「土地估价师经验」企业改制中土地权属的处置与评估 -电脑资料

电脑资料 时间:2019-01-01 我要投稿
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    土地使用权属于无形资产范畴,但它又是无形资产中的对物产权,有其自身的特殊性,其价值的高低主要取决于它的载体,即土地的特性和条件,

「土地估价师经验」企业改制中土地权属的处置与评估

。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并评估。本文对改制或资产重组中土地权属的处置与评估谈谈自己的体会。 

 

    改制或资产重组中土地权属的处置方式 

 

    目前处置方式主权有以下3种:

 

    出让。根据持股单位的不同,出让方式有如下两种形式: 

 

    由改组前的原企业向国家交纳土地使用权出让金,签订出让合同,取得一定年限的国有土地使用权。由该企业向股份公司的土地使用权投资入股,股份作为国有法人股,由改组后保留下来的企业持有并行使股权,也可以由股份公司向原企业租用土地。 

 

    由股份公司改组后直接向国家交纳土地使用权出让金,取得一定年限的土地使用权。土地使用权作为股份公司无形资产使用,股份公司使用的土地不体现为股东权益。 

 

    直接投资入股。 

 

    由国家将土地使用权出让金折合为股权投入设立的股份公司,土地资产股份作为国家股,由国家授权的部门或机构持有,也可授权由特有其他国家股的机构持有并行使股权。

 

    租赁,

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    股份公司直接向国家租用土地,定期向国家交纳租金,股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。

 

    改制或资产重组中土地使用权的评估原则与方法 

 

    评估原则着重注意以下4条: 

 

    合法原则。指产权的合法性,胜任的合法性以及处分的合法性。 

 

    最高最佳使用原则。指在法律上允许,技术上可能,经济上可行的前提条件下可实现的。 

 

    替代原则。这是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。 

 

    估价时点原则。这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。 

 

    评估方法: 

 

    市场比较法 

 

    基准地价修正法 

 

    假设开发法(必须考虑资产的时间价值)。

 

 

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