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住宅项目风险类型及风险管理对策研究论文
摘 要：当前，社会经济水平显著提升，人们生活品质也有了较多程度的提高，对于住房人们有了更好的要求，不仅局限于居住舒适程度方面，同时也在建筑外形的设计、内部功能区的分布等多方面内容具有更为个性化的需求。加之市场经济发展存在多种不确定因素，由此住房项目的开展则面临更多的风险，使得企业的发展缺乏强有力的保障，企业的经济效益受到一定的威胁，对此我们必须充分认识住房项目开展过程中面临的各种风险，并在充分了解相关风险的基础上，提出了相应的风险管理对策。从而可以更好的推动住房项目的发展进程，帮助企业获得更为理想的效益。
关键词：住房项目；风险类型；风险管理；对策
现阶段，我国经济的快速发展，人们生活水平的显著提升，人们更加追求品质化生活，在此基础上，人们对于住房的要求不仅局限在舒适度层面，更加重视外观设计的个性化，内部设计的人性化，同时也更加重视住房环保方面的要求，加之市场经济等各方面的因素，由此住房项目的开展面临多重风险。在此情况下，建筑企业必须将风险管理放在首要位置。在此过程中，建筑企业必须充分认识当前住房项目面临的各种风险的基础上，强化自身的风险管理，有效规避项目发展风险，由此实现在最小风险的基础上获得更为理想的经济效益。
1 概述风险管理
现在，国内市场经济快速发展，企业各个项目的发展面临多重不稳定因素，而当前人们对于住房水平以及要求的不断提升，使得各个建筑单位不得不重视住房项目的风险管理。对此，项目管理者必须充分认识风险管理，切实将其放在企业发展的重要位置，提出各项有效风险管理措施，有效规避和降低风险，推动住房项目的顺利进行，帮助企业实现更为理想的经济效益。而风险管理是什么呢，我们需要对此进行正确的认识。风险管理指的是企业如何在某一项目比如住房项目具有相关风险的环境中将项目所面临的风险尽最大限度缩减到最低，使其负面影响降到最低的一个企业可以承受范围内的管理过程。风险管理含有风险分析、风险评估以及应对风险的策略。成功的风险管理指的是一系列方式得到、排序合理的过程，优先处理其中可以将损失将至最低以及发生几率较高的事务，而风险较低获得风险几率不高的事务可以延后处理。
2 住房项目面对的风险类型
通常而言，住房项目风险通常来说可以分为五大类，进而还可以按照一定的标准进行细化，每个类型中含有多个风险因素。
2.1 社会环境风险。这一风险指的是因为国内外政治、经济等多方面都存在较多不稳定因素，常常出现很大的波动，比如，国家之间的战争、国家内部的纷乱、政权的更迭、国家各项政策的改变、外汇汇率的波动等，再或是因为自然灾害（比如洪水、地震等）而给住房项目造成极大的威胁，这种风险归属于自然风险范畴，但通常也是致命的，造成的损失常常难以弥补。
2.2 经济风险。这一风险指的是因为和住房项目有关的经济因素（比如劳务费用、税收、价格）的改变，会给住房项目建设造成一定程度的风险。
2.3 技术风险。这一风险指的是因为和住房项目具有紧密联系的技术因素（比如，项目设计水平、实施各项功能指标、各种文书的编制质量等）发生了变化，从而给住房项目造成了一定的负面影响。
2.4 公共关系风险。它指的是因为和住房项目存在联系的内外部关系发生了变化，比如内部关系由项目承办单位、各个主管部门人员等，外部关系由项目各个负责单位等，最终给住房项目带来一定的风险。
2.5 管理风险。这一风险指的是因为住房项目的管理对象以及职能（管理规划、管理者素养）等因素发生了改变，给住房项目引起一定的风险。
上述风险并非固定的、唯一的，需要结合项目的具体情况确认各项因素。
3 住房项目风险管理对策
3.1 风险规避。首先，企业需要注重风险的规避。在风险来临或者恶化之前，从根本上消除风险引起的损失，或者降低风险发生的'可能性。风险规避是企业通过对风险的一系列的预测、分析、权衡，最终对住房项目有关存在一定风险的行为采取放弃或者改变措施，由此防止风险进一步造成损失的一种手段。风险规避根据范围进行划分，
主要分为下面三点：
其一，应当规避难以和收益成正比的风险；
其二，应当规避和自身能力不符的风险；
其三，可以有更好解决方案的风险需要规避。
根据项目风险规避方式进行划分：
其一，规避风险形成的因素。比如，在投标时，尽可能回避高风险项目，加强和具有较强实力的公司进行合作；
其二，改变项目方案，如果项目风险因素难以规避，需要制定有效的活动方案对风险进行有效的规避；
其三，终止项目。终止项目，继而规避风险的进一步发生。
3.2 风险转移。
它主要指的是管理者有意识地将自身不愿负责或者负责不起的风险进行转移一种手段。风险转移一般划分为下面两类：
其一，转移风险因素。主要含有经过项目招标、项目分包、承包等。比如，大型的住宅区无法依赖独立的投标人完成，需要多个公司进行联合投标，既增加了中标率也成功转移了风险。
其二，转移风险出现所形成的损失和影响，常常是通过工程担保、保险或者履约等形式进行担保实现的。比如，就有效利用合同而言，由于合同形式存在较大差异，会使得承包商承担不同程度的风险，根据实际情况进行分析，就承包商而言，较之成本加成酬金合同，固定总价合同风险会更大，业主更换合同由此来规避掉一部分的风险。
3.3 风险控制。
它主要是通过采取高效的防御手段从而减少风险发生率，详细的讲，它指的是在风险发生前、发生时和发生后，企业采取对应的有效措施继而减少风险发生率，同时降低风险损失。风险控制相关手段可以划分为风险预防和控制。
其一，站在防范角度进行分析，风险防范指的是在风险发生前，为有效消减各种风险造成的损失而采取相应的措施。
其二，可以通过一系列的项目风险管理办法，加强项目合同管理，强调事前控制，使项目在风险得到预先控制的前提下有序开展，进而降低风险发生率，减少损失。比如，严格审查施工方案，有效控制施工工序。在建筑工程运行时，可根据各种类型的风险，采取相应的风险管理办法，由此可以有效控制风险，防止风险的发生后，尽可能的降低损失，通常来说，我们采取的办法有以下几种：风险规避、风险控制、风险转移、风险自留。而风险自留指的是部分项目风险造成的损失较小，加之风险存在较大的重复性，所以，企业对施工进度进行综合考量之后，可以自行担负一定的风险，在此过程中必须重视风险的评估以及分析，科学的做出相关自留风险决策，否则会给住房项目造成更大的风险，影响企业经济效益。
4 结语
综上，当前，市场经济的快速发展，人们生活水平取得较为明显的提升，建筑项目尤其是住房项目面临更加严峻的风险，对此建筑企业必须重视项目风险管理，充分认识风险管理的重要性，将风险管理放在项目发展的重要位置，开展高效的风险管理活动。在此过程中我们充分认识住房项目开展中面对的各种类型的风险。由于风险类型的差别对应的风险管理措施也存在较大差别，对此笔者结合不同的风险提出了不同的风险管理应对策略，由此更好的应对住房项目开展中面临的各种风险，由此更好的推动住房项目的顺利进行，帮助企业获得更为理想的经济性效益。
参考文献
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