做好新形势下土地供给工作的思考和建议

时间：2024-03-19 10:48:00 炜玲好文我要投稿

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做好新形势下土地供给工作的思考和建议

　　土地储备是配置土地资源的重要手段，也是实现城市土地价值提升的重要途径。县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应。下面是小编精心整理的做好新形势下土地供给工作的思考和建议，欢迎阅读与收藏。

　　做好新形势下土地供给工作的思考和建议

　　土地是民生之本，人多地少是我国的基本国情。实行最严格的土地管理制度，是党中央、国务院站在全局的高度作出的重大决策。我们必须按照科学发展观的要求，正确处理用地与发展的关系，增强依法用地观念，转变用地方式，把解决发展用地切实放到开发增量、盘活存量、节约集约上来，形成科学发展与依法用地的和谐局面。

　　一、做好开发增量文章，积极利用和争取国家土地政策。

　　1、抓好三项基础工作：

　　一要积极做好新一轮土地规划修编前期准备工作。加快推进二轮土地详查，依法做好有关指标数据的修订和补充，重点做好非农建设用地规划及规模的调整，进一步优化土地利用结构布局，满足经济社会发展需要。

　　二要严格土地利用计划管理。根据土地利用总体规划，合理制定农用地转用、开发整理、土地收储出让等土地利用年度计划，特别要科学、合理地控制好土地指标使用，确保大项目用地需要。

　　三要抓好建设项目用地预审工作。对每个用地项目都要实地踏勘，搞清权属，核对地类、面积及规划图上的位置，并拟定耕地补偿措施，出具预审报告，提高土地依法管理水平。

　　2、积极争取四项政策：

　　在加强土地复垦整理，大力开发利用荒山荒坡荒滩资源，确保耕地总量动态平衡的前提下，要重点研究和争取四项政策，努力增加建设用地指标，满足发展建设需要。

　　一要加大土地置换力度。认真执行《安徽省建设用地置换暂行办法》，切实做好各类建设用地之间、建设用地与农用地、宅基地与农用地等置换工作，争取各类建设项目用地指标。

　　二要充分运用《安徽省土地整理新增耕地折抵建设用地指标管理暂行规定》及《实施细则》，组织、发动各镇加大资金投入，大力开展零星未用地、废弃地、空心村、村庄整治等土地整理和复垦，努力增加耕地，更多地争取折抵建设项目农用地转用指标。

　　三要积极开展国家“双挂钩”（农村建设用地减少与城镇建设用地增加项目挂钩）试点，努力增加城镇建设用地指标。国土等有关部门要加强“双挂钩”项目编制指导和申报工作，争取一批项目进入“双挂钩”试点。

　　四要积极利用中部崛起、东向发展、沿江开发等政策机遇，争取省精细化工基地、如山湖综合开发、马钢外迁等一批重大项目列入国家、各部委、省重点项目行列，直接占用国家和省用地指标，减少占用地方指标。

　　二、做好盘活存量文章，千方百计增加土地供应。

　　目前，在一些地方，一方面大喊建设用地供应不足，另一方面旧厂房、闲置房、废弃房等闲置、存量土地，以及投资强度小、容积率低等土地利用率不高、大手大脚、乱占滥用、盲目圈占土地等问题不同程度地存在。因此，要结合二轮土地详查，开展闲置、存量土地调查，摸清底数，建全档案，全面、准确地掌握闲置、存量土地的类型、用途、权属、分布与处理情况。在此基础上，依照《土地法》等有关规定，制定闲置土地处置办法和盘活存量土地激励措施，积极消化和利用闲置土地，提高土地利用率。

　　①对出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起一年以上未动工开发建设的，要依法征收土地闲置费，并督促、责令企业尽快开发建设。

　　②对闲置两年以上的，要依法收回、统一储备，优先供给急需用地的建设项目使用。

　　③对尚不构成收回条件的存量建设用地，通过协商、补偿等方式进行项目用地调整。

　　④建立企业用地退出机制，对经济效益差、入驻园区后建设进度迟缓，但尚未达到法定收回期限的土地，通过协商和合理补偿的方式，动员企业退园、退地。

　　⑤对因规划不当等原因造成闲置的土地，可按合同剩余年限计算土地价款，退还给土地使用者，由政府收回安排给急需建设的项目使用。

　　⑥对投资强度小、容积率低的企业，一方面按照合同约定，督促企业加大投资强度，提高容积率和建筑系数；另一方面，积极做好企业主工作，对一时用不了的多余土地进行“切割”，让出多余土地，政府给予一定的资金补偿。

　　⑦对城市规划区内需要调整使用的存量土地及依法收回、收购、置换的国有土地和新增经营性建设用地，由政府统一收购储备。

　　三、做好集约利用文章，提高土地利用效率。

　　第一，适当提高供地门槛。进入县级开发区项目，原则上投资强度、容积率、建筑系数在国家规定标准的基础上提高20%。投资万元以上，且投资强度不低于80万元/亩的，给予单独供地；投资xx万元以下、适合进标准化厂房的，原则上不单独供地。1000万元以下项目进各镇工业集中区，且投入强度一般不低于40万元/亩。

　　第二，严格建设用地定额指标管理。严格执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》，加强建设用地项目审查，凡是未达到规定控制标准的，一律调整使用；确需供地的，则按照一定的比例系数核减用地面积或提高供地价格，并对所有控制指标以合同副本形式，在土地使用权出让合同中予以明确，监督执行。

　　第三，建立土地节约奖励制度。制定土地集约节约奖励办法，将地价与投资强度、容积率、建筑系数等挂钩，鼓励企业加大投资强度，提高容积率和建筑系数，降低厂区绿化率、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重，集约节约用地，提高土地利用效益。

　　第四，鼓励建设多层标准化厂房。制定建设多层标准化厂房扶持和奖励办法，鼓励企业、房地产开发商等各类经济组织投资建设标准化厂房。一是给予优先供地。对三层以上标准化厂房项目给予优先供地，并在地价上适当优惠。二是实行财政补助。县财政每年安排500万元左右专项资金，对三层以上部分的多层标准化厂房，按投资额的一定比例进行以奖代补或财政贴息，其产权归投资者所有。三是给予税费支持。对标准化厂房在立项、建设、出租、出售过程中发生的各种税费给予一定的优惠。四是给予项目支持。xx万元以下、且适合进标准化厂房的，原则上都要进标准化厂房发展，并对入驻项目在生产经营上给予一定的税费优惠政策，吸引企业进厂发展。五是保障投资利益。标准化厂房竣工两年后未能出租或销售的，由开发区按工程决算价格原价收购，并给予一定的利润，消除投资商投资风险，提高企业建设标准化厂房的积极性。

　　第五，鼓励企业利用现有厂房设施发展。制定鼓励企业利用现有厂房设施发展办法。对企业利用原有厂房、仓储用房和闲置土地进行扩大再生产的，县财政给予一定的项目资金补助或税收返还奖励。对企业利用闲置厂房和未用土地进行招商引资的，对其转让过程中有关税费给予适当减免。对利用企业内留存土地、降低绿化率、减少行政办公用房、调整原厂房布局或旧厂房拆旧建新及加层新建厂房的，允许调整规划，涉及的相关税费给予减免。对乡镇企业、村办企业，以及小石料、小砖瓦等淘汰行业企业主动转产或积极寻求投资合作伙伴的，在资金、项目以及税费方面给予减免。

　　第六，实行园区资源共享。支持有条件的开发园区，按园区功能分区，按照每平方公里规划建设一处综合服务区的要求，对园区内企业的行政管理、生活服务、污水处理、仓储等配套设施，进行统一规划、集中布置，避免“前排办公、中排办厂、后排食堂和住房”等小而全行为，控制减少非生产性辅助设施的用地规模，提高区域性社会资源的共享程度。

　　农村土地流转存在的主要问题及对策建议

　　目前，农村土地流转取得了一定的进展，总体上说是合理有序的。但是，按照社会主义新农村建设的要求，也还存在一些不容忽视的问题，以平昌县为例,主要表现在以下几个方面：

　　（一）认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转。就总体而言，全县农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认识不到位，观念滞后。部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段；部分农户对土地流转认识不足，观念落后，在一定程度上影响着农村土地正常流转。特别是专业大户和企事业单位参与农业综合开发，基本要求是土地连片，而实际操作中遇有少数农户不同意流转就要泡汤。

　　（二）普遍对订立合同重视不够，农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确。据调查统计，全县农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；就全县签订的各种书面协议中，尚有60的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。

　　（三）土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法权益不能得到切实保障。

　　（四）一些政策性因素也制约着农村土地流转。从去年以来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。

　　对策及建议

　　（一）加大对农村土地使用权流转工作的领导和引导，积极推进农村土地流转有序进行。要制定切实有效的措施，积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地使用权的流转工作，认真解决农村土地使用权流转工作中的新情况、新问题，以土地流转为契机，大力培植和发展农村专业大户，推进农业综合开发。

　　（二）落实相关政策，加强农村土地流转的规范工作。镇乡党委、政府要继续抓好农村土地流转政策贯彻落实，并结合本地实际，制定相关措施，把工作重点放在土地流转的规范工作上，特别要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系，处理好土地开发与保护群众权益的.关系；对于成片进行农业综合开发的专业大户，在土地使用上，应尽量安排在基本农田以外的范围考虑，使基本农田得到有效保护。

　　（三）加强农村土地流转合同监督管理。对现有土地流转的合同特别是口头合同要积极引导土地流转双方签订书面协议，明确双方的责、权、利，保护双方的权益和合同的兑现；对不完善的合同要积极做工作，做好合同完善工作。合同管理的重点主要是抓好承包期限在十年以上、流转规模较大的农村专业大户，要严格按照合同管理程序签订规范的合同，避免因责、权、利不清而产生纠纷的隐患。

　　（四）加强培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。

　　（五）进一步健全法律法规，逐步把农村土地流转工作纳入法制化、制度化的轨道。目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。（审签：曹光辉）

　　6、平昌县以农业综合开发助推新农村建设

　　一、加强农村基础设施建设综合整治。坚持“山、水、田、林、路、气”综合治理，加强以病险水库整治为重点的农田水利基本建设，解决农村人畜饮水、农田灌溉问题，增强抵御旱涝灾害的能力。加强现有水利设施的管护，创新现有水利工程的管理方式，使其更好地发挥经济效益和社会效益，确保其安全有效运行。进一步加强农村公路建设，畅通农产品物流通道。

　　二、突出特色农业产业化支撑。围绕建设新农村的总体要求，突出产业支撑，围绕支柱产业，放大产业特色，力求逐渐形成“一村一品”，千方百计助农增收。

　　三、大力改善农村人居环境。结合新村建设经验,继续推进生态建设，切实搞好退耕还林、天然林保护工程，改善生态环境。引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水、垃圾治理，改善农村环境卫生。

　　当前农村土地流转存在的问题亟待解决

　　土地流转制度在加快农村产业结构调整，保护农村土地资源，提高农业规模效益中发挥着举足轻重的作用。近来，在基层的深入调查中发现，由于制度、管理、操作等各种因素的影响，在土地流转过程中存在诸多问题，不容忽视、亟待解决。

　　一、土地流转中存在的问题

　　一是认识不统一

　　一方面，农民具有很强的恋地情结。由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的经营权流转而又心存疑虑，害怕彻底失去土地，因此选择协商代耕、临时性转包等简单流转方式，仍把土地作为在非农行业混不下去的退路。另一方面，一些干部对土地经营权流转的必要性认识不足，不支持、不引导，顺其自然。认识问题成为制约农村土地经营权流转的首要问题。

　　二是机制不健全

　　虽然土地使用权流转已成为农村经济发展中的一种普遍现象，但土地流转无论有形还是无形的`市场都未形成，转出、转入之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。

　　三是流转不规范

　　在调查中了解到，事实上农户在流转土地使用权时90％以上只有口头协议，没有形成具有法律效力的书面合同。即使签了合同，也比较简单、不规范，流转双方在责、权、利关系上没有明确规定，也无违约责任，更没考虑到今后市场变化因素，特别是对保持地力没有足够重视，给合同纠纷留下了许多隐患。

　　四是政策不完善

　　一是有关土地方面的法律法规因制定年限不同，权益保障的侧重点不同，致使《农村土地承包法》与《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农业法》等法律法规之间存有互相矛盾的条款。二是大法出台后，法律解释、地方实施细则、基层实施办法相对滞后，比如《农村土地承包法》是国家针对全国普遍问题出台的，不可能涵盖所有问题，需要“本土化”，细化成具体、可操作的实施办法，可是截至现在，我省的实施细则还没有出台，造成基层法院对土地承包纠纷难于处理。三是有些政策落实还不到位，各级政府为大户提供的服务比较少。随着规模经营的发展，大户要求服务的呼声很高，要求服务的内容很多，从服务项目分，有种植的，有养殖的；从经营过程分，有产前的、产中的、产后的；从服务内容看，有要求资金支持的，有要求技术指导的，有要求销售服务的，但由于多种原因，政府和有关部门还不能满足大户的服务要求。这些在一定程度上影响了土地流转，制约了规模经营的发展。

　　二、对土地流转的对策建议：

　　一是提高认识，切实加强引导。

　　土地流转，已在事实上成为农村经济发展新的增长点，切实加强引导，统一认识，是农村土地使用权合理健康流转的必要前提。因此，各级党和政府要把农村土地使用权流转统一到农村家庭联产承包制的发展和完善，改造传统农业，优化农村经济结构，增加农民收入，加快农村小康社会进程上来，摆上农村的重要日程。一方面加强培训，使干部认识到土地流转的重大意义，掌握土地流转的政策理论。另一方面加宣传引导，进一步明确“土地承包三十年不变”、“三十年之后也没必要变”的政策导向，使农户统一思想、打消顾虑，促进土地合理流动。

　　二是制定法律，创造政策环境。

　　在深入调研的基础上，有针对性、有层次地修订、制定出土地使用权流转相适应的法律法规、政策措施以及实施细则，对依托农业企业和合作组织、符合农业产业发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，国家给予政策、资金支持，从体制和国家政策导向上促进土地的合理、健康、有序流转。

　　三是突破限制，扩大流转范围。

　　在平等协商、自愿有序，保护农民的承包权和流转利益，不改变土地集体所有性质和农地用途的前提下，通过完善农民利益保护相关配套措施，按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励任何组织、单位和个人到农村获得土地使用权，逐步扩大土地流转面。

　　四是建立市场、培育中介组织

　　针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）农村经济管理中心为依托，建立土地流转服务中介组织，建立流转交易信息网络。同时，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。三是开展分等定级和价格评估。合理确定各类农地的质量、等级，客观、公正地评估其市场价格，为公平交易提供参考，为政府加强对农地市场的价格管理提供科学依据；为经营者合理选择经营项目奠定基础。

　　五是积极探索、创新流转途径。

　　各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）、中长期转包土地银行储蓄制、在农业信息网上搭建农村土地流转信息平台等土地使用权流转的新途径和新方法，在充分保障农民长期利益和农村稳定的前提下，积极稳妥地使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。

　　六是树立典型、搞好示范带动。

　　在土地使用权流转中，尊重农民的首创精神，充分调动社会各阶层的积极性、创造性，创新多种流转形式、流转机制。对于土地流转的成功范例，要及时经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。

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