）。为了消除数据的异方差性，减少数据的波动性，检验前对房地产投资和货币供应量M2的实际值进行对数转换，得到LFDC和LHB两组数列。运用eviews6.0软件检测结果如表2.
由表2可见，LHB在5%显着水平下拒绝原假设，无单位根，显示为平稳序列，LFDC在5%的显着水平上拒绝原假设，无单位根，显示为平稳序列。故可知原序列为平稳序列。
3.2Granger因果检验
房地产投资和货币供应量两个时间序列具有平稳性，对其进行Granger因果检验，结果如表3.
由于滞后阶数越大，影响越小，本次检验到滞后六阶。由表3可知，滞后阶数从第一阶到第六阶，都表现为：H0被拒绝，LHB是LFDC的Granger因，显着水平略有差异，但均5%显着水平以内；而LFDC对LHB的影响不显着，LFDC不是LHB的Granger因。因此无论是从长期还是短期来讲，货币供应量M2会对房地产投资有显着的影响，而房地产投资对货币供应量影响不显着。
3.3脉冲响应函数分析
通过上述分析可知，货币供应量是房地产投资的Granger因，说明货币政策的变化对房地产投资有一定影响，但是这种影响是正向还是负向，影响的程度如何以及持续时间不能检验出来。脉冲响应函数（INF）是指系统对其中某一变量带来的冲击或信息所作的反应，即在随机误差项上施加一个标准差大小的新息（Innovation）冲击后对内生变量的当期值和未来值所带来的影响[3].脉冲响应函数分析基于向量自回归模型（VAR），且必须满足所有的特征根AR均落在单位圆内。在VAR中通常一个方程的被解释变量（及其滞后项）在另一个方程中是解释变量，这就涉及到一个滞后阶数的问题。因为滞后阶数越多，需要估计的参数就越多，这就影响到自由度。滞后阶数的增加会在一定程度上提高模型的解释能力，但并不是越高越好，存在一个最优的阶数。确定最优阶数的方法通常使用赤池信息量准则或者施瓦茨信息准则，即AIC或SIC.本文运用此方法确定模型的最优阶数为2阶，并计算各变量的特征根AR均小于1,均落在单位圆内，因此本文建立VAR（2）模型对LHB和LFDC进行广义的脉冲响应函数分析，结果如图2、图3所示。
从图2可以看出，LHB当期给LFDC一个标准差的正冲击后，LFDC立即产生正效应，并在2~3期后正向响应达到最大0.18,随后6期有一定波动，之后长期保持在一定水平上。说明货币供应量的增加能立即引起房地产业的增长，并持续影响一段时期。从图3可以看出，LFDC当期给LHB一个标准差的正冲击后，LHB的响应在1~2期内呈负向增长，第3期开始转为正向并趋于长期保持在一定水平上，但是从纵轴上看，这种响应非常小，波动范围在0.02以内，即房地产业发展对货币政策的影响作用不明显，这与Granger因果检验结果基本一致。
4 房地产业发展与货币政策关系的理论分析
4.1货币政策对房地产业发展有明显的影响
从Granger因果检验来看，货币供应量增加是引起房地产投资额增大的Granger因，货币供应量的增加会促进房地产投资的增加，影响房地产业的发展。这种影响作用可以从两方面解释：一是货币政策对房地产供给者的影响。房地产开发是资金密集型产业，从项目立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售每个环节都需要投入大量资金，而开发过程规模大，周期长，资金不能及时周转，房地产开发大部分的资金来源于商业银行的贷款，如果中央银行增加货币供应量，会增加贷款的可能性，刺激房地产投资，有助于房地产业的发展。二是货币政策对房地产需求者的影响，房地产不同于一般的商品，具有建设周期长，使用寿命长，价值高等特点，潜在的房地产购买者很难一次付全款，相当一部分人需要银行贷款，如果央行实行宽松的货币政策，扩大货币供应量，商业银行可贷资金增加，潜在购房者获得贷款的可能性增加，房地产需求量增多，从而影响房地产的发展规模[5].同时，由于房地产本身具有消费和投资双重属性，尤其在近几年房价飙升的阶段，有一部分投机者甚至贷款做房屋投资，如果货币供应量增加，他们获得贷款的可能性也会增大，如果不加于控制，则会导致投机者增多，也会抬高房地产价格，过度投资也会引起房地产泡沫，对房地产发展带来不利影响。
4.2房地产业发展对货币政策的影响不明显
从Granger因果检验来看，房地产投资额增大不是引起货币供应量增加的Granger因，即我国房地产业投资额增多房地产业发展对推动国家货币政策调整的影响作用不大。通过分析可以发现，货币供应量影响因素同时具有内生性和外生性。内生性是由经济因素引起的，而外生性则是由政府政策引起的。（1）从内生性来讲，房地产业根据房价高低变化对消费和投资产生影响，进而对宏观经济发展和货币政策调整产生影响。房地产价格对消费的影响体现在两个方面：一是财富效应，即房价上涨房屋增值，财富快速聚集在有房者手中，增加了这部分人的消费能力，带动了经济增长；二是挤占效应，即房地产价格的持续上涨会降低居民的即期消费，增加储蓄，以应对未来住房消费的支出。房地产价格对投资的影响体现在三个方面[6]:一是房价上涨使房地产业的预期利润率上升，大量的社会资金涌入房地产行业，产生直接投资效应；二是房价波动使房地产作为信贷抵押品的价值发生变化，影响企业和个人通过信贷方式获得资本数量及价值的大小，从而影响投资水平；三是房价上涨，使房地产市场价格与重置成本之比增大，即具有显着的托宾Q效应。由此可见房地产价格对货币供应的影响存在多种不同的效应，其影响的程度取决于各种效应的大小，因此房地产业对货币政策的影响并不明确。另外房地产业从业人数占比很小，以2013年为例，我国房地产从业人数为373.7万人，占全国城镇单位从业人数的2.06%,对我国人口就业影响很小。（2）从外部性来讲，货币政策是政府或者中央银行对于国家经济全局性的政策安排，个别行业对其影响不明显，因此房地产发展对货币政策影响不大。
5 结 语
通过货币政策与房地产业发展之间关系的实证研究可知：在我国房地产发展的过程中，我国货币政策的变化对我国房地产发展影响较大，宽松的货币政策促进房地产发展，紧缩的货币政策则阻碍房地产的发展，并且这种作用会持续一段时间。基于此，一方面可以适当采取货币政策调控房地产业的发展，另一方面也要防止国外“热钱”大量涌入，冲击我国房地产市场。我国房地产的发展虽然可以带动国民经济的增长，但其对货币政策影响并不大。
参考文献
[1]国家统计局。中国统计年鉴2014[M].北京：中国统计出版社，2014.
[2]孙武，魏严朝。我国财政收入与房地产业发展关系的因果研究[J].建筑经济，2015（7）：69-72.
[3] Gujarati,D.N.计量经济学（第三版）[M].林少宫译。北京：中国人民大学出版社，2000.
[4]熊巍，田勇。我国房地产业影响因素实证研究[J].科技创业月刊，2012（7）：55-57.
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[6]王华。房地产价格对货币政策的影响及其实证研究[D].苏州：苏州大学，2011.
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