房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析

　　20世纪60年代，美国Stephen  A.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。

　　从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。

　　从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。

　　采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。

　　在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。

　　本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。

　　　　二、房地产周期波动与房地产投资

　　以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等9个指标，用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性（相关系数为0.94），如图1所示。

　　附图

　　　　图1　房地产投资与周期波动

　　由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。

　　一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先，投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在1992—1993年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰，职责不明确，对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次，投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点，即只要有投入就会有需求，这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次，银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件，从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1992年，我国专业银行净拆出资金增加了593.2亿元，这些拆出的资金1/4被用来炒地皮[15]。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系，一般地，金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总放贷额的10%为宜，而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%和20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。

　　二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段，是由于过多地强调房地产投资的计划

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