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异地高考新政催生新刚需 稳定住所有望年前界定
[提要]
专家表示，如果‘租房居住’被界定在内，那么这一政策可能影响租金上涨。若准入条件限定购房，将刺激‘新上海人’的购房需求。总体来说，政策细则落地后对于上海楼市的影响是长期的。
异地高考新政明确三大准入条件，其中一条规定家长必须在当地有稳定的住所。对于‘稳定住所’，目前上海地区还没有明确界定。
专家表示，如果‘租房居住’被界定在内，那么这一政策可能影响租金上涨。若准入条件限定购房，将刺激‘新上海人’的购房需求。总体来说，政策细则落地后对于上海楼市的影响是长期的。
“稳定住所”有望年前界定
国新办日前就《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020)》颁布实施两年来教育改革发展情况举行发布会。教育部部长袁贵仁日前就异地高考答记者问时表示，异地高考需要家长和学生同时符合相关条件。家长基本条件是，在当地有稳定的工作，有稳定的住所，有稳定的收入，并且交了各种保险等。
上海市政府召开新闻发布会宣布，今年年底前将公布进城务工人员随迁子女在上海参加升学考试的方案。
汉宇地产市场研究部经理付伟指出，异地高考政策无疑将是适应中国城市化变迁的一大进步举措。其对于楼市的影响是因地而异的，总体来说，这种影响将是间接的、长期的。
上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，异地高考准入打开，给异地高考大军从地下转至地上开出了一条通道。这种摆脱户籍，但与“房籍”挂钩的做法，会让不少城市的楼市受到各地不同高考政策的左右。很自然的是，考生从高考教育资源劣势地区向高考教育资源优势地区集中，带来的分别是对劣势地区楼市的客源抽离和高考优势地区楼市的客源集聚。这是又一次楼市需求的配置，高考优势城市再得楼市收益，上海即属此列。
21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申认为，此次公布的“异地高考”三大准入条件门槛并不低。即符合楼市限购政策、又达到异地高考准入条件的群体毕竟有限，其受益更多的是对在上海已有房屋的非户籍家庭子女。
罗寅申则认为，异地高考的放开无疑将促使“高考移民”现象的产生，给楼市带来新增人口而产生的市场需求。不过因为限购及政策本身准入条件的存在，目前异地高考政策对上海楼市短期内难有实质影响产生。
付伟分析，上海现约有2300万常住人口，其中外来常住人口约900万，比例大约是40%。从去年到今年上海楼市的购房者构成比例来看，非户籍人口的比例大约也在40%。在“去投资化”回归自住后，绝大多数外来人口在上海买房置业基本都出于自住考虑。
“上海是全国重点高校最集中的城市之一，基础教育质量在全国也处于领先水平。异地高考政策必将进一步扩大上海楼市刚性购房需求，刺激‘新上海人’的购房需求。”付伟认为。
宋会雍估计，虽然说常规的收益项目一定是刚需项目，但还要看政府的落地细则，如果准入条件门槛很高的话，中高端房源或许更有现实意义。这类客群经济能力强，面对出国教育还是上海教育的选择，对在上海置业受教育迫切度不高，对楼市的压力也自然较小。此外，较少的受教育人流导入，可以更充分有序地评估上海的高等教育承载力，并留出适应空间。所以最终受影响的产品类型还取决于异地高考准入门槛的划定。
长期助推刚性需求
上世纪90年代初，上海市政府推出“蓝印户口”制度，鼓励非上海户籍的外省市人口在上海买房，他们中的相当一部分成为支撑上海楼市的主力军。如今，异地高考新政是否也能长时间地推动上海楼市的发展？
罗寅申说，两者本质上并不相同，过往上海对外来常住人口实行蓝印户口政策对上海招商引资、引进人才，尤其是繁荣上海的房地产市场，均起到了积极的杠杆作用。而“异地高考”政策主要解决我国教育资源再分配难题，其政策本质与当年的户口政策并不相同，其本身并不简单地涉及户口问题。
“但长期来看异地高考政策对楼市或仍会有助推作用出现，享受异地高考政策的非户籍学生在本地就读多年并形成属于自身的生活圈后，选择在此就业的可能性较高，这在一定程度上加大了城市新增常住人口的'导入，扩大了楼市潜在需求面。只是目前看来，该影响还不会太过明显。”罗寅申认为。
宋会雍表示，上海的优质教育资源集中，从而长期导入楼市消费。但这种发展是否有利于长期、持续性的城市前景，未必值得乐观。城市容量是有限的，并非持续发展且价值稳增，超过饱和程度后，会带来诸多负面影响。
原本学区房的概念主要针对户籍人口，是指重点小学、幼儿园、初中对口的住宅小区，由于优质教育资源主要集中在中心城区，所以学区房往往集中在中心城区。付伟表示，现阶段，除了私立学校，绝大多数义务教育阶段的学校都与户籍挂钩，户籍人口优先满足。由于这部分学区房需求原本就已经饱和，所以，异地高考政策对于原本的学区房不会造成冲击。
“异地高考新政实现后，非户籍子女在沪接受教育的比例将出现显著的增长。所以，原本学区房的概念将会进一步延伸。特别是在一些新城区已经开始试点属地化管理，学籍并不完全和户籍挂钩，该项政策将会为这些学校进一步拓展生源。相关学校周边的置业现象也会增加，外围学区房或许将因此而受到市场广泛关注，由冷门变热门。”付伟表示。
宋会雍指出，学区房作为房地产开发与教育衍生出的产品，一直是人们关注的焦点。异地高考新政，再次将学区房概念扩充。其“额外价值”具备高保值、增值性较强的特性一直得到市场认可，所以无论政策怎么变化，只要教育资源分布有差异，则学区房概念就会存在，其基本上都还会成为市场购买力所追捧的热销房源。
七成受访者愿为子女异地高考买房
日前，教育部会同国家发改委、人社部、公安部制定的《关于做好进城务工人员随迁子女接受义务教育后在当地参加升学考试工作的意见》(下称《意见》)明确符合条件的随迁子女可以在经常居住地参加高考，其中一条规定家长必须在当地有稳定的住所。调查结果显示，近七成受访者表示会为子女能够异地高考而买房。
过半数人或选购二手房
调查结果显示，有66%受访者表示子女参加异地高考能够上好大学，因此会在上海买房。还有19.4%受访者表示因为买不起，所以不会为此而购房，8.9%受访者表示在异地高考没有必要。还有5.8%受访者表示不好说。在选择愿意为子女异地高考而买房的购房者中有45%受访者表示会购买新房，55%受访者会选择购买二手房。
六成选择小于90平方米
对于房子面积的选择，调查结果显示，六成受访者表示若购房会购买90平方米以下房屋。其中，33%受访者表示意向购买面积为60-90平方米，28.8%受访者选择60平方米以下，不足三成（27.7%）受访者表示会选择90-120平方米。另外，8.4%受访者表示意向购买面积为120-200平方米，而2.1%受访者选择200平方米以上。
对于房子的预算，调查结果显示，为子女异地高考而购房的预算集中在100万元以下，占到43.5%，还有超过三成（35.1%）受访者表示购房预算为100万-200万元，10.5%受访者表示购房预算为200万-300万元。另外有7.9%受访者表示购房预算为300万-500万元，还有3.1%受访者表示购房预算为500万元以上。
此外，近四成（37.7%）受访者表示若购房会选择在外环以外的区域。而近三成（28.3%）受访者会选择在中外环间。还有两成（20.4%）受访者选择在中内环间，另外有13.6%受访者选择在内环以内。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020)》尚存颇多不确定之处，随迁子女要在当地就学多久？何为当地需要的行业群体？租房算是“稳定住所”吗？这些都没有给出明确的标准。
陆骑麟说，在教育部9月6日召开的座谈会上，虽然认定了合法稳定的居所包含租赁住房，但也同时强调“以地方为主实施，不搞‘一刀切’，因地制宜解决”，地方管理部门有一定的变通空间。
“如果租房居住的随迁子女可以获得异地高考资格，那么这一政策将对租赁市场产生一定的影响，租金将上涨。”陆骑麟说。
以往，不少外来工作者为了避免孩子因为各地教材不同而在高考中吃亏，情愿将孩子留在老家上学。一旦随迁子女租房居住亦可异地高考，将会有更多外来工作者的子女随迁入沪，外来工作者对于租住房源的面积、品质将会有更高要求。
如果只有家长在沪购房的随迁子女可以获得异地高考资格，将会刺激外来工作者在沪购房的需求。虽然外来工作者中有能力在沪购房的属于少数，但对于市场的影响依然不容小觑，尤其是一些学区房房源和总价较低的小户型房源将受到不小的影响。
学区房的价值不仅在于让孩子有学校可以读，更重要的是在于让孩子能够进入较好的学校，获取更好的教育资源。所以即便允许异地高考，原本的学区房概念依然不会被削弱。
相反，异地高考一旦实施，会有更多外来工作者将子女带到上海来接受教育，而学区房的资源将会因此变得更加紧俏。
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