2004资产评估讲义
[2004]全部资产评估讲义
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第 一 章 总 论
前言：
要以基本概念为主，最基本的概念性东西一定要把握住。从今年的考试来看，它的题型比前两年有一些改变，比较多的增加了一些主观题的内容，而对客观题的内容来说可能有一些删减，在分数上做了一些变化，这更要求考生们要特别注意这门课的最基本的知识点，最基本的一些概念。
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
（一）资产
所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
1.资产具有以下基本特征：
（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）资产必须能以货币计量。
（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
2.作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类。
（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。
（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产
（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。
（二）价格和价值
（三）资产评估
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
（1）评估主体。
（2）评估客体。
（3）评估依据。
（4）评估目的。
（5）评估原则。
（6）评估程序。
（7）评估价值类型。
（8）评估方法。
二、资产评估的种类和特点
（一）资产评估的种类
目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估；
资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
（二）资产评估的特点
1.市场性。
2.公正性。
3.专业性。
4.咨询性。
三、资产评估的功能和作用
（一）评价及评估的功能
（二）管理的功能（作用）
（三）鉴证的作用
第二节 价值类型和评估目的
一、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。
第一种，以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
第二种，从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。
第三种，从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型。
第四种，以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型。
（一）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值
在国际评估准则中，市场价值定义如下："自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件价值形式的总称或组合。
（二）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用
二、资产评估的目的
（一）资产评估的一般目的
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
（二）资产评估的特定目的
1.资产转让。
2.企业兼并。
3.企业出售。
4.企业联营。
5.股份经营。
6.中外合资、合作。
7.企业清算。
8.抵押。
9.担保。
10.企业租赁。
11.债务重组。
（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用
第三节 资产评估的假设与原则
假设也可以这么说，很多东西是建立在假设之上，没有这种假设，很多活动事实上是无法进行的。所以，在资产评估的活动，会计的活动当中，对某些假设做出说明是非常必要的。
假设的意思就是说，由于认识客体它的变化不可能被主体全部认识，这样的话，人们就不得不根据我已经知道的某些特征和事实，来做出合乎逻辑的推断，这种推断事实上就是一种假设。
一、资产评估假设
（一）交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（二）公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。
（三）持续使用假设
持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。
（四）清算假设
二、资产评估的原则
（一）资产评估工作原则
1.独立性原则。
2.客观公正性原则。
3.科学性原则。
（二）资产评估经济技术原则
1.预期收益原则。
2.供求原则。
3.贡献原则。
4.替代原则。
5.估价日期原则。
第四节 资产评估与会计和审计的关系
一、资产评估与会计和审计的联系
（一）资产评估与会计的联系
（二）资产评估与审计的联系
二、资产评估与会计和审计的区别
（一）资产评估与会计的区别
（二）资产评估与审计的区别
第五节 资产评估在中国的发展
一、中国资产评估行业及其发展
二、中国资产评估师职业法律规范
（一）法律形式的资产评估师职业法律规范
（二）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范
第 二 章 资产评估的基本方法
第二章在全书中的作用：
它是集中的提炼，专门讲述资产评估的方法，把资产评估的三种方法具体进行说明。考生在复习此章时，先不要考虑具体对象的影响，先把三种方法的概念、特点、适用范围和计算方法等特别记住。做到以不变应万变。
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法之一。
市场法依据的原则是替代原则。
二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：
（1）要有一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）选择参照物
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素
（三）指标对比、量化差异
（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
（五）综合分析确定评估结果
1.资产的功能。
2.资产的实体特征和质量。
3.市场条件。
4.交易条件。
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征
1.现行市价法。
2.市价折扣法。 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
3.功能价值类比法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X
4.价格指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）
5.成新率价格调整法。
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）
（二）类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。
1.市场售价类比法。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数
年限修正系数=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市价法。
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）
3.市盈率乘（倍）数法。
资产评估价值=评估对象（企业））收益额×参照物（企业）市盈率
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
思路：通过估测被估资产未来预期收益的现值判断被估资产的价值的一切方法。
典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。
二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益法的基本程序和基本参数
（一） 收益额
其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
（二）折现率
折现率就其构成而言，如不考虑通货膨胀，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。其中无风险报酬率可以利用国库率或者银行同期贷款利率近似代替。
（三）收益期限
四、收益法中的主要技术方法
公式中出现的符号的含义
三个最基本的公式
1.永续年金收益
评估值=收益/资本化率
2.有期限
3.分段收益法公式：是前两种公式的总和
（一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
Ｐ＝Ａ／r
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：
P＝A×n
（二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为：
2.有限年期收益。其计算公式为：
（三）纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
（四）纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
3.形成资产价值的耗费是必须的。
三、成本法中的基本要素
（一）资产的重置成本
1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
2.更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（二）资产的实体性贬值
（三）资产的功能性贬值
（四）资产的经济性贬值
四、成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置核算法。
2.价格指数法。
重置成本＝资产的账面原值×价格指数
或：重置成本＝资产的账面原值×（1＋价格变动指数）
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
注意：重置核算法和价格指数法的区别
1.用价格指数法算出来的重置成本只能是复原重置成本，而重置核算法有可能是复原重置成本，也有可能是更新重置成本。
2.价格指数法是建立在不同时期某一种或某一类或全部资产的价格变动水平上，而重置成本核算是建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。
3.功能价值类比法。
（1）生产能力比例法。
（2）规模经济效益指数法。
（二）实体性贬值的测算方法
1.观察法，也称成新率法。
资产实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)
2.使用年限法。
3.修复费用法。
（三）资产的功能性贬值测算方法
（四）资产经济性贬值的估算
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
（一） 资产评估方法之间的联系
各种方法是相通的，只不过路径不同。
（二）资产评估方法之间的区别
三种方法的逻辑出发点不同
二、资产评估方法的选择
1.方法的选择要与评估目的、评估的市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态以及由此决定的评估价值类型要相适应。
2.方法的选择要受到评估对象的类型、状态等的影响。
3.方法的选择还受到此方法的评估资料以及技术参数的约束
第 三 章 资产评估程序
第一节 资产评估程序概述
一、资产评估程序的定义和分类
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的角度上很多人认为资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
1.明确资产评估业务基本事项；
2.签订资产评估业务约定书；
3.编制资产评估计划；
4.资产勘查与现场调查；
5.收集资产评估资料；
6.评定估算；
7.编制和提交资产评估报告书；
8.资产评估工作档案归档。
二、资产评估程序的重要性
第二节 资产评估具体程序
一、明确资产评估业务基本事项
1.委托方和相关当事方基本状况。
2.资产评估目的。
3.评估对象基本状况。
1.价值类型及定义。
2.资产评估基准日。
3.资产评估限制条件和重要假设。
4.其他需要明确的重要事项。
二、签订资产评估业务约定书
三、编制资产评估计划
四、资产勘查与现场调查
五、收集资产评估资料
六、评定估算
七、编制和提交资产评估报告书
八、资产评估工作档案归档
第三节 执行资产评估程序的基本要求（了解）
第四节 资产评估中信息收集与分析方法
一、 执行资产评估业务过程中需要收集的信息
二、执行资产评估业务过程中信息的来源
（一） 收集资产所有者或占有者内部的信息资料
（二）收集资产所有者或占有者外部的信息资料
1.市场信息。
2.政府部门。
3.证券交易机构。
4.媒体。
5.行业协会或管理机构及其出版物。
6.学术出版物。
三、资产评估过程中信息的初步处理
（一）资产信息资料的分析
（二）资产信息资料的筛选与调整
1.按可用性原则划分
2.按信息来源划分
（1）一级信息。
（2）二级信息。
四、评估过:程中常用的逻辑分析方法
（一）比较
（二）分析与综合
（三）推理
第 四 章 机器设备评估
第一节 机器设备评估概述
一、机器设备定义
二、机器设备的分类
（一）固定资产管理中使用的国家分类标准
（二）会计核算中使用的分类标准
1.生产用机器设备；
2.非生产机器设备；
3.租出机器设备；
4.未使用机器设备；
5.不需用机器设备；
6.融资租入机器设备；
第二节 成本法在机器设备评估中的应用
重置成本法的计算公式为：
一、重置成本的计算
机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的奖金成本。
（一）设备净价
1.直接法。
（1）市场询价。
（2）使用价格资料。
2.物价指数法。
（1）定基物价指数。
（2）环比物价指数。
3.重置核算法。
机器设备的重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。
（１）生产成本。
①直接人工费（LD）。
直接人工费＝∑实际工时消耗量×工资定额
②直接材料费（MD）
MD=MR+MP
③车间经费（EW）。
EW＝（LD）×rEW
④企业管理费用（EM）。
EM＝（LD）×rEM
⑤其他专项费用（EO）
CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET
（2）销售费用（ES）
销售成本（CS）
CS＝CM＋ES
（3）利润（P）。
P＝CS×rP
（4）税金（T）。
T＝RC×rT
（5）设备重置成本（RC）。
RC＝Cs＋P＋T
＝Cs＋Cs×rp+RC×rT
4.综合估价法。
计算公式为：
RC＝（MRM÷Km+MPM）×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)
5.重量估价法。
计算公式为：
RC＝W×RW×K+P+T
6.类比估价法－―指数估价法。
RC/S2=(A1/A2)x
（二）运杂费
1.国产设备运杂费。
国产设备运杂费＝国产设备原价×国产运杂费率
2.进口设备的国内运杂费。
（三）设备安装费
1.国产设备安装费。
国产设备安装费＝设备原价×设备安装费率
2.进口设备安装费计算。
（四）基础费
（五）进口设备从属费用
二、实体性贬值
（一）观察法
（二）年限法
（三）修复费用法
1.修复费用的含义是对可修复费用而言；
2.对一个设备而言，既有可修复的费用，也有不可修复的费用，要综合计算。
三、功能性贬值
设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
（一）第Ⅰ种功能性贬值
第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上
（二）第Ⅱ种功能性贬值--超额营运成本，指由于新技术、新工艺的运用，导致现在生产的新设备功能更强大，技术更先进。
四、经济性贬值
经济贬值是由于企业外部因素所导致的被估资产价值的损失。
具体表现有以下几点：
1.由于使用寿命缩短
2.由于运营费用的提高
3.市场竞争的加剧
第三节 市场法在机器设备评估中的应用
一、比较因素
（一）个别因素
（二）交易因素
（三）时间因素
（四）地域因素
二、运用市场法评估机器设备的具体方法
（一）直接匹配法
（二）因素调整法
（三）成本比率调整法
第四节 收益法在机器设备评估中的应用
第 五 章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、土地与土地使用权
（一）土地
（二）土地的特性
1.土地的自然特性
（1）位置的固定性。
（2）质量的差异性。
（3）不可再生性。
（4）效用永续性。
2.土地的经济特性
（1）供给的稀缺性。
（2）可垄断性。
（3）土地利用多方向性。
（4）效益级差性。
(三)土地使用权
土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
二、地租与地价理论
（一）地租理论
（二）地价理论
（三）地价的特征
1.地价是地租的资本化。
2.地价是权益价格。
3.土地具有增值性。
4.地价与用途相关。
5.地价具有个别性。
6.地价具有可比性。
三、房地产及其特性
四、房地产评估的原则
（一）最有效使用原则
（二）合法原则
五、房地产评估程序
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。
（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等
楼面地价，又称单位建筑面积地价。楼面地价＝土地总价格/建筑总面积，因为建筑总面积/土地总面积＝容积率，所以，楼面地价＝土地单价/容积率。
（五）其他价格类型
二、房地产价格的影响因素
（一）一般因素
1.经济因素
2.社会因素
3.行政因素
（二）区域因素
1.商服繁华因素。
2.道路通达因素。
3.交通便捷因素。
4.城市设施状况因素。
5.环境状况因素。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
2.建筑物的个别因素。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、纯收益
（一）纯收益的涵义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益
纯收益由总收益扣除总费用求得。
（二）客观总收益
（三）客观总费用
四、资本化率
（一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法
1.纯收益与售价比率法。
2.安全利率加风险调整值法。
3.各种投资收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类
1.综合资本化率。
2.建筑物资本化率。
3.土地资本化率。
五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率
房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
（二）单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值。
土地价值＝土地纯收益/土地资本化率
土地纯收益＝土地总收益－土地总费用
土地总费用＝管理费＋维护费＋税金
2.房地产收益评估土地价值。
（1）土地价值＝房地产价值－建筑物现值
（三）单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值
2.建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益）/建筑物资本化率
第四节 市场法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤
（一）交易资料收集
（二）可比交易案例确定
（三）因素修正
1.交易情况修正。
2.交易日期修正。
3.区域因素修正。
4.个别因素修正。
5.容积率修正。
6.土地使用年期修正。
（四）房地产价值的确定
第五节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、土地评估的成本法操作步骤
（一） 计算土地取得费用
（二）计算土地开发费用
1.基础设施配套费。
2.公共事业建设配套费用。
3.小区开发配套费。
（三）计算投资利息
土地取得费在土地开发动工前全部付清，在开发完成销售后能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
（四）计算投资利润
（五）土地增值收益确定
四、新建房地产评估的成本法操作步骤
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
第六节 剩余法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤
第七节 基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
一、基准地价的含义：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
二、基准地价测算的基本思路
三、基准地价的特点与作用
四、基准地价修正系数法的基本思路
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。
基准地价修正系数法的基本原理是替代原理。
五、基准地价修正系数法的适用范围
六、基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
（一）收集、整理土地定级估价成果资料
（二）确定修正系数表
（三）调查宗地地价影响因素的指标条件
（四）制定被估宗地因素修正系数
（五）确定被估宗地使用年期修正系数
（六）确定期日修正系数
（七）确定容积率修正系数
（八）评估宗地地价
第八节 路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价估价法的含义和理论依据
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单人，并依此单人配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。
二、路线价估价法的计算公式
常用的表达方式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
宗地条件特殊的计算公式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
三、路线价估价法的适用范围
四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
（二）标准宗地的确定
（三）路线价的评估
（四）深度百分率表的制作
（五）计算宗地价值
五、深度百分率表
深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。
平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：
（1）确定标准深度；
（2）确定级距；
（3）确定单独深度百分率；
（4）根据需要采用累计或平均深度百分率 。
六、几个路线价法则介绍
（一）四三二一法则
（二）苏慕斯法则
（三）霍夫曼法则
（四）哈柏法则
七、路线价法的应用举例
参照教材P226－227
第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。
（一）在建工程情况复杂
（二）在建工程之间可比性较差
（三）在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度
（四）建设工期长短差别较大
（五）价格受后续工程的影响
二、在建工程评估的资料收集与分析
（一）收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。
（二）评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。
（三）了解开发商有关情况，检查工程质量。
（四）搜集有关法定参数。
三、在建工程评估的主要方法
（一）形象进度法
在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/ 总工程量×100%
折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素
（二）成本法
在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税
（三）假设开发法
在建工程价值=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）
四、在建工程评估方法的选择
第一、整个建设工程已经完成或接近完成，可采用工程形象进度法进行评估
第二、对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估
第三、属于停建的在建工程，要查明停建的原因，考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
第 六 章 资源资产评估
第一节 资源资产概述
一、自然资源及其分类
（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。
非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：
（1）恒定的非耗竭性资源。
（2）可再生的非耗竭性资源。
（3）不可再生的非耗竭性资源。
（二）按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
二、资源资产的特性
（一）自然属性
1.天然性。
2.有限性和稀缺性。
3.生态性。
4.区域性。
（二）经济属性
1.自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。
2.资源资产能够以货币计量。
3.资源资产具有获益性。
（三）法律属性
1.资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。
2.资源资产的使用权可以依法交易。
三、资源资产评估及其特点
（一）资源资产价格是自然资源的使用权价格
（二）资源资产价格一般受资源的区位影响较大
（三）资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律
第二节 森林资源资产评估
一、森林资源资产概述
1.林木资产：指林地内所有的林木所形成的资产。
2.林地资产：是森林生长的承载体，林地资产是指依法确认的用于林业用地中具有货币表现属性的资产。
3.森林景观资产
二、森林资源资产价格的主要构成要素
（一）营林生产成本
（二）资金的时间价值
（三）利润
（四）税金
（五）林木生产中的损失
（六）地租
（七）地区差价和树种差价
三、森林资源资产评估资料收集与资产核查
（一）森林资源资产评估资料收集
（二）森林资源资产核查
四、森林资源资产评估主要方法
（一）市场法
P=K×Kb×G×Q
（二）剩余法
P=W-C-F+S
（三）收益法
（四）成本法
第三节 矿产资源资产评估
一、矿产资源资产评估概述
二、影响矿产资源资产价值的因素
（一）资源本身的稀缺程度和可替代程度
（二）矿产品的供求状况
（三）矿床自然丰度和地理位置
（四）科技进步
（五）资本化率和社会平均利润率
三、矿产资源资产主要评估方法
（一）贴现现金流量法
（二）可比销售法
应用可比销售法时，要对参照的采矿权价格进行矿床规模差异调整、品位调整、矿产品价格调整、采矿权差异要素调整。其中：
规模调整系数=被评估采矿权探明储量÷参照的采矿权探明储量
品位调整系数=被评估的采矿权精矿平均品位÷参照的采矿权精矿平均品位
矿产品价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格÷参照的采矿权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素评判总值÷参照的采矿权差异要素评判总值
（三）约当投资――贴现现金流量法
约当投资――贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权人和新探矿权人投资的比例对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。因此，约当投资――贴现现金流量法并不是直接对探矿权资产的未来预期收益进行估算。该方法的应用须具有一定勘查程度，并具有较详细的地勘投资投资财务资料。
第一步：根据贴现现金流量法的计算原理，计算新探矿权人资产收益现值。
第二步：计算原探矿权人、新探矿权人投资现值。
第三步：计算探矿权评估价值：其计算公式为：
（四）重置成本法
（五）地勘加和法
地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。
（六）地质要素评序法
（七）联合风险勘查协议法
（八）粗估法
第 七 章 无形资产评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产及其分类
（一）无形资产的定义
无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
1.非实体性：无形资产没有具体的物质实体形态，是隐形存在的资产。
2.排他性：无形资产往往是由特定主体排他占有，凡不能排他或者不需要任何代价即能获得的，都不是无形资产。
3.效益性：并非任何无形的事物都是无形资产，成为无形资产的前提是其必须能够以一定的方式，直接或间接地为其控制主体（所有者、使用者或投资者）创造效益，而且必须能够在较长时期内持续产生经济效益。
（二）无形资产功能特性
1.共益性
无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富。
2.积累性
体现在两个方面：
一是无形资产的形成基于其他无形资产的发展。
二是无形资产自身的发展也是一个不断积累和演进的过程。
3.替代性
（三）无形资产的分类
1.按取得无形资产的方式分类：可分为企业自创的和外购的。
2.按无形资产能否独立存在分类
按能否独立存在，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。
国际评估准则委员会将无形资产分为权利型无形资产、关系型、组合型和知识产权。
二、影响无形资产评估价值的因素
（一）取得成本
（二）机会成本
无形资产的机会成本是指因将无形资产用于某一确定用途后所导致的将无形资产不能用于其他用途所受损失。
（三）收益因素
（四）市场因素
1.市场供需状况。
2.同类无形资产的价格水平。
（五）风险因素
（六）法律因素
（七）使用期限
（八）技术因素
（九）其他因素
三、无形资产评估的程序
（一）明确评估的目的
（二）鉴定无形资产
1.确认无形资产存在
2.鉴别无形资产种类
3.确定无形资产有效期限
（三）搜集相关资料
（四）明确评估方法
（五）做出评估结论，整理并撰写报告
四、无形资产评估的前提及评估对象
（一）无形资产评估应在特定的前提下进行
无形资产的价值前提是指它将参与体积经济活动，是转让、许可、质押及合资等形式，以及如何参与这些经济活动，如许可的方式及合资的规模等。
（二）无形资产评估一般应以产权变动为前提
当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购处置及类似经济活动时，注册资产评估人员可以接受委托，执行无形资产评估业务。
（三）无形资产评估是对其获利能力的评估
第二节 收益法在无形资产评估中的应用
一、 收益法在无形资产评估中的应用形式
式中：K――无形资产分成率；
Ri――第i年分成基数（超额收益）；
i――收益期限序号；
r――折现率；
Y――最低收费额。
二、最低收费额的确定
无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：
（一）重置成本净值
购买方使用无形资产，就应由购买方补偿成本费用。当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，则由双方按运用规模、受益范围等来分摊。
（二）机会成本
由于无形资产的转让，可能会停业而使由该无形资产支撑的营业收益减少，也可能会因为自己制造了竞争对手而减少利润或者增加开发支出。这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买方来补偿。
三、收益法应用中各项技术经济指标的确定
（一）无形资产收益额的确定
1.直接估算法
通过未使用与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。无形资产划分为收入增长型和费用节约型。
收入增大的原因在于：
（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售：R=(P2-P1)Q(1-T)
（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，从而获得超额收益。费用节约型资产，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)
费用节约型无形资产：R=(C2-C1)Q(1-T)
2.差额法
无形资产带来超额收益=经营利润-资产总额×行业平均资金利润率
或
无形资产带来超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金× 行业平均资金利润率
3.分成率法
无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率
收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率
所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
边际分析法：
4.要素贡献法
生产经济活动中的三大要素：资金、技术和管理。对资金密集型行业，三者的贡献依次是50％、30％、20％；技术密集型行业依次是40％、40％、20％；一般行业；依次是30％、40％、30％；高科技行业，依次是30％、50％、20％。
（二）无形资产评估中折现率的确定
折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。
（三）无形资产收益期限的确定
无形资产价值降低是由于无形损耗形成的，三种情况决定产生：
1.采用原无形资产无利可图
2.普遍掌握
3.需求大幅度下降
无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。
1.法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。
2.法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照规定的受益年限确定。
3.法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。
第三节 成本法和市场法在无形资产评估中的应用
一、成本法在无形资产评估中的应用
（一）无形资产成本特性
1.不完整性
2.弱对应性
3.虚拟性
（二）成本法应用
无形资产评估值=无形资产重置成本×（1－贬值率）
（三）自创无形资产重置成本的估算
1.核算法
无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润
其中：生产成本指创建无形资产过程中直接和间接耗费料、工等费用。
期间费用=管理费用+财务费用+销售费用
期间费用指创建无形资产过程中分摊到该项无形资产的费用。
2.倍加系数法
式中：C――无形资产研制开发中的物化劳动消耗；
V――无形资产研制开发中活劳动消耗；
β1――科研人员创造劳动倍加系数；
β2――科研的平均风险系数；
L――无形资产投资报酬率。
（四）外购无形资产重置成本的估算
1.市价类比法
2.物价指数法
无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购置时物价指数
（五）无形资产贬值率的估算
1.专家鉴定法
2.剩余经济寿命预测法
贬值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%
二、市场法在无形资产评估中的应用
（一）具有合理比较基础的类似的无形资产
（二）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。
（三）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。
（四）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做出言之有理，持之有据的调整。
第四节 专利权和非专利技术评估
一、专利权的特点及其评估目的
（一）专利权的特点
1.专利资产确认复杂。
2.收益能力有一定的不确定性。
3.法律特征
（1）时间性特征
（2）地域性特征
（3）排他性特征
（二）专利权评估目的
专利权转让形式很多，可以分为全权转让和使用权转让。
1.使用权限
（1）独家使用权
（2）排他使用权
（3）普遍使用权
（4）回馈转让权
2.地域范围
3.时间期限
4.法律和仲裁
二、专利权评估程序
（一）证明和鉴定专利权的存在
1.有效性。
（1）核实该专利是否为有效专利，著录项目是否属实。
（2）核实该专利是否具有专利性。
2.保护范围。
（二）确定评估方法，搜集相关资料
（三）信息资料分析，评定估算
（四）完成评估报告，并加以详尽说明
三、专利权的评估方法
（一）收益法
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
1.风险报酬率（风险系数）的确定。
（1）技术风险取值
（2）市场风险取值
（3）资金风险取值
（4）管理风险取值
（相关取值数据参考教材P291－294）
2.技术分成率的确定。
（1）建立评测体系
式中：Wj――第j个影响因素的权重；
aj――第j个影响因素的评分。
式中：r――分成率的调整系数；
――第j个影响因素中第I个指标的取值；
――第j个影响因素中第I个指标的权重；
――第j个影响因素的权重。
（2）利用评测体系确定待估专利的分成率
（例题参照教材P299－300）
（二）成本法
自创专利技术的成本一般因素组成：
1.研制成本：包括直接成本和间接成本两大类。
（1）直接成本。
（2）间接成本。
2.交易成本。
（例题参照教材P302－303）
四、非专利技术的特点
非专利技术、又称专有技术、技术秘密。
非专利技术与专利技术的区别表现在：
第一，非专利技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。
第二，非专利技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。
第三，专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。
第四，对专利技术的保护通常按《专利法》条文进行，对非专利技术保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。
五、影响非专利技术评估值的因素及其评估方法
（一）影响非专利技术评估值的因素分析
1.非专利技术的使用期限
2.非专利技术的预期获利能力
3.分析非专利技术的市场情况
4.非专利技术的开发成本
（二）非专利技术的评估方法
1.运用成本法对非专利技术评估
（例题参照教材P306－308）
第五节 商标权评估
一、商标权评估对象的确认
（一）商标及其分类
1.按商标是否具有法律的专用权分类：注册商标和未注册商标。
2.按商标的构成分类：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。
3.按商标的不同作用分类：商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。
（二）商标权及其特点
排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权。
二、影响商标权价值的因素
（一）商标的法律状态
1.商标注册情况。
2.商标权的失效。
3.商标权的续展。
4.商标权的地域性。
5.商标权在特定的商品范围内有效。
（二）商标的知名度
三、商标权的经济价值及评估程序
四、商标权评估方法
（一）商标权转让的评估
（二）商标许可价值评估（商标使用权评估）
（例题参照教材P318－320）
第六节 计算机软件评估
一、计算机软件评估中涉及的计算机软件工程知识
（一）计算机软件的含义
（二）计算机软件分类
（三）软件规模的划分标准
（四）软件生存阶段划分以及相关技术文档
（五）软件所处阶段的划分
二、计算机软件的评估特点
（一）计算机软件的特点
（二）计算机软件价值评估的特殊性
（三）计算机软件评估方法的特点
三、计算机软件价值评估方法
（一）市场法
（二）成本法
评估价值=重置成本－贬值
P=C1+C2
式中：P――计算机软件成本评估值；
C1――计算机软件开发成本；
C2――计算机软件维护成本。
C1=M×W
式中：C1――计算机软件开发成本
M――工作量（单位人月）；
W――单位工作量成本。
1.COCOMOⅡ模型
M――工作量（单位人月）；
α――计算机软件的社会平均生产率参数；
β――工作量修正系数，为多个工作量因子的乘积；
K――计算机软件源程序指令行数；
b――社会平均规模指数。
（1）工作量修正系数β。
（2）单位工作量成本W的确定：W=F÷g
2.Doty模型
C2=C1×γ
C2――软件维护成本；
C1――软件开发成本；
γ――软件成本维护参数。
（例题参照教材P338――339）
（三）收益法
评估值=未来收益期内各收益现值之和。
第七节 商誉的评估
一、商誉及其特点
1.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。
2.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
3.商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
4.商誉是企业长期积累起来的一项价值。
二、商誉评估的方法
（一）割差法
商誉的评估值=企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
（二）超额收益法
1.超额收益本金化价格法。
商誉的价值=（企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和）/适用本金化率
2.超额收益折现法。
三、商誉评估需要注意的几个问题
1.不是所有企业都有商誉
2.商誉评估必须坚持预期原则
3.商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系。商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行。
4.商誉是由众多因素共同作用的结果，形成商誉的个别因素具有不能够单独计量的特征，商誉评估也不能采用市场类比的方法进行。
5.企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。
6.商誉与商标是有区别的
（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。
（2）商誉作为不可确指的无形资产，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产。
（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉没有所有权与使用权之分。
第 八 章 长期投资评估
第一节 长期投资评估的特点与程序
一、长期投资的概念
二、长期投资评估的特点
（一）长期投资评估是对资本的评估
（二）长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估
（三）长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估
三、长期投资评估程序
第二节 长期债权投资的评估
一、长期债权投资及其特点
（一）投资风险较小，安全性较强
（二）到期还本付息，收益相对稳定
（三）具有较强的流动性
二、长期债权投资的评估
（一）上市交易债券的评估
上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券，对此类债券一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。
债券评估价值=债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）
（二）非上市交易债券的评估
1.到期一次还本付息债券的价值评估。对于一次还本付息的债券，其评估价值的计算公式为：
本利和F的计算还可区分单率和复利两种计算方式。
（1）债券本利和采用单利计算。在采用单利计算时：
（2）债券本利和采用复利计算。在采用复利计算时：
2.分次付息，到期一次还本债券的评估。
第三节 长期股权投资的评估
一、股票投资的评估
（一）股票投资的特点
（二）上市交易股票的价值评估
上市交易股票是指企业公开发行的、可以在证券市场上市交易的股票。对上市交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。
（三）非上市交易股票的评估
非上市交易的股票，一般应采用收益法评估。
1.普通股的价值评估。
（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。
式中：P――股票评估值；
R――股票未来收益额；
r――折现率。
（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。
式中：P――股票评估值；
R――股票未来收益额；
r――折现率；
g――股利增长率。
股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。
（例题参照教材P358－359）
（3）分段型股利政策下股票价值评估。
2.优先股的价值评估。
如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售的意向，这类优先股可参照下列公式评估：
二、股权投资的评估
（一）非控股型长期投资评估
（二）控股型长期投资评估
（例题参照教材P363）
第四节 其他资产的评估
一、其他资产的构成
二、其他资产的评估
（一）开办费
（二）固定资产大修理费
（三）其他长期待摊费用
（例题参照教材P365）
第 九 章 流动资产评估
第一节 流动资产的特点与评估程序
一、流动资产的内容及其特点
1.循环周转速度快。
2.变现能力强。
3.占用形态同时并存又相继转化。
4.波动性。
流动资产的价值评估与其他资产的评估相比，具有如下特点：
1.流动资产评估主要是单项资产评估。
2.合理确定流动资产评估的基准时间对流动资产评估具有非常重要的意义。
3.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。
4.流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。
二、流动资产评估的程序
（一）确定评估对象和评估范围
（二）对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查
（三）对企业的债权情况进行分析
（四）合理选择评估方法
第二节 实物类流动资产的评估
一、材料的评估
（一）材料价值评估的内容与步骤
库存材料包括原料及主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、外购半成品等。
1.进行实物盘点，使其账实相符。
2.根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法。
3.运用存货管理的ABC分析法，突出重点。
（二）库存材料的评估
1.近期购进库存材料的评估。近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。评估时，可采用成本法，也可以采用市场法。
（例9-1参照教材P372）
2.购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估，对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
（例9-2参照教材P373）
3.缺乏准确现行市价库存材料的评估。
4.呆滞材料价值的评估。
二、低值易耗品的评估
1.按低值易耗品用途分类，可分为：一般工具、专用工具、替换设备、管理用具、劳动保护用品、其他低值易耗品等。
2.按低值易耗品使用情况分类，可分为：在库低值易耗品和在用低值易耗品。
在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：
在用低值易耗品评估值=全新低值易耗品的成本价值×成新率
在对低值易耗品评估时，由于其使用期限短于固定资产，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗。其成新率计算公式为：
（例9-3参照教材P375）
三、成产品的评估
（一）成本法在在产品的评估中的应用
1.根据价格变动系数调整原成本。
某项或某类在产品的评估价值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资、费用变动系数）
2.按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值。
某在制品评估值=在制品实有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资费用）
3.按在产品的完工程序计算评估值。
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量
在制品约当量=在制品数量×在制品完工率
（二）市场法在在产品的评估中的应用
某在制品评估值=该种在制品实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
某报废在制品评估值=可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格
（例9-4参照教材P378-380）
四、产成品及库存商品的评估
（一）成本法在产成品及库存商品的评估中的应用
1.评估基准日与产成品完工时间接近。当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本变化不大时，可以直接按产成品的账面成本确定其评估值。计算公式为：
产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本
2.评估基准日与产成品完工时间间隔较长。
方法一：产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）
方法二：产成品评估值=产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）
（例9-5、例9-6参照教材P381）
（二）市场法在产成品及库存商品的评估中的应用
第三节 货币性资产、应收账项及其他流动资产的评估
一、货币性资产的评估
二、应收账款及预付账款的评估
应收账款评估价值=应收账款账面余额-已确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失
（一）确定应收账款账面价值
（二）确认已发生的坏账损失
（三）确定可能发生的坏账损失
1.坏账比例法。
（例9-7参照教材P385）
2.账龄分析法。
（例9-8参照教材P386）
三、应收票据的评估
（一）按票据的本利和计算
应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）
（二）按应收票据的贴现值计算
应收票据评估值=票据到期价值-贴现息
贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期
四、待摊费用和预付费用的评估
（例9-11参照教材P389）
第 十 章 企业价值评估
第一节 企业价值评估及其特点
一、企业的定义及其特点
企业作为一类特殊的资产，具有自身的特点：
1.盈利性。
2.持续经营性。
3.整体性。
二、企业价值评估的特点
企业价值评估具有以下特点：
1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。
2.决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。
3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单加和是有区别的。
这些区别主要表现为：
（1）评估对象的差别。
（2）影响因素的差异。
（3）评估结果的差异。
三、企业评估价值辨析
1.企业的评估价值是企业的公允价值。
2.企业的评估价值基于企业在盈利能力。
3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值。
四、企业价值评估在经济活动中的重要性和复杂性
1.企业价值评估是利用资本市场实现产权转让的基础性专业服务。
2.企业价值评估能在企业评价和管理中发挥重要作用。
3.企业价值评估的复杂性。
第二节 企业价值评估的范围界定
一、企业价值评估的一般范围
二、企业价值评估的具体范围
在界定企业价值评估的具体范围时，应注意以下几点：
1.对于在评估时点产权不清的资产，应划为"待定产权资产"，不列入企业价值评估的资产范围。
2.在产权清晰的基础上，对企业的有效资产和无效资产进行区分。
3.在企业价值评估中，对无效资产有两种处理方式：一是进行"资产剥离"，将企业的无效资产在进行企业价值评估前剥离出动，不列入企业价值评估的范围；二是在无效资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法将其进行单独评估，并将评估值加总到企业价值评估的最终结果之中，或将其可变现净值进行单独列示披露。
4.如企业出售方拟通过"填平补齐"的方法对影响企业盈利能力的薄弱环节进行改进时，评估人员应着重判断该改进对正确揭示企业盈利能力的影响。
第三节 转型经济与企业价值评估
一、关于产权的界定及我国企业产权模糊问题的认识
二、转型经济中企业价值评估相关问题的讨论
（一）产权模糊对企业价值评估的影响
（二）企业价值的多元贡献与投资者一元所有的矛盾
（三）企业价值中自然资源资本化贡献的客观存在与自然资源配置理论和评估方法相对落后的矛盾
（四）体制惯性对企业价值评估的影响
（五）转型经济条件下，企业价值评估的风险估计问题
第四节 收益法在企业价值评估中的应用
一、收益法评估企业价值的核心问题
第一，要对企业的收益予以界定。
第二，要对企业的收益进行合理的预测。
第三，在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率。
二、收益法的计算公式及其说明
（一）企业持续经营假设前提下的收益法
1.年金法。年金法的计算公式为：
P=A/r
式中：P――企业评估价值；
A――企业每年的年金收益；
r――资本化率。
2.分段法
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法
三、企业收益及其预测
（一）企业收益的界定
1.企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益。
2.凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。
企业的收益有两种基本表现形式，企业净利润和企业净现金流量。
在对企业的收益形式做出界定之后，在企业价值的具体评估中还需要根据评估目的的不同，对不同口径的收益做出选择，如净现金流量（净利润）与息前净现金流量（息前净利润）的选择。因为不同口径的收益额，其折现值的价值内涵是完全不同的。如：净现金流量（净利润）折现为企业的净资产价值，即企业的所有者权益；净现金流量（净利润）+长期负债利息（1-所得税税率）折现为企业投资资本价值，即企业的所有者权益+长期负债；净现金流量（净利润）+利息（1-所得税税率）折现为企业总资产价值，即企业的所有者权益+长期负债+流动负债。
（二）企业收益预测
四、折现率和资本化率及其估测
折现率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率。资本化率是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。资本化率在资产评估业务中有着不同的称谓，如资本化率、本金化率、还原利率等。折现率和资本化率在本质是相同的，都属于投资报酬率。
（一）企业评估中选择折现率的基本原则
1.折现率不低于投资的机会成本。
2.行业基准收益率不宜直接作为折现率。
3.贴现率不宜直接作为折现率。
（二）风险报酬率及折现率的测算
1.风险累加法。
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
2.β系数法
用数学公式表示为：
Rr=（Rm-Rg）×β
Rr=（Rm -Rg）×β×α
加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为：
企业评估的折现率=长期负债占投资资本的比重×长期负债成本+所有者权益占投资资本的比重×要求的回报率
其中：所有者权益（净资产）要求的回报率=无风险报酬率+风险报酬率
五、收益额与折现口径一致问题
六、运用收益法评估企业的案例及说明（参照教材）
第五节 市场法与成本法在企业价值评估中的应用
一、市场法在企业价值评估的应用
1.企业价值评估的市场法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。
2.运用市场法评估企业价值存在两个障碍：一是企业的个体差异；二是企业交易案例的差异。
即：
V/X通常又称为可比价值倍数。式中X参数通常选用三个财务变量：
（1）利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；
（2）无负债的净现金流量；
（3）销售收入
（例题参照教材P429-430）
二、成本法在企业价值评估中的应用
成本法以企业单项资产的成本为出发点，忽视了企业的获利能力，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项目，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，一般情况下，不宜单独运用成本法评估企业价值。
在具体运用成本法评估企业价值时，通常使用加和法。
第十一章 资产评估报告
第一节 资产评估报告的基本概念及基本制度
一、资产评估报告的基本概念
（一）资产评估报告
资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。
（二）资产评估报告书的作用
资产评估报告书有以下几方面的作用：
1.它为被委托评估的资产提供作价意见。
2.资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3.对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4.资产评估报告书是建立评价估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。
（三）资产评估报告的种类
1.按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资本评估报告书。
2.按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。
3.按评估报告所提供信息资料的内容和详细程度划分，资产评估报告可划分为简明评估报告和完整评估报告。
二、资产评估报告的基本要素
1.评估报告类型；
2.委托方、资产占有方及其他评估报告使用者
3.评估范围和评估对象基本情况；
4.评估目的；
5.价值类型
6.评估基准日；
7.评估假设和限制条件；
8.评估依据；
9.评估方法；
10.评估程序实施过程和情况；
11.评估结论；
12.声明；
13.评估报告日；
14.评估机构和注册资产评估师签章；
15.附件。
三、资产评估报告的基本制度
（一）资产评估报告基本制度的产生与发展
（二）资产评估报告书的基本内容
1.资产评估报告书正文及相关附件的基本内容。
（1）资产评估报告书封面基本内容。
（2）资产评估报告书摘要的基本内容。
（3）资产评估报告书正文的基本内容。
首部、绪言、委托方与资产占有方简介、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特殊事项说明、评估基准日期后重大事项、评估报告法律效力、使用范围和有效期、评估报告提出日期、尾部。
（4）备查文件的基本内容。
2.资产评估说明的基本内容。
（1）"评估说明封面及目录"的基本内容。
（2）"关于评估说明使用范围的声明"的基本内容。
（3）"关于进行资产评估有关事项的说明"基本内容。
（4）"资产清查核实情况说明"的基本内容。
（5）"评估依据说明"基本内容。
（6）"各项资产及负债的评估技术说明"基本内容。
（7）"整体资产评估收益现值法评估验证说明"基本内容。
（8）"评估结论及其分析"的基本内容。
3.资产评估明细表的基本内容。
第二节 资产评估报告书的制作技能
一、资产评估报告书的制作步骤
（一）整理工作底稿和归集有关资料
（二）评估明细表的数字汇总
（三）评估初步数据的分析和讨论
（四）编写评估报告书
二、资产评估报告书制作的技术要点
1.文字表达方面的技能要求。
2.格式和内容方面的技能要求。
3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。
4.撰写报告书应注意的事项。
三、资产评估报告书实例（参照教材P450－463）
第三节 国外资产评估报告简介
一、评估报告的形式、格式与类型
二、评估报告主要内容
每份书面不动产评估报告必须采用以下三种意见之一，并在报告中明确表示采用哪种意见：完整型评估报告、概述型评估报告或限制使用型评估报告。
三、评估师声明
四、三种类型的评估报告的比较
完整型评估报告、概述型评估报告、限制使用型评估报告三种评估意见的根本区别在于所提供的信息的详细程度的不同。
第四节 资产评估报告书的应用
一、委托方对资产评估报告书的使用
二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
三、其他有关部门对资产评估报告书的运用
第十二章 注册资产评估师职业道德
第一节 注册资产评估师职业道德概述
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