朱美娣诉上海中星集团申城物业有限公司物业管理纠纷案
上诉人（原审被告）：朱美娣，女，1943年3月22日出生，汉族，退休，住本市茅台路500弄2号楼608室。委托代理人：吴益民，上海市和平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海中星集团申城物业有限公司（原名上海申城物业公司），住所地上海市邯郸路600弄1号3楼。
法定代表人：黄永林，董事长。
委托代理人：顾明侠，上海市震旦律师事务所律师。
委托代理人：王晓萍，上海中星集团申城物业有限公司工作人员。
上诉人朱美娣因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院（1999）长民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱美娣及其委托代理人吴益民，被上诉人上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城物业公司）的委托代理人顾明侠、王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1993年5月29日，朱美娣购置了本市茅台路500弄2号楼608室（建筑面积为79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣将该房委托申城物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定：申城物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱美娣应积极配合；由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，申城物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付给申城物业公司作“维修、管理补贴费”，由申城物业公司包干使用十年，合计人民币9，460.10元：“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由申城物业公司统一管理和维修（包括街坊总体中的一切事宜）。申城物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能；申城物业公司以“管理费”形式每月收取朱美娣人民币23.90元，一并作维修、管理包干使用；朱美娣有依约向申城物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20％违约金，并补交应付管理费等。签约后，朱美娣按约一次性给付申城物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物业公司管理费23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日，朱美娣所在小区茅台花苑业主管理委员会成立。茅台花苑业主管理委员会代表业主与申城物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。
茅台路500弄茅台花苑保安保洁工作原由茅台花苑居民委员会负责并收取费用。1997年7月1日，茅台花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给申城物业公司，并由申城物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查，为朱美娣等茅台路500弄2号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持申城物业公司与业主调解，均未结果。申城物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱美娣给付物业
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