物业设备管理制度

时间：2023-02-25 18:49:57 管理制度我要投稿

物业设备管理制度

　　在日新月异的现代社会中，接触到制度的地方越来越多，制度是在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范。那么制度的格式，你掌握了吗？下面是小编收集整理的物业设备管理制度，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业设备管理制度

物业设备管理制度1

　　物业设备设施紧急维修管理制度

　　1、必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

　　2、如因紧急维修，必须对用户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

　　3、如发生故障的`设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对用户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人。

　　4、紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向专业工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告由工程部经理负责存入设备维修档案备查。

物业设备管理制度2

　　1目的

　　为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制定本规程。

　　2适用范围

　　适用于公司管理范围内设备事故的管理。

　　3职责

　　3.1工程技术部负责设备事故的.管理。

　　3.2常务副总经理负责设备事故的审核。

　　4管理规程

　　4.1凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。

　　4.2设备事故的性质

　　4.2.1责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故。

　　4.2.2质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故。

　　4.2.3自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故。

　　4.2.4其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。

　　4.3处理

　　4.3.1公司发生设备事故后，由设备使用部门报告工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。

　　4.3.2工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写'设备事故报告书'，做出处理意见。

　　4.3.3'设备事故报告书'经由设备管理部门和工程技术部负责人签字后送公司常务副总经理批示、处理。

　　4.3.4设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。

　　4.3.5所有权属于业主的设备，发生事故后，应以'设备事故报告书'的形式由小区管理处向业主委员会报告，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，

　　4.3.6公司发生的各种事故，应由工程技术部在'设备事故登记表'内予以登记。

　　5记录

　　《设备事故报告书》

　　《设备事故登记表》

物业设备管理制度3

　　各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。

　　一、设备管理组织机构

　　物业总公司设备工程主管

　　分公司（处）设备维修主管

　　电工班水暖班瓦工班热力站

　　二、设备设施技术资料管理

　　设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。

　　1、设备分类：

　　a、供暖、供热水设备；

　　b、供电设备；

　　c、给排水设备；

　　d、通讯设备；

　　e、交通运输设备；

　　f、办公设备

　　g、生活设备

　　h、机械加工设备

　　i、土建设备

　　j、社区文化宣传设

　　k、社区文娱健身设施

　　l、其它设备

　　2、设备设施编号：已经安装完毕并验收合格的设备设施，在转入固定资产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。

　　3、设备设施台帐和卡片的.管理：

　　a、台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。

　　b、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。

　　c、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。

　　4、设备设施的档案管理：设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。

　　a、要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：设备选型和技术经济论证报告书；设备购置意向书和竞标内容；购置合同或协议签字副本；设备验收合格证；设备装箱单及开箱检验记录；进口设备索赔相关资料；设备安装记录和验收移交记录；设备登记卡片；设备调试、运行记录；设备故障分析报告、事故报告；设备定期检查和监测记录；设备维修、检修工作记录；设备报废申请和记录、其它记录。

　　b、设备施档等管理原则和办法：设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需经主管单位领导批准。

　　三、设备设施的日常管理：

　　1、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。

　　2、在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。

　　四、设备的日常使用和维护：

　　1、设备在使用操作过程中，操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识，熟悉所操作的设备的关键部位，严格遵守本工种的技术安全规程。

　　2、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。

　　3、设备在使用过程中，操作人员必须做到；'三好'；即管理好、使用好、维修保养好。

　　五、设备的调迁、租赁、报废：

　　1、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。

　　2、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。

　　3、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。

　　六、设备事故：

　　4、设备事故类别：

　　a、一般事故（直接损失在500元以下）

　　b、设备大事故（直接损失在20xx元以下）

　　c、重大设备事故（直接损失在20xx元以上）

　　5、事故责任划分：

　　a、由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。

　　b、因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。

　　c、设备在正常使用下，因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。

　　6、设备事故处理：

　　a、一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。

　　b、一般事故由主管单位领导做处理决定。

　　c、大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。

　　七、设备的维修保养：

　　1、要根据本部门所管设备的性能特点，使设备的维修保养各项规定落实到人，多人操作的设备每一台都要有专人负责，集团公用设备指定专人保管维护，根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。

　　2、考核指标：

　　a、设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。

　　b、故障停机率小于3%。

　　c、一、二级保养完好率98%以上。

　　d、巡回检查率达100%。

　　3、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记录并签字；接班操作者必须提前十五分钟到达岗位，对照交班记录认真检查设备运转情况，发现问题及时提出，必要时拒绝接班，请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实，各类记录不准撕毁和丢失。

物业设备管理制度4

　　1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。

　　2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

　　3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

　　4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

　　5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻'预防为主'方针，防止安全事故发生。

　　6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的.消防器材及相关警示标志。

　　7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

　　8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

　　9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

　　10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。

物业设备管理制度5

　　1目的和范围

　　1.1目的`

　　本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。

　　1.2适用范围

　　各管理项目设备管理当班人员。

　　2设备管理交接班内容

　　2.1当班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。

　　2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。

　　3下列情况下不得交接班:

　　3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;

　　3.2交接班准备工作未完成时;

　　3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;

　　3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;

　　3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

物业设备管理制度6

　　1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

　　2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

　　3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

　　4、交接班规程

　　（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

　　（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

　　（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

　　（4）交接班时主要做好'五交'——'交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态'。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

　　（5）下列情况下不得交接班：

　　①没有完全达到'五交'规范要求时。

　　②接班人未到岗，交班人不准下班。

　　③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

　　④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

物业设备管理制度7

　　一、设备管理组织机构

　　物业总公司设备工程主管

　　分公司（处）设备维修主管

　　电工班水暖班瓦工班热力站

　　二、设备设施技术资料管理

　　设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。

　　1、设备分类：

　　A．供暖、供热水设备；B．供电设备；C．给排水设备；D．通讯设备；

　　E．交通运输设备；F．办公设备G．生活设备H．机械加工设备

　　I．土建设备J．社区文化宣传设K．社区文娱健身设施L．其它设备

　　2、设备设施编号：

　　3、A、已经安装完毕并验收合格的设备设施，在转入固定资产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。

　　3、设备设施台帐和卡片的管理：

　　台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。

　　B、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。

　　C、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。

　　4、设备设施的档案管理：

　　设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。

　　A：要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：

　　设备选型和技术经济论证报告书；

　　设备购置意向书和竞标内容；

　　购置合同或协议签字副本；

　　设备验收合格证；

　　设备装箱单及开箱检验记录；

　　进口设备索赔相关资料；

　　设备安装记录和验收移交记录；

　　设备登记卡片；

　　设备调试、运行记录；

　　设备故障分析报告、事故报告；

　　设备定期检查和监测记录；

　　设备维修、检修工作记录；

　　设备报废申请和记录、其它记录。

　　B、设备施档等管理原则和办法：

　　1、设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。

　　2、设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需经主管单位领导批准。

　　三、设备设施的`日常管理：

　　１、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。

　　２、在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。

　　四、设备的日常使用和维护：

　　2、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。

　　3、设备在使用过程中，操作人员必须做到；"三好"；即管理好、使用好、维修保养好。

　　五、设备的调迁、租赁、报废：

　　1、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。

　　2、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。

　　3、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。

　　六、设备事故：

　　4、设备事故类别：

　　Ａ.一般事故（直接损失在５00元以下）

　　Ｂ.设备大事故（直接损失在２000元以下）

　　Ｃ.重大设备事故（直接损失在２000元以上）

　　5、事故责任划分：

　　A.由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。

　　B.因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。

　　C.设备在正常使用下，因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。

　　6、设备事故处理：

　　A.一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。

　　B.一般事故由主管单位领导做处理决定。

　　C.大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。

　　七、设备的维修保养：

　　2、考核指标：

　　A.设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。

　　B.故障停机率小于3%。

　　C.一、二级保养完好率98%以上。

　　D.巡回检查率达100%。

物业设备管理制度8

　　物业工程部设备运行管理制度:机房钥匙管理制度

　　a)凡24小时值班机房,除值班人员掌握一套外,其余钥匙交工程部统一保管。

　　b)任何人不得私自配钥匙。

　　c)凡非24小时值班机房,值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管,以备发生紧急情况后,能打开机房门。

　　d)无关人员不得借用机房钥匙。

　　e)遗失钥匙须立即报告。

　　f)无人值班机房借用钥匙需登记。

　　9、机电设备房出入管理制度

　　a.工程部机电设备房包括范围:

　　高压配电室低压配电室

　　变压器室楼层电气配线竖井房

　　水泵房电话总机房

　　明日广场自控机房监控机房

　　各电梯机房

　　b.以上机房均为工程部的机电设备运行用房,为了确保本xxx大厦内各机电系统正常运行,非工程部工作人员,未经许可不得进入以上机电设备房。

　　c.本公司内有关上级部门因检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或其指定人员陪同,并通知当值领班开门后进入,同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。

　　d.凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或主管工程师陪同,通知当值领班开门进入,同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。

　　e.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时,必须根据工作项目所规定的地点,到当值领班处办理完登记手续后,在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后,应及时通知当值人员办理验收离场手续。

　　f.凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时,必须凭事先办理好的'有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件,到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场,在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后,及时通知当值人员办理验收离场手续。

　　g.所有人员进入这些场所后,都应随手关门,并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。

　　h.所有施工和检修人员进入现场后,不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工,并认真做到工完、料尽、场地清。

　　i.所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。

物业设备管理制度9

　　为加强对设备设施的安全管理,提高设备设施运行的安全性和可靠性,确保设施安全、稳定、长期满负荷运行,特制订本制度。

　　一、设备设施选购

　　(1) 设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息(包括:国际、国内本行业的`生产技术水平,设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等),经过论证提出初步意见报总经理比准实施。

　　(2) 安装、调试、验收、建立档案等。

　　二、设备设施使用前的管理工作

　　(1) 制订安全操作规程、设备检维修方案。

　　(2) 制订设备设施维护保养责任制,设备定期检查和考核记录。

　　(3) 安全管理人员负责监督安装安全防护装置。

　　(4) 做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后,方可持证上岗。

　　(5) 特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书,否则不准上岗。

　　三、设备设施使用中的管理工作

　　(1) 严格执行本制度,由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。

　　(2) 设备设施操作工人须每天对自己所使用的机器做好日常保养工作。作业过程中设备设施发生故障应及时给予排除。

　　(3) 设备设施管理人员应根据设备设施零件的使用状况,组织作好设备设施的安全检修工作,落实专人负责实施。将设备设施故障消灭的萌芽状态,确保设备设施本质安全。

　　四、设备设施维护保养制度

　　(1)、设备设施运行与维护坚持“设备设施专人负责,共同管理”的原则精心养护,保证设备设施安全。

　　(2) 操作人员要做好以下工作:

　　①自觉爱护设备设施,严格遵守操作规程,不得违章操作。

　　②及时消除跑冒滴漏。

　　③做好设备设施经常性的润滑、紧固、防腐等工作。

　　④做好设备设施的运行、维护、养护记录。

　　⑤保持设备设施清洁,场所窗明地净,环境卫生好。

　　(4) 设备设施管理人员要建立设备台帐和档案,包括原始资料和检维修资料、检测资料,对防雷防静电设施等按照规定进行检测且证件齐全。

物业设备管理制度10

　　一、水泵房管理制度

　　1、水泵房、消防水系统、设备等由管理处指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡视。

　　2、水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房并严禁非值班人员操作各种开关、按钮。

　　3、消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志应简单易懂，正确无误。高压用电设备应有危险标志并有防触措施。

　　4、水泵、仪表控制开关、阀门应定期检查，发现问题及时通知管理处维修班组进行维修、更换，确保水泵、仪表控制性能良好。

　　二、水池（箱）管理制度

　　1、由管理处指派责任心强、身体健康的水管员负责水池（箱）的日常管理工作。从业人员要达到“五病”调离率100%。

　　2、水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区。

　　3、水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必须加盖加锁，锁匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入的.不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连。

　　4、水池（箱）每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得水质检测合格证明。在水质二次污染高发期适当增加清洗次数，或定期投加适量消毒剂。

　　5、水池（箱）管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门。

　　6、水池（箱）四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆。

物业设备管理制度11

　　1、倒闸操作必须根据电气负责人或值班负责人命令执行。

　　2、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度并经考试合格的人员担任。有权担任电气倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经单位领导批准并书面在现场公布。

　　3、倒闸操作必须由两人执行。其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。

　　4、倒闸操作票必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一调度术语。

　　5、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸操作的基本步骤为：

　　（1）受令、审令；

　　（2）填票、审票；

　　（3）操作准备；

　　（4）模拟演习；

　　（5）执行操作；

　　（6）复查；

　　（7）汇报记录。

　　6、每张操作票只能填写一个操作任务。所谓“一个操作任务”具体含义如下：

　　（1）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式。

　　（2）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变以另一种状态。

　　（3）同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线。

　　（4）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作。如一台主变和所供电的全部出线间隔设备，由一种状态改变为另一种状态。

　　（5）操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票。填票人和审票人应对操作票的`正确性负责。自设安全措施的装、拆、要填写操作票。

　　7、下列情况可以不用操作票操作：

　　（1）事故处理。

　　（2）单一操作，仅拉、合一台开关；拉、合一组刀闸；投、退一块压板。

　　（3）拉开全厂（站）仅有的一组接地刀闸或拆除全厂（站）仅有的一组接地线。

　　（4）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故。

　　（5）压负荷。

　　8、操作票保存一年。

　　9、评价与考核。

　　（1）每值应对上一值已执行的操作票进行评价。班长和电气负责每月进行一次评价。

　　（2）操作票有下列情况之一者为不合格。

　　（3）按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）。

　　（4）操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关、刀闸等编号，以及拉、合、投、退等重要词句写错者。

　　（5）操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完全。

　　（6）执行不认真，不按规定程序进行操作。

　　（7）涂改超过三处，致使票面模糊不清者。

　　（8）已执行的操作票遗失者。

　　10、操作票合格率计算办法：

　　操作票月合格率=（当月使用票数-不合格票数）/当月使用票数×100%。

物业设备管理制度12

　　星河国际物业设备、设施管理

　　1、任务。工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基础保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

　　2、工程部的职责范围：

　　a、负责小区电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理、维护保养和故障检修。

　　b、负责公共设施、设备的维修保养。

　　c、负责用户室内二次装修的申批、监管。

　　d、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

　　e、负责小区外判工程的监管工作。

　　3、设备管理

　　a、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，按保养项目、内容、达标参数制定保养计划实施。

　　b、每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。

　　c、设备的维修分小修、中修、大修三种，根据设备的'性能等规划编制维修方案。

　　d、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关健主件检修或更换，由工程主管负责。

　　e、为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目由工程主管监管、验收；大修项目由经理监督、验收。

　　4、管理规定

　　4.1值班规定

　　a、值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

　　b、值班员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

　　c、值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

　　d、值班员必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。

　　e、值班工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

　　f、值班员必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

　　g、值班员必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

　　h、值班员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

　　4.2巡检规定

　　a、值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。

　　b、值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。

　　c、值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况记录。

　　d、值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。

　　e、值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对'手动'档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

　　f、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

　　g、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

　　h、每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

　　5、机房管理。设备机房有二大类型。一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。

　　a、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴'机房重地，谢绝来访'或'生产重地，请勿进入'的告示牌。

　　b、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

　　c、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

　　d、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

　　e、机房钥匙是专用钥匙，未经该批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。

　　f、未经领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。

　　g、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知主管或领导。

　　h、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

　　i、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

　　j、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

　　k、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

　　l、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。

　　6、承包商监督

　　a、严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。

　　b、在选定承包商的过程中，编写《报价分析表》以建议最佳承包商人选。

　　c、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　d、应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。

　　e、承包商进场作业期间，必须遵守各项管理规定。

　　f、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。

　　g、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致，承包商用料的任何变更须事先经该工程主管签认，否则，作违反合同处理。

　　h、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经核准后方允许实施。

　　i、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须检查核对，双方填写《工程验收报告书》，经审查批准后，方可通知财务结算。

　　7、维修管理

　　7.1维修承诺

　　a、住户室内停电和漏水之类紧急事件保证10分钟内到达现场处理。

　　b、住户室内一般维修在接到通知后20分钟内到达现场处理，遇到特殊情况，不能及时到达现场，用电话通知住户，另约上门维修时间。

　　c、住户室内维修当天完成率在95%以上。

　　d、公共区域影响大楼形象的维修当天完成率在95%以上。

　　e、公共区域的大修三天内完成率在95%以上。

　　7.2维修工作验收及统计

　　a、用户室内部分由住户验收。维修单上有专门的栏目，请用户对维修工作的及时率、服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。

　　b、公共区域由客务部主管验收，1000元以上的公共区域的维修，由管理处经理及相关部门主管共同验收；

　　c、维修工作完成后，将维修单交班长确认签名后存档，并输入电脑。

　　d、每月的工程维修情况及材料消耗在下月5日前报管理处。

　　7、3设立工程仓库及材料消耗量的确定

　　a、设立工程仓库，建立仓库管理制度。

物业设备管理制度13

　　物业工程部设备运行管理制度:防火制度

　　1)在消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙:

　　a)一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图,包括烟感/温感探测器和主控屏位置,手提灭火器和灭火毯,消防栓箱配破玻璃按纽和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。

　　b)一套清楚及准确的建筑平面图,图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。

　　c)一套各种消防设备之备件清单。

　　d)一套完整之排烟通风图。

　　e)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、手机号码。

　　2)在指定地点吸烟,烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

　　3)维修工作中需要使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。

　　4)不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

　　5)当发生火灾警报,各人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静,行动时不要太急躁。

　　6)任何人士如发现火灾,应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。

　　7)当有火灾警报时,以下的警铃应不断地响起:

　　8)首层

　　9)火灾的楼层

　　10)与发生火灾相邻的楼层

　　11)如发生火灾,工程部的`首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保证供水供电,并及时通知保安灭火。

　　12)发生火灾时,工程部应做好以下工作:

　　a派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。

　　b尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

　　c通知工程师有关情况。

　　d通知所有当值员工,尤其是身处地库及机房之员工。

　　e当消防员到场,立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。

　　f其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

　　g工程师应做好:

　　立即通知xxx大厦空调主机房发生火警警报。

　　与各部员工合作,确保各消防系统运作正常。

　　向消防指挥员提供技术意见。

　　根据情况改变以下设备的运行状态:

　　排烟系统

　　空调通风系统:在正常情况下,应将发生火灾那一层、上一层、上二层和下一层之空调和给风系统关掉,以防止浓烟蔓延。

　　升降机和扶手电梯。

　　干湿消防系统。

　　强电及后备发电/照明系统。

　　h通知有关工程人员在工程部候命。

　　i在空调主机房之员工应:

　　立刻察看全机房范围,确定警报是否源自主机房。

　　如火灾在机房内,不要冒险;在可能情况下,关掉冷冻主机,

　　用现有工具和灭火筒将火扑灭。如不能把火扑灭,应立刻锁门离开现场。

　　j当值工程人员应:

　　立刻上报不要独自冒险,如发觉火势蔓延,应尽快离开现场,在可能情况下,用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。

　　与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

　　当火被扑灭或确证是误报后:

　　将火灾警报系统及其它消喷系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长同意才可行动。

　　如喷淋系统正在洒水,应将分层阀关上,以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。

　　检查受影响的楼层,并拍照作好记录。

　　尽快写出报告连照片和出事原因呈交项目经理。

　　k租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。

物业设备管理制度14

　　一、灭火器的管理与维护

　　1、灭火器放置地点要求

　　（1）灭火器应设置在通风，干燥，清洁的`地面，不得受剧烈的爆晒，不得接近热源或剧烈震动、

　　（2）灭火器悬挂在相宜的温度条件下、

　　（3）灭火器放置地点应位置明确，便于使用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻、

　　2、灭火器检查及处置

　　（1）灭火器喷筒是否畅通，如果堵塞要及时更换、

　　（2）灭火器压力表指针是否在绿色区域，如在红色区域要检查原因，检查后要送到专业公司重新灌装、

　　（3）灭火器零部件是否完整，有无变形，机动，锈蚀，损坏、

　　（4）灭火器可见部位反腐层是否完好，轻度脱落要及时补好，明显腐蚀听送到专业公司维修及进行耐压试验、

　　（5）灭火器铅封是否完好，如果开封，必须选好专业公司再行安装，并作密封试验，重新铅封、

　　3、灭火器定期检查及保养

　　每半年检查一次喷嘴和喷射管有无堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否能饶其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的停车是否灵活，有无检验标识、

　　二、消火栓的管理与养护

　　1、每月逐个检查消火栓一次

　　（1）消火栓箱外观检查：消火栓门关闭是否正常，锁，玻璃有无损坏，封条是否完好，如有脱落破坏应补贴封条、

　　（2）消火栓箱内检查：消火栓内元件是否完好，有无脱落，丢失，水龙头有无渗漏、

　　（3）随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防监控室有无报警显示、

　　2、每年逐个打开消火栓检查一次

　　（1）完成月消火栓箱外观检查内容、

　　（2）检查水龙带有无破损，发霉，如有应立即修补，替换，刷净晒干、

　　（3）将水龙带交换拆边或翻动一次、

　　（4）检查水枪与水龙带接头联接是否方便牢固，如有缺损立即修复、接口垫圈是否完好，如有缺损，老化立即更换，将阀杆上油、

　　（5）检查修整全部支架，擦漆部位应重新补刷、

　　（6）将消火栓箱内清扫干净，部件存放整齐后锁上栓门，贴上封条、

物业设备管理制度15

　　物业工程部设备运行管理制度:机房管理制度

　　物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员,必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的`岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的安全和正常运行。

　　各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作,保持xxx大厦内整齐,无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格,张贴于xxx大厦内明显位置。

　　1)安全防火管理规定:

　　a)认真执行国家消法规,严格遵守物业的消防制度。xxx大厦内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,xxx大厦内要保持良好通风。

　　b)严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。

　　c)配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令,严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。

　　d)木工房内严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物;碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在xxx大厦内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。

　　e)各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。

　　f)爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。

　　g)凡违反本规定者,按物业消防管理规章有关规定处理。

　　6、消防水泵房管理制度

　　消防水泵房是消防用水的关键部位。为管理好消防水泵房需制订管理规定。

　　a)消防泵、恒压泵的选择开头位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

　　b)消防泵每月运转一次(10分钟),以保持正常运转,每半年进行一次'自动、手动'操作检查,每年进行一次全面检查。

　　c)水泵房卫生每周打扫一次,及管道每半月清洁一次。

　　d)操作人员在2米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。

　　e)机房内应遵守安全防火制度,注意消防安全。