物业公司管理制度

时间：2025-11-21 00:53:12 好文我要投稿

物业公司管理制度

　　在学习、工作、生活中，接触到制度的地方越来越多，制度泛指以规则或运作模式，规范个体行动的一种社会结构。这些规则蕴含着社会的价值，其运行表彰着一个社会的秩序。拟定制度需要注意哪些问题呢？以下是小编收集整理的物业公司管理制度，希望能够帮助到大家。

物业公司管理制度

物业公司管理制度1

　　一、维修基金的使用范围

　　1.公用设施维修基金的使用范围:

　　①小区内的道路;

　　②小区内的路灯;

　　③小区内园林绿化地;

　　④小区内的地下排水管;

　　⑤小区内的文化体育场所;

　　⑥小区内的停车场;

　　⑦其他公用设施。

　　2.房屋本体维修基金的使用范围:

　　①房屋的承重墙的结构部位;

　　②抗震结构部位;

　　③多墙面;

　　④楼梯间;

　　⑤公共通道;

　　⑥门厅;

　　⑦公共屋面;

　　⑧电梯;

　　⑨机电设备;

　　⑩本体消防设施;

　　⑾公共天线;

　　⑿本体上下水共用管道;

　　⒀共用防盗监控设施;

　　⒁其他房屋本体共用部分。

　　二、物业维修基金的收取标准

　　1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

　　2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):

　　①多层房屋(不带电梯)

　　外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;

　　外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米.月;

　　②高层房屋(含多层带电梯):

　　使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米.月

　　使用进口电梯:0.35元/平方米.月

　　三、维修基金的收取程序

　　1.公用设施维修基金的收取程序:

　　①发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

　　2.房屋本体维修基金的收取程序:

　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

　　②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

　　③明细表交财务部经理审核:

　　经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;

　　经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》,按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

　　⑦已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项账户上;

　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

　　⑩出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

　　⒀对尚未售出的空置房屋,其房屋本体维修基金由发展商交纳;

　　⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

　　四、物业维修基金的使用程序

　　1.公用设施维修基金的使用程序:

　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

　　公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

　　相关项目的有关图纸、预算资料;

　　施工承接单位或人员资质资料。

　　②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议:

　　同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拨到公司账户;

　　不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

　　③业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必须执行;

　　④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收;

　　⑤公用设施维修基金账目,应由下列单位每3个月张榜公布一次;

　　业主管理委员会;

　　管理公司或管理处。

　　2.房屋本体维修基金的使用程序:

　　①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,特殊情况可另行处理;

　　②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会提供下列资料:

　　有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

　　该项目的预算资料;

　　其他相关资料。

　　③申请计划经业主委员会或该栋业主审议:

　　如经审议,业主

　　管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;

　　如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程;

　　④整个小区的本体基金不够支付的,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊;

　　⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊;

　　⑥公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算:

　　业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复,逾期则视为同意;

　　业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复,逾期则视为同意。

　　⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后;

　　日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记账凭证;

　　中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

　　⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。

　　五、物业维修基金的管理程序

　　1.公用设施维修基金的管理程序:

　　①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的'正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;

　　②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;

　　③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄,按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理;

　　④小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询:

　　业主管理委员会;

　　管理公司或下属管理处。

　　⑤管理公司或下属管理处接到质询后:

　　原则上应在7日内予以答复;

　　特殊情况可另行处理。

　　2.房屋本体维修基金的管理程序:

　　①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;

　　②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据,按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;

　　③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应:

　　经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;

　　将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵;

　　经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

　　⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以:

　　向业主管理委员会查询;

　　向公司财务部查询。

　　六、物业维修基金资料的保管

　　1.财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

物业公司管理制度2

　　（一）工程施工管理

　　1、工程项目负责人要协调公司各部门及政府各职能部门，督办工程开工报建等各种手续；熟悉与项目建设有关的政策法规，争取在政策许可范围内减少有关费用开支；

　　2、现场施工管理人员必须履行监督、指导、协调、管理的职责，严格按照有关规定进行现场管理，维护公司的利益；

　　3、施工管理人员必须熟悉施工现场情况，熟悉施工图、图纸会审纪要、施工承包合同及施工单位的施工组织计划等。要结合承包合同，编制各工程的控制性网络进度计划，提出进度目标，审查施工队的进度计划，督促施工队按合同完成进度。发现影响工程进度因素要及时解决，并向公司领导汇报。要根据施工进度提早督促施工单位增长设备、人力、材料等，尽量避免因一些未预见的因素影响工程进度；

　　4、审查承包商的质量控制体系和措施，按承包合同、设计图纸和设计要求对施工质量进行监督，严格把好质量关；

　　5、施工管理人员要建立施工日记，保存好有关的图纸、合同、签证等资料，待工程竣工后交公司设计部归档；

　　6、施工管理人员要坚持'安全第一'的思想，不仅要带好头做好自身的安全防护，而且要督促施工单位做好安全生产的教育宣传工作，以及工地的防护工作（即防火、防盗、防破坏和损坏、防危害周围建筑物和居民的安全），保障施工不幸卫生，做到文明施工；

　　7、工程中的重大问题，如修改设计、增加工程费用、顺延工期、变更建材等，工程管理人员应首先征得施工管理部领导和公司领导同意后方可处理，：：不得自作主张；

　　8、工程技术人员必须密切配合工程预结算部做好工程结算工作，按预结算程序要求提供有关资料；在工程竣工前一个月给设计部发出通知，协助设计部完成竣工面积计算图；做好与牧业管理公司的交接工作。

　　（二）公司施工材料、设备的管理

　　1、购买施工材料、设备，经办部门或分公司应根据工程承包合同或总经理批示，做出计划（包括用途、采购上点、生产厂家、品种、数量、单价等），送材料设备部审核、总经理或执行总经理审批后方可购买。大宗材料设备的购买必须公开招标或经公司大宗材料设备采购顾问班子共同议定，订立购销合同；

　　2、采购部负责施工材料设备选购的审核工作，了解掌握施工材料、机电设备信息，了解生产厂家的质量、价格、供货期、售后服务等情况，提供给相关部门；

　　3、采购人员应本着对公司负责的精神，所购材料要物美价廉、符合公司要求、检验手续齐全。采购人员不负责、疏忽大意，造成公司款项被骗或所购材料设备质量差、短少、工期被延误等问题，要追究有关人员责任。对未认真履行审核职责的部门，也要追究责任。严禁采购人员接受和索要回扣、接受供货方请客送礼。否则一经发现，按违旨、受贿处理，情节严重者追究其法律责任；

　　4、未履行本规定审批手续的，财务人员有权拒付货款。财务人员拨款必须根据采购计划审批单、购销合同，经审核无误后方可拨付。拨款时预留5—10%的保证金（或按合同规定预留）；对购买设备的验收合格后，结算时预留1—5%的保修金（或按合同规定预留）。

　　（三）工程签证及工程款拨付管理

　　1、公司要求各部门严格控制工程预算外签证，有变更通知的，不允许办理重复签证；签证除人工费外，一般不允许签单价。人工费单价不允许超过市场价；

　　2、工程预结算部要配合施工管理部控制好工程款、设备款的拨付，凡工程进度款、设备款，必须经工程预结算部经理签字。财务部拨款后必须将付款底单交工程预结算部登记存档。各分公司的.工程款、调整设备款拨付，先报工程预结算部审核，经总经理或执行总经理签字才能拨付；

　　3、工程预结算部的结算工作必须认真细致，财务部门根据甲、乙双方审定并签字盖章后的结算书付款。

　　（四）工程结算管理

　　1、完善公司工程结算管理，在公正、准确的基础上，加快竣工项目的结算速度，树立公司形象；

　　2、工程部必须在工程竣工验收合格后一个月内，负责督促施工单位整理一套完整的竣工结算资料（包括工程竣工图、设计变更通知、现场签证、隐蔽工程记录、施工记录、甲方供应材料及设备情况资料、施工承包合同等）。施工管理部在十天内将材料整理好，经现场主管工程师及主管经理或业务副总经理逐项审核，并签字盖章后，关公司设计部；

　　3、设计部设计主管人员及经理或副经理必须于一周内对报送的竣工结算资料中与设计相关部分进行逐项复审，签署意见并签字盖章，送工程预结算部；

　　4、工程预结算部必须在工程竣工验收后一个月内，将我方提供的材料、设备情况资料，由经办人整理、签署意见，再经材料设备部经理或副经理复审，签署意见并签字盖章后送工程预结算部；

　　5、工程预结算部在收到竣工结算资料后，必须严格按照国家和地方政府部门有关预结算规定，进行认真细致的审核，在审核过程中，不再受理补办签证；审核完毕后，必须经甲、乙双方经办预结算人员签字，再经工程预结算部经理或副经理审核签字。对壹万元以上的结算报总经理或执行总经理审定签字，双方加盖公章，方为有效。凡竣工结算资料报送不全或手续不完备的，不能办理手续；

　　6、工程预结算部结算后，列出我公司供应材料设备清单及结算总价，送财务部作为拨款、成本核算等的依据；

　　7、工程预结算部负责项目的可行性报告及预结算工作。预结算人员要认真对待项目的预结算工作，计算误差不得超过5%，施工管理部可以对预结算书进行抽查，误差超过规定范围的，要追究有关人员的责任；

　　8、严禁预结算人员索贿、受贿、接受施工单位宴请、送礼。

　　（五）技术资料的管理

　　1、开发项目的工程资料，统一由设计部签发，除向施工单位、现场主管技术人员发放外，设计应保存二份完整资料进行编目保存，其中一份供工程决算使用；

　　2、开发项目合同、设备材料、技术资料、考察报告、可行性报告、预决算表、工程拨款单等各种技术资料，必须交回设计部存档；

　　3、各种技术资料应按开发项目或类别进行编目，修改和补充的图纸必须按系列编入图号；

　　4、设计部要及时补充工程图纸，满足开发项目需求；

　　5、建立公司技术资料使用登记制度，遗失资料要追究当事人责任；

　　6、妥善保存公司的成果资料，对工程图纸、模型、透视图、合同等资料要分类归放、定期检查、清洁。

物业公司管理制度3

　　管理处主任在公司总经理的直接领导下，带领管理处全体管理人员，按照《条例》、《委托承包管理合同》对住宅区实施综合性的系统管理，接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督，实现各项管理指标。具体如下：

　　一、坚决执行党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理的各项法规、政策和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。

　　二、建立富有活力的高效率的组织机构，按照合理的知识结构、年龄结构，配备高素质的管理人员队伍；建立完善的科学的`制度。监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。

　　三、负责制定实现振业物业公司承诺的＂一年建成全国优秀管理住宅区，建成全国唯一一个示范园林智能住宅区＂管理目标实施方案，全面落实各项管理指标。

　　四、现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系

　　五、坚持取之于民、用之于民的收费原则，负责审批管理处收支，合理使用管理费，保证管理费的52％用于住宅区维修养护和办公费开支；不得向住户乱摊派、乱收费。

　　六、积极与住宅区、派出所、居委会、房管局等管理机构和智能开发建设单位、供电所、供气所、供水所、天威视讯、邮政通讯等服务机构建立友好的业务关系和人际关系；自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督；征求和采纳员工合理化建议，建立良好的个人形象，树立领导威信。

　　七、接受公司总经理和业主管委会组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

　　八、关心员工生活，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，增强集体凝聚力。

　　九、完成住宅局、振业物业公司交办的其它任务。

物业公司管理制度4

　　为加强公司现有车辆的管理,积极配合各部门工作开展,合理使用公司车辆,特制定公司车辆管理规定如下:

　　第一节车辆使用管理

　　第一条、公司现有车辆由行政办公室统一管理,备用钥匙及车辆管理档案由行政办公室保管。

　　第二条、各部门因公用车(包括行政办公室),应于前一工作日下午17:00前,填报《用车申请单》由部门经理签字报行政办公室。

　　第三条、节假日、双休日因公用车及周一用车申请,应于周五下午16:00前报至行政办公室。

　　第四条、为节约车辆开支,行政办公室将根据各部门用车计划,按照工作的轻重缓急、路途远近和路线的合理性调配安排车辆。当需要合并使用时各部门应积极配合。

　　第五条、车辆使用人应树立交通安全意识,自觉遵守交通法规。行政办公室确保各部门用车前的车况具备使用条件,并对驾驶人进行车况交底,抄出车公里数,收车时由行政办公室检查车况并抄收车的公里数。

　　第六条、在使用中车辆发生问题或发生意外,驾驶人应尽量避免或减少风险并及时与行政办公室联系,以便妥善处理。

　　第七条、在车辆使用期间发生交通事故,车辆丢失等情况,公司将视使用性质、车辆受损情况、责任轻重等因素要求车辆驾驶人予以经济赔偿。

　　第八条、在车辆使用过程中发生交通违章,由当事人承担责任,如因违章给公司带来经济、名誉的损失,一切责任由责任人承担。

　　第九条、公司个人因私使用车辆在不影响工作的前提下由借车人申报《用车申请单》及用车保证书交项目经理审批,经批准后使用。使用期间车辆驾乘人员发生问题一律由借用人承担。因私用车的`一切费用由个人承担,同时向公司缴纳一定的车辆磨损费。

　　第二节加油登记

　　第一条、因公用车由行政办公室统一负责对车辆进行加油工作,驾驶人临时加油需征得行政办公室同意,加油后一律填写《加油记录》(在车辆上已配备加油登记表,内容包括:加油时间、公里数、加油人等)。

　　第二条、行政办公室视平时借用车违章情况,严格控制借车驾驶人选。

　　第三条、对不爱护车辆,不认真执行加油登记制度,不遵守交通规则的员工,公司将予以批评警告,对屡教不改者,将视情况给予相应经济处罚或拒绝其驾驶公司车辆。

　　第三节车辆的维护、保养

　　第一条、行政办公室统一负责公司车辆日常维护、定期保养、保险及验车等事宜。

　　第二条、行政办公室负责对车辆日常使用进行监督指导。

　　第三条、行政办公室于每周对车辆进行安全检查,发现问题及时处理,并在每月月底前将车辆情况进行统计汇总。

物业公司管理制度5

　　为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。

　　(一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的`尊重和承认。

　　(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。

　　(1)每天清扫行车道路两次,上下午各一次。

　　(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

　　(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

　　(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

　　(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

　　(6)每季度疏通沙井一次。

　　(一)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的行为。

　　(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。

　　(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。

　　(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。

　　(五)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。

　　(六)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。

　　(七)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升:

　　(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者.

　　(2)在服务工作中,创造优异成绩者。

　　(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

物业公司管理制度6

　　秩序部的职责

　　一、在公司的领导下，维护物业所辖区域治安秩序，保障所辖区域内游客的生命财产安全，为游客创造一个安全、舒适的环境。

　　二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保所辖区域内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。

　　三、对所辖区域内的游客做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。

　　四、保护所辖区域内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。

　　五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。

　　秩序部长职责

　　一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。

　　二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。

　　三、加强秩序人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作；制定比较完善的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的.秩序管理队伍。

　　四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。

　　五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。

　　六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公司经理审批。

　　七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。

　　八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究治安管理问题；同时必须搞好岗前讲评。

　　九、熟悉掌握所辖区域内各种安防设施的性能和操作程序，熟悉所辖区域环境，做到心中有数。

　　十、及时完成领导交办的其他各项工作。

　　秩序组长的职责

　　一、对秩序部长负责，做好所辖区域安全保卫工作。

　　二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。

　　三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。

　　四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。

　　五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时报告部长，以便奖罚。

　　六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。

　　七、及时完成领导交办的其他各项工作。

　　秩序队员职责

　　一、服从物业公司的领导，听从秩序部长及组长的命令，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。

　　二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。

　　三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。

　　四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志；要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。

　　五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。

　　六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。

　　七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。

　　八、要严格履行《秩序人员的基本要求》的规定，认真履行工作职责。

　　九、及时完成领导交办的其他各项工作。

　　秩序人员的基本要求

　　一、秩序人员必须做到：

　　1、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。

　　2、根据公安部门的有关要求，熟练掌握安保岗位知识，维护集公司利益，服从物业公司的领导，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。

　　3、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质和工作能力。

　　4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。

　　5、提高使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时注意自身安全。

　　6、注意工作方法，学会做群众工作，提高识别处理问题的能力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。

　　7、提高独立工作能力，根据各组担负的具体任务，搞好安全保卫的工作计划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。

　　二、日常工作：

　　㈠仪表着装

　　1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

　　2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整洁，必须佩带工作证。

　　3、秩序人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。

　　㈡上岗姿态

　　1、在岗时须精神饱满，精力集中。

　　2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

　　㈢文明礼貌

　　1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。

　　2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打扰了，请您……”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。

　　3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

　　4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。

　　5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。

　　（四）巡逻岗

　　1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。

　　2、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

　　3、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。

　　三、上岗时间及交接班细则

　　平均每天上岗8小时，当日上午8：00——16：00为早班；16：00——24：00为中班；00：00——下午8：00为夜班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照《关于假期、薪酬的规定》具体安排。

　　1、秩序人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。

　　2、交接班时，交班的秩序人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。

　　3、接班秩序人员验收时发现问题，应由交班秩序人员承担责任；验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。

　　4、所有事项交待清楚后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。

　　5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。

　　6、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。

　　四、工作纪律

　　1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。

　　2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。

　　3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证物业公司办公室及所辖区域所有公共设施设备等的全方位安全。

　　4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。

　　5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。

　　6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。

　　7、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假，无故不请假者，视为旷工。

　　8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间2小时，由部长统一安排。

　　五、卫生保洁

　　经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。

　　请销假制度

　　一、秩序队员原则上不得请假，如有特殊情况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗。请假一小时至半天，提前填写请假条，由部长审批，但不得空岗；请假一天以上的，必须提前填写请假条，部长同意并安排好排班，由公司经理审批，并及时销假。

　　二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必须有正规医院开具病假条。

　　三、不请假私自离岗者，按旷工论处。

　　四、秩序队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。

　　五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。

　　六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50—100元。

　　秩序人员奖惩制度

　　为鼓励秩序人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：

　　一、奖励细则：

　　1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。

　　2、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。

　　3、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。

　　4、为搞好所辖区域的安全保卫工作积极出谋划策，所提合理化建议实行后效果显著以及工作成绩突出者。

　　5、拾金不昧者。

　　以上行为视情况奖励20—200元。

　　二、惩罚细则：

　　1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与工作无关的活动的，发现一次罚款30元。

　　2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50元。

　　3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚款20元。

　　4、对游客及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款50元。

　　5、无故迟到、早退，发现一次罚款20元。

　　6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正（剃光头、留怪异发型、染发等）者，发现一次罚款20元。

　　7、无故旷工，不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。

　　8、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款3倍或3倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。

　　9、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作；引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。

　　10、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天，上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。

　　12、严格执行请销假制度，无故不请假者按《秩序人员奖惩制度》第7条执行。

　　13、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20元。

　　14、秩序人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次罚款100元。

　　15、秩序人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每发现一次罚款50元；如出现打架者，每人处罚100元，先动手者加罚50元，经批评教育仍不思悔改者，开除。

　　18、秩序部长要认真履行《秩序部长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。

　　19、秩序组长要认真履行《秩序组长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。

　　20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查实批准后实施。

　　21、公司领导在工作期间发现秩序队员有违规违纪行为，首先处罚秩序队长20—100元，并按规定对责任人进行处罚。

　　环卫保洁工管理制度

　　一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。

　　二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。

　　三、工作时间：上午6：00—8：30为清扫，8；30—11；30为保洁；下午12：00—14：30为清扫，14：30—18：30为保洁，18：30—20：30为保洁。每天工作

　　8小时。

　　四、环卫保洁工作要求：

　　1、所辖区域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。

　　2、所辖区域道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，公共设施每月清洁1次。

　　五、奖惩办法

　　1、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以下，每次处罚10—20元。

　　2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下，每次处罚20—50元。

　　3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工，每次处罚30—100元。

　　4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚10—20元。

　　5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异味等，每发现一次处罚10—50元。

　　6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一项达不到要求，对责任人处罚10—30元。

　　7、奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金20—100元。

　　9、奖励和处罚额在当月工资中兑现。

　　六、认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。

物业公司管理制度7

　　xx物业公司固定资产管理制度

　　目的:充分发挥公司固定资产的效能,避免公司固定资产的减值和流失。

　　适用范围:百货事业部所属各门店,。

　　第1条固定资产的定义

　　1、固定资产的定义:

　　固定资产是指长期使用过程中,仍然保持原有的实物形态及使用效能,而不改变其外部形态及属性的实物。

　　2、固定资产的分类:

　　公司固定资产分为以下七类

　　2.1土地、房屋及建筑物

　　2.2商用固定资产

　　2.3专用固定资产

　　2.4电器等通讯固定资

　　2.5交通运输工具

　　2.6办公固定资产、家具用具

　　2.7其它

　　第2条固定资产的管理职责

　　1、固定资产由财务部、物管部、技术部门和使用部门共同管理,财务部和物管部负责对公司使用的固定资产进行监督、检查。

　　2、财务部负责固定资产的资金形态管理,建立固定资产总账,明细账和使用单位财务账,做到账账相符。

　　3、物管部负责固定资产的实物形态管理,是固定资产的管理部门。负责建立固定资产台账、使用卡片,做到账卡相符、卡物相符,并收集、整理、保管固定资产技术资料和有关证件。

　　4、技术部门负责固定资产的技术鉴定、质量验收和安装调试,做好检修和日常维护工作。

　　5、使用部门负责本部门固定资产实物管理,建立本部门固定资产使用卡片,落实本部门固定资产管理责任人。负责本部门固定资产的日常使用维护和检修工作。

　　第3条固定资产购置管理

　　各单位按月编制本单位固定资产购置计划。填制《固定资产购置计划表》,于每月20日前报总公司审批。特殊情况确需计划外购置的,要填制《固定资产购置申请表》,并办理追报审批手续,追报手续与报批手续相同。

　　第4条固定资产的验收

　　1、新开店在开业前,物管部要对所有固定资产进行逐项验收登记,填制《固定资产验收单》并建立固定资产账卡。

　　2、设备到达单位,物管部门会同采购部门和使用部门(必要时请有关技术部门)到场共同开箱,对设备的外观、附件、备件、工具、技术资料进行核查、清点,填写《固定资产验收单》无误后,办理入库手续。

　　3、使用部门办理出库手续,领出设备,进行试运转(必要时请有关技术部门参与安装、调试),并在《固定资产验收单》上做记录。运转正常后,物管部组织使用部门进行合格验收,填写齐全《固定资产验收单》一式二份,一份物管部门存档,一份交财务部门。

　　4、附件、工具交使用部门使用保管、重要部件交库房保管、技术资料由物管部归档,使用部门可留用复印件。

　　5、固定资产购置部门、物管部及技术部门在《固定资产验收单》上签字,凭《入库单》、《固定资产验收单》、《正式发票》到财务部门报账,缺少任一单据,财务部门不予报账。

　　第5条固定资产的`建账、建卡

　　1、经验收合格投入使用的设备,物管部按固定资产规定分类、编号,并将编号牌(标签)钉(贴)在设备明显处,建立《固定资产台账》填写《固定资产卡片》一式三份,使用部门、财务部门、物管部门各执一份入账。

　　2、在账卡记载已调出、售出、报废的设备,在销账后,为避免今后出现编号重复引起管理混乱,设备的编号不再重复使用。

　　第6条固定资产的维修

　　固定资产维修应填写编制固定资产报修申请表,超预算必须履行追报审批手续,追报手续与审批手续相同。

　　第7条固定资产的停用

　　固定资产停用,使用部门要做好停用前的准备工作,报物管部和财务部,并在《固定资产卡片》上做记录,可移动的设备退库房保管,没有做好停用准备工作的设备,库房不予接受。

　　第8条固定资产的调拨

　　固定资产的调拨需书面报主管副总经理批准,填写《固定资产调拨单》一式四份,调入部门、调出部门、财务部门、物管部门各留存一份,做为部门入账和销账的凭据,并在《固定资产卡片》上做变更记录,对未经批准擅自调动的追究有关人员责任。

　　第9条固定资产的报废和售出

　　1、无法达到工作,影响安全、污染严重、修理不好更新的设备报废时,由使用部门提出申请,填写《财产报废申请单》,经物管部门核实(必要时请有关技术部门鉴定)财务部门复核,报公司审批。各部门按审批意见办理,核销账卡。

　　2、报废设备零部件可拆卸使用的也可在国家规定允许范围内转让、出售。

　　第10条固定资产的检查

　　1、每年年末物管部门、财务部门牵头,统一安排年终盘点,使用部门配合对固定资产校对账、卡、物,并将盘点结果进行汇总,提出处理意见,报总公司审批。

　　2、财务部门、物管部门和使用部门根据公司审批意见各自进行账、卡等事物处理,处理后的账、卡、物要保证一致相符。

　　第11条其它

　　凡接收馈赠的固定资产均属公司财产,按购置固定资产处理。各单位的设备固定资产只有使用管理权,不经公司总经理批准,不得擅自出售、出租、转移、投资和充做抵押。

　　第二十九条相关记录表

　　1、固定资产台帐

　　2、固定资产盘点汇总表

　　3、固定资产清查盘点表

　　4、闲置资产报告单

　　5、固定资产验收单

　　6、固定资产转移单

　　7、固定资产调拨单

　　8固定资产卡片

　　9、固定资产报废(售出)申请单

物业公司管理制度8

　　1、物业部员工须保持制服整洁、仪容洁净及精神饱满,佩带上岗证。

　　2、无论对待住户、同事及各阶层人士,均应以礼相待,耐心解释,及时为客户解决实际困难,保持彼此之间的良好关系。

　　3、每位员工必须遵守'依法管理,热情服务,廉洁奉公,业主至上'的宗旨。

　　4、必须严格遵守轮值班制度,不得无故迟到、早退、遇有特殊情况需请假时,应事先取得管理部负责人同意,而物业部负责人之请假则需获得公司领导的同意。

　　5、员工不得在当班时间内别客户做职责范围以外的'私人服务的工作。

　　6、员工不得私自参与住户楼宇的买卖及租赁等事务,住户委托租赁由物业部服务中心负责。

　　7、物业部负责人必须执行公司之各项指示,并定期召开员工工作会议,向公司作定期汇报,员工应服从负责人的工作调配及岗位编排。

　　8、不准挪用公司财物及对公司有欺诈及不诚实行为。

　　9、不得假借公司名义或利用职权做有损公司声誉或利益之行为。

　　10、不得向住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、钱财或利益。

　　11、所有公物不得挪用于私人,不得故意损坏公司财物,损坏公物,须负责赔偿。

　　12、台风暴雨期间,各员工必须依时当班,坚守岗位,按照公司所颁布的指示进行防风、防洪工作。

　　13、必须遵守公司所发出的一切通告规定和规章制度。

　　14、每个员工都是义务消防员,无论在什么时刻,什么场合,听到传唤后,不得有任何理由无故不回,应有'召之即来,来之能战'的职业素质。

物业公司管理制度9

　　1、岗前培训

　　上岗前向每位新入职的公共秩序维护员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。

　　①上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作；②新入职的公共秩序维护员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；

　　2、岗位培训

　　①公共秩序维护培训：根据每年制定的公共秩序维护部制定的培训计划，拟订公共秩序维护培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高公共秩序维护员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；

　　②消防培训：根据每年制定的公共秩序维护部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高公共秩序维护员的`防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；

　　③每位公共秩序维护员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。

　　3、培训课程设置

　　①培训目的：

　　通过培训，提高公共秩序维护员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍；

　　②培训项目：

　　A、应知、应会部分

　　4页第公司制度与规定部门制度与规定公共秩序维护常识服务意识教育

　　礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识

　　B、岗位工作规范

　　岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发事件的处理

　　C、消防培训

　　D、法律常识

　　③培训要求

　　A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；

　　B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；

　　C、队列训练时，按正规化军事要求操作；

　　D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。

　　④考评方式

　　A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，75－84为良，60－74分为中，60分以下为差；

　　B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；

　　C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。

物业公司管理制度10

　　1.0目的

　　晨会是每日工作的第一步，是鼓舞士气的重要环节，对激励员工斗志，明确每日目标，凝聚团队向心力，激发个人活力，提高个人成长有至关重要的作用。为规范物业服务中心晨会流程，树立全体员工良好的精神风貌和工作作风，做到晨会的激励化、高效化、可执行化，特制订以下流程。

　　2.0适用范围

　　适用于广东碧桂园物业服务有限公司各物业分公司物业服务中心。

　　3.0定义

　　3.1晨会：每天早上（利用上班前10-15分钟），全体员工集合一起，互相问候、案例分析、交流信息和安排工作的一种会议形式。

　　4.0职责和权限

　　4.1分公司经理每月至少参加一次晨会或例会。

　　4.2物业服务中心经理负责对会议进行统筹、监督。

　　4.3客户助理按照会议工作要求履行职责。

　　5.0方法和过程

　　5.1会议时间：每天早上（利用上班前10-15分钟，或者班次人员较齐全的时间）

　　5.2会议地点：须选择在室外人流较多的地方，不得在室内举行（特殊天气除外）。

　　5.3与会人员：分公司经理、物业服务中心经理、物业服务中心在岗人员。

　　5.4会议内容：执行物业服务中心晨会八步曲。

　　5.4.1晨会第一步：【唱响晨曲】上班前提前播放或共同演唱一段激励歌曲，如《光荣与梦想》、《相信自己》、《真心英雄》、《我真的很不错》等节奏明快的动感曲目，用音乐把清晨的睡意和懒洋洋的情绪一扫而光，主持人（经理/值班经理）进行会前集合整队，可站成一排或围成圆圈。

　　5.4.2晨会第二步：【开场问候】主持人，一句问候开始今天的晨会主持人：“各位伙伴、各位同事大家早上好！”员工回答：“好！很好！非常好！”（加手势表现，加节奏性拍手。）

　　5.4.3晨会第三步：【放松运动】可参考：向左转，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，按肩膀、按太阳穴、捶背；向右转，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，重复以上动作，放松身体。

　　5.4.4晨会第四步：【礼仪互检】员工互检仪容仪表，包括：发型是否整齐；妆容是否到位；衣裤是否干净；鞋袜搭配是否合乎要求；工卡是否佩戴；精神面貌状态是否俱佳等。

　　5.4.5晨会第五步：【微笑赞美】主持人宣布所有员工把自己的好心情、积极的正能量以微笑的形式传递给身边的每一个人，跟旁边的伙伴握手并说一句赞美他/她的话语，如：“你今天的状态看起来很棒！”

　　5.4.6晨会第六步：【岗前展示】整体与会人员进行礼仪形象展示，包括但不限于：微笑演练、站姿、走姿展示、鞠躬礼仪、指引礼仪以及服务过程的标准服务用语演练。（可任选一到两项进行完美展示）

　　5.4.7晨会第七步：【工作讲评】晨会主持人，针对前一日的工作进行总结并对当天工作计划进行安排；通报公司重要制度或重要事务；进行简短的业务培训与宣贯；各同事进行日常工作简短沟通；管家服务及催费情况讲评；案例分享。

　　5.4.8晨会第八步：【快乐宣言】诵读物业服务中心快乐宣言，强化团队的'共识，达成统一的目标。参考如下：

　　①“客户无小事，服务无尽头！在我们的字典里面没有“不知道”、“办不到”、“没希望”等字眼，我永远不会对我的业主说“不！”

　　②今天，你如果不生活在未来，那么明天，你将生活在过去！所有的优秀都开始于思想，所有的改变都可以在瞬间，我深信：勤奋的结果一定不会太差！”

　　5.4.9最后，大家一起齐声说：“棒！棒！棒！”，齐拍掌散会。

　　5.5纪律要求

　　5.5.1与会人员必须准时到达晨会地点，不可早退，中途不得离开。

　　5.5.2晨会期间，不可嬉戏、打闹、吸烟、吃零食、大声喧哗。

　　5.5.3晨会期间，手机调成震动、静音或者关闭。

　　5.6会议要求

　　5.6.1物业服务中心经理安排会议记录人做好相关准备。

　　5.6.2所有与会人员准时与会，分公司经理每月至少参加一次晨会。

　　5.6.3会议记录人组织所有与会人员（含与会嘉宾、会议主持人）在《物业服务中心会议签到表》上签到，对会场情况进行拍照，做好《物业服务中心会议纪要》交由物业服务中心经理签阅。

　　5.6.4物业服务中心所有员工对《物业服务中心会议纪要》进行阅知签名。

　　5.6.5客户助理（档案管理员）做好会议相关资料的存档。

物业公司管理制度11

　　●档案管理规定

　　1、档案资料由经理负责监督保管,内务管理员专职文件存档、注记工作。

　　2、有关物业的验收档案、图纸、业主及住户资料、管理制度、合约及附件、设施和设备档案及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档,文件柜上锁,未经经理许可,任何人不得动用。

　　3、物业档案资料必须做到图有袋、文有夹,报告类文件编目录索引,档案类文件有存档清单和编号目录。

　　4、公司档案目录及存档文件清单每季度清查一次。

　　5、物业档案在历任经理离职或调职时,应向接任者办理移交手续,经认可后方可离开。

　　6、物业档案日常需经常使用部分应复印备份,原件存放在档案中不得随意使用。

　　7、因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的,需经经理书面认可,如有违反的,作泄密处理。

　　8、公司将定期巡查上述规定所提及的要求落实情况,对不符合要求的保管人将作适当处分。

　　9、小区档案资料因保管不当而造成遗失、泄密的,对小区管理有重大影响及损害小区和公司利益的,公司将视情节追究当事人责任,并保留追究其法律责任的权利。

　　●小区管理保密规定

　　1、公司、物业内部资料,业主、住户单元和公司员工个人资料及其所载有的通讯地址、联系电话、购/租合约及金额、小区及公司内部情况、业主/住户个人情况等均属保密范围。

　　2、业主/住户及员工资料统一存放在办公室文件柜内,由内务管理员专人管理。

　　3、公司文件柜备用钥匙由经理保管,内务管理员休假时,由经理指定者方可代为执行以上事务。

　　4、因工作所需而放置在办公室、监控室的业主/住户的联系电话、地址等,必须隐蔽放置,不得张贴于显眼处,不得外泄。

　　5、公司制定的各类规章制度及工作指引,严禁任何形式的抄袭和复印,严禁外泄。

　　6、公司发布的各类通知通告,应限定时效,过时收回。

　　7、员工应具有维护他人隐私的法律意识,主动为公司和小区住户保守秘密,对任何人的不正当打探行为,应坚决拒绝并向公司报告。

　　8、员工因执行保密规定不当,致使公司、业主/住户或公司其他员工利益受不良侵害的,公司将从重处罚,并由当事人个人承担导致的`全部法律责任。

　　●小区档案资料

　　1、小区验收档案:

　　1)小区土建、设备安装竣工资料(图纸、设备资料)。

　　2)小区各类设备的质检、消防、劳动局等部门验收合格文件。

　　3)小区机电设备保养合约。

　　4)小区公共区域设施设备验收记录。

　　5)小区公共区域设施设备移交记录。

　　6)单元验收及移交记录。

　　2、小区二次装修档案:

　　1)住户二次装修图纸及审批手续。

　　2)二次装修期间管理处监督检查资料。

　　3、住户资料:

　　1)小区住户入伙资料。

　　2)小区住户情况登记(包括姓名、房号、联系人、建筑面积、交接单、入伙时间等)。

　　4、小区管理文本汇编:

　　1)管理合同、业主公约、用户手册。

　　2)小区各类管理规章制度及装修管理规定。

　　3)小区各项管理分包合约。

　　5、小区设备维修保养资料:

　　1)各类设施设备专门的维修保养制度和应急措施。

　　2)各类设施设备独立的维修档案及日常巡检维修记录。

　　3)主要部位如配变电间、监控中心等应有工作日记、交接班记录、巡视记录和人员进出记录。

　　4)住户维修报修单及维修后的回访记录。

　　6、小区设施设备检测:

　　1)电梯有劳动部门合格证书及年检报告。

　　2)消防泵、管道等有定期试机及换水记录。

　　3)小区避雷系统有定期检测报告。

　　4)小区其他设施设备检测记录资料。

　　7、日常文档:

　　1)日常通知、文件的存档。

　　2)小区管理费收缴情况。

　　3)公司管理费财务报告。

　　4)会议记录。

　　5)值班记录。

　　6)安保值班记录。

　　7)其他管理记录。

　　●档案资料的管理要求

　　1、采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、录象带、录音带、相片、图表等,并采用适当的保管、储存方法。

　　2、尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和利用。

　　3、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期清除过期无效文件。

　　4、原始文件按照文件的使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录,文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。

　　5、档案的鉴定必须由经理或其他指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数、保存期限、保存数量等作出决定,其他未经授权者无权决定。

　　6、档案按不同业务性质分块,以内容分类,逐一编号,登记造册,编辑目录,最好按不同业务部分分柜保存。

　　7、档案保管有专人负责,以达到文件管理要求,必须做到档案标识清晰、分类明确,易查找;档案必须由具备资格人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任。档案归还必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重须追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检查档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防止因管理疏忽所导致的文件流失和泄密。

　　8、档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质的要求,配置有效的灭火器材,潮湿天气需放置生石灰等物质,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管条件符合公司文件管理的要求。

物业公司管理制度12

　　一、总则

　　1、印章是公司经营管理活动中行使职权、明确公司各种权利义务关系的重要凭证和工具，为防止不必要事件的发生，维护公司的利益，制定本办法。

　　2、经总经理授权由公司总办全面负责公司印章的管理工作，具体为印章的发放与回收、监督、保管和使用。

　　二、印章的保管

　　1、公司依据印章的使用功能采取分级、分专业保管的办法，各类印章由相应岗位专人依职权需要领取、保管。

　　2、印章必须由公司指定人员保管，未经允许不得借给他人。

　　3、公司建立印章管理卡，专人领取和归还印章时按要求在卡上予以登记。

　　4、印章持有人情况纳入员工离职时移交工作的一部分，须办理归还印章手续。

　　三、印章使用

　　1、公司将现有印章依据重要程度分为二类，其中一类章为涉及公司重要权利义务的印章，包括公章、合同专用章、财务章、法定代表人章；其余为二类章。

　　2、公司各级人员使用一类印章须按要求先填写印章使用单，经印章保管人审核，决定是否可以使用，否则予以退回。

　　3、印章保管人员应对文件内容和印章使用单上签署的情况予以核对，无误后方可盖章。

　　4、用印后该印章使用单作为凭证由印章保管人员留存，保存期一年，以备查用。

　　5、一类印章原则上不允许带出公司，确因工作需要将印章带出使用的，应事先填写印章使用单，载明事项，经公司总经理批准后由包括印章管理人在内的`两人以上共同携带使用。

　　6、二类印章由保管人员决定使用，无须经上述程序。

　　7、公司总经理对所有印章的使用拥有绝对决定权。

　　8、涉及法律等重要事项需要使用印章的，须有法律顾问审核签字。

　　9、公章及其他印章的使用决定权由公司总经理根据实际工作需要进行授权。

　　四、责任

　　1、印章保管人应妥善保管印章，如有遗失，必须及时向总办报告。

　　2、任何人必须严格依照本办法规定程序使用印章，未经本办法规定的程序，不得擅自使用。

　　3、违反本办法的规定，给公司造成损失的，由公司对违纪者进行行政处分，造成严重损失或情节严重的，移送司法机关处理。

　　五、审批权限

　　1、一类及二类印章涉及费用的印章盖章流程：

　　经办人（填申请表）→部门经理审核→总办主任审核→总经理审批→印章管理人员盖章→审批文件存档。

　　2、二类印章不涉及经济费用的盖章管理流程：

　　经办人（填申请表）→部门经理审核→总办主任审批→印章管理人员盖章→审批文件存档。

　　六、附则

　　本办法附《印章使用登记单》，印章使用单按时间顺序装订备查，保存期一年，年度末移交档案室保管。本办法自发布之日起实施。

　　七、印章管理使用流程图：

　　1、一类印章使用流程图

　　使用人填写印章使用单

　　印章保管人

　　决定印章使用或退回

　　印章使用单保存（一年）

　　2、印章制发流程图

　　使用部门经理申请

　　总办主任审核

　　总经理批准

　　印章刻制

　　使用部门经理领取

　　填写领用卡（单）

物业公司管理制度13

　　一、工作要求

　　1、秩序维护员均持证上岗，熟悉业务。

　　2、秩序维护员实行24小时值班制度，在任何情况下应保持门岗、监控中心至少有一名队员当值。

　　3、完成秩序维护员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。

　　4、秩序维护员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。

　　5、各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

　　6、突发事件发生后，秩序维护员能保证3分钟到达现场，并通知相关领导，按规定程序处理并及时总结。

　　7、消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

　　8、消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

物业公司管理制度14

　　目的适用范围职责

　　1.1为了做好节能降耗工作，降低物业经营成本，提供经济效益。

　　2.1适用于物业管理区域内的节能降耗工作

　　3.1项目经理负责整个项目的能源管理工作。

　　3.2工程维保部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。

　　3.3项目其他员工积极响应和参与各项能源节约工作。

　　4.0制度内容

　　4.1节能工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。

　　4.2项目经理负责编制项目的节能计划，检查督促用能部门各项节能措施的落实情况。

　　4.3工程维保部负责日常节能管理，实施各项节能措施，严格执行《二级计量管理制度》按时把项目各项能耗数据统计出来，随时掌握项目的`能源消耗情况。

　　4.3节能包括：总能耗，会所、园林水景、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗，节能量、节能措施等。

　　4.4电力管理：

　　4.4.1实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。

　　4.4.2提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。

　　4.4.3照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。

　　4.4.4大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。

　　4.4.5临时用电由使用部门提出申请，经工程维保部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。

　　4.5用水管理：

　　4.5.1主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。

　　4.5.2建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。

　　4.5.3用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。

　　4.5.4绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。

　　4.5.5严禁私接、私拆用水设施。

　　4.6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务,能源计量管理及统计；节能途径及技术改造措施等。

　　4.7项目经理需定期召开节能会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。

　　5.0相关文件

　　5.1《二级计量管理制度》

　　6.0相关记录

物业公司管理制度15

　　第一条请销假

　　请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。

　　请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。

　　员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。

　　第二条病假

　　员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。

　　患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。

　　员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。

　　第三条事假

　　员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。

　　事假按照日标准工资100%扣除。

　　工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。

　　第四条年假

　　1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天;已满10年不满20年的，年休假10天;已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。

　　2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。

　　3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。

　　第五条婚假

　　根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3天婚假;符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

　　结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。

　　第六条产假

　　1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天(包括产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。

　　2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。)

　　3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。

　　4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。

　　5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。

　　第七条丧假

　　员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天;员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。

　　丧假期间工资的.发放依据国家有关规定发放。

　　第八条旷工

　　未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。

　　旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金的三倍工资;旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金的6倍工资;旷工三日(含累计)者，当月只发同年北京市最低生活标准工资;旷工超过三日(含累计)者，公司视情况给予处理。

　　第九条迟到、早退

　　1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五(有特殊情况者可调休)。

　　2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。

　　3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。

　　4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。

　　第十条：签到签退

　　1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。

　　2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。