2007注册资产评估师考试资产评估即时模拟五
一、单项选择题(每题备选答案中,只有一个最符合题意)
1.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金3000元,土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元,建筑物的年纯收益为( )。
A.8600元
B.8800元
C.9000
D.12000元
2.市、县政府根据对正常市场、正常经营和规定政策作用条件下,具体宗地在一定使用年限内的评估值所标示的价格称为 ( )。
A.基准地价
B.转让价格
C.指导价格
D.标定地价
3.对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。
A.功能性贬值
B.建筑物增值
C.经济性贬值
D.经济性溢价
4.楼面地价的数学表达式为( )。
A.土地总价格÷覆盖率
B.土地总价格÷绿地率
C.土地总价格÷容积率
D.土地总价格÷建筑高度
5.某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元,其中自有资金300万元,借入资金700万元,投资期为2年,均匀投入,月利率为1%。问该项投资利息最有可能是( )万元。
A.240
B.120
C.10
D.84
6.当建筑物的用途和使用强度与土地的最佳使用严重冲突时,应为( )。
A.减少土地价值
B.增加土地价值
C.减少建筑物价值
D.增加建筑物价值
7.按房地产评估各步骤的代号排序,正常的房地产评估程序应该是( ) 1.选用评估方法估算2.拟定评估方案3.明确基本事项4.实施勘察收集资料5.确定评估结果6.撰写评估报告。
A.1 2345 6
B.23 1 4 5 6
C.342 1 56
D.3 24 1 56
8.某在建工程为混结构的楼房,总预算造价为1000万元。按工程造价构成,此类建筑的基础工程占13%,结构工程占60%,装饰工程占27%,该工程已进入装饰阶段,已完成装饰工程的20%,该在建工程的评估值是( )。
A.985万元
B.882万元
C.798万元
D.784万元
9.我国城镇土地市场实质上是( )的让渡市场。
A.土地所有权
B.土地使用权
C.土地收益权
D.土地租赁权
10.被评估建筑物因市场原因在来来3年内每年收益净损失额约为5万元,假定折现率为10%,该建筑物的经济性贬值最接近于( )万元。
A.15
B.12
C.10
D.50
11.被评估建筑物账面价值80万元,1995年建成,要求评估1998年,该建筑物的重量成本。根据调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为:3%；3%；2%,该建筑物的重置成本最接近于 ( )。
A.86
B.87
C.90
D.85
12.国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定,其中居住用的最高年限为( )。
A.70年
B.50年
C.40年
D.80年
13.在现场勘查中,发现某房屋结构较多损坏,强度有减,屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落,根据《房屋完损等级评定标准》判定,该房屋属于( )。
A.完好房
B.基本完好房
C.一般损坏房
D.严重损坏房
14.城镇土地的基准地价是( )。
A.某时点城镇土地单位面积价格
B.某时点城镇区域性土地平均单价
C.某时期城镇土地单位面积价格
D.某时期城镇区域性土地平均单价
15.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗是以( )与建筑物全部使用年限的比率求得。
A.已使用年限
B.剩余使用年限
C.实际已使用年限
D.已提折旧年限
16.在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。
A.地产收益
B.客观收益
C.总收益
D.总费用
17.从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为:( )。
A.宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积
B.地产价格=地产重量成本-各种贬值
C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
D.待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况
18.利用当地政府制定的基准地价作为参照物,对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。
A.个别因素系数修正
B.区域因素系数修正
C.容积率修正系数
D.基准地价系数修正法
19.假定被估房产剩余使用年限为永续,在剩余年限中,前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元,2万元和1万元,从第四年到永续,该地产纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该地产的评估值最接近于( )万元。
A.28
B.32
C.25
D.30
20.确定待估地产价格,按照要求,采用市场比较法至少应选择 ( )以上的参照物。
A.三个
B.四个
C.2个
D.六个
21.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时,应修正的因素是( )。
A.特别位置
B.特殊动机
C.特殊环境
D.特殊交易时间
22.某宗土地2000平方米,土地上建一幢10层的宾馆,宾馆首层面积为1200平方米,第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米,则由此计算出的建筑容积率为( )。
A.0.6
B.5.1
C.2
D.6
23.在建筑物评估中,适合于价格指数调整法的评估对象有( )。
A.大型的建筑物
B.价格较高的建筑物
C.账面成本不实的建筑物
D.单位价值小、结构简单的建筑物
24.根据有关规定,基本完好房的成新率是在( )之间。
A.80%-99%
B.70%-89%
C.60%-79%
D.50%-69%
25.下列关于土地的描述错误的是( )。
A.在我国,所有土地的所有权均属于国家
B.国有土地使用权可以转让
C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为五十年
D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让
26.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前( )内申请续期。
A.3个月
B.6个月
C.12个月
D.18个月
27.在用收益法评估房地产市场价格时,纯收益应该是( )。
A.实际总收益-实际总费用
B.实际总收益-客观总费用
C.客观总收益-实际总费用
D.客观总收益-客观总费用
28.土地"三通一平"是指( )。
A.通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通电、平整地面
C.通水、通路、通气、平整地面
D.通气、通电、通讯、平整地面
29.下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例,则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。
交易实例
纯收益(元/平方米/年)
售价(元/平方米)
1
419
59000
2
450
6000
3
394
5700
4
460
6300
A．6.8%
B．7%
C．7.1%
D．7.2%
30.某待估房地产,已知建筑物还原利率为8%,土地还原利率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产综合还原利率应为( )。
A.5%
B.6%
C.6.9%
D.7.1%
31.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限,下列各项关于①居住用地；②工业用地；③教育科研文化卫生体育用地；④商业旅游娱乐用地；⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
二、多项选择题(每题备选答案中,均有两个或两个以上的选项符合题意)
1.评估停建的在建工程,要查明停建的原因,并考虑在建工程的 ( )。
A.重置成本
B.功能性贬值
C.经济性贬值
D.清算价格
2.政府制定基准地价的目的是( )。
A.为土地所有权出让提供执行价格
B.为土地使用权出让提供执行价格
C.为土地使用权出让提供指导依据
D.增加国家管理和控制地价的能力
3.下列属于房地产市场价格的有( )。
A.转让价格
B.出租价格
C.抵押价格
D.标定地价
4.影响房地产价格的区域性因素是指( )。
A.区域的繁华程度
B.交通通达程度
C.公共公用配套设施
D.地区环境
E.城市规划限制
5.房地产市场价格要受到许多因素的影响,这些因素为( )。
A.自然因素
B.社会因素
C.行政因素
D.经济因素
6.房地产的公开市场价值是服务于房地产产权或产权交易的一种评估值,是被估房地产( )实现的交换价值。
A.在公开市场上
B.在其最佳使用状态下
C.特定状态下
D.在受限制的市场环境中
7.根据房地产的概念,房地产可以划分为三种存在形态,即( )。
A.土地
B.建筑物
C.房地合一
D.建筑高度
8.房地产作为被估对象,其具有的特征有( )。
A.位置固定性
B.使用长期性
C.影响因素多样性
D.投资大量性
E.保值增值性
9.下列各项属于土地的经济特征的是( )。
A.供给的稀缺性
B.可垄断性
C.不可再生性
D.土地利用多方向性
E.效益级差性
10.下列关于土地使用权说法正确的有( )。
A.土地使用权转让时,其地上建筑物、附着物所有权随之转让
B.土地使用权抵押时,其地上建筑物、附着物所有权随之抵押
C.土地使用者通过转让方式取得土地使用权时,其土地出让年限应为法律规定的最高年限
D.土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让
E.抵押地上建筑物及其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
11.房地产评估的原则包括( )。
A.供需原则
B.替代原则
C.最有效使用原则
D.贡献原则
E.合法原则
12.在用成本法评估新建房地产价格时,下列各项属于开发成本的是( )。
A.房屋建筑安装工程费
B.红线内基础设施建设费
C.三通一平工程费
D.管理费用
E.销售广告宣传费用
13.运用基准地价评估宗地价格时,需修正的因素包括( )。
A.土地出让金
B.土地使用年限
C.拆迁费用
D.土地等级
E.容积率
14.房地产评估收益法公式:房地产价格=纯收益/资本化率,成立的前提条件是( )。
A.纯收益每年不变
B.资本化率固定
C.收益期限为法定最高年限
D.收益年限为无限期
三、综合题
1.有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元,从第六年开始,大约稳定保持在40万元左右,试用收益法评估该宗地价格。
574.06万元
2.有一宗房地产,假设使用年期为无限,未来第一年年纯收益为100万元,资本化率为10%,若(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的收益价格为多少。1）1100万
2）1111.11万元
3.有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例,具体情况见表1,表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年,每年地价指数上升1%。
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
评估标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。2324.74元4．有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米日,出租率为85%,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0,2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。
5．某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000平方米,建筑面积为1800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率6%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
一、单项选择题
1．B（注：3000×12-8000-1200×200×8%）
2．D
3．A
4．C
5．B
6．C
7．D
8．D[注：1000×（13%+60%+27%×20%）]
9．B
10．B
11．B
12．A
13．C
14．D
15．C
16．B
17．A
18．D
19．A
20．A
21．B
22．B
23．D
24．C
25．A
26．C
27．D
28．B
29．D [注：0.007+0.075+0.069+0.073]/4]
30．C
31．A
二、多项选择题
1．BC
2．CD
3．AB
4．ABCDE
5．ABCD
6．AB
7．ABC
8．ABCDE
9．ABDE
10．ABDE
11．ABCDE
12．ABC
13．BE
14．ABD
三、综合题
1．P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5+40/6%/（1+6%）5{1-[1/（1+6%）（40-5）]}=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599≈574.06(万元)
2．(1)P=a/r+b/r2=100/10%+1/(10%)2=1000+100=1100(万元)
(2)P=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(万元)
3．(1)应用下列公式进行评估
=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
×年期修正剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
(3)年期修正
KA=KD=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135
Kc=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷ 4=2324(元／平方米)
4．(1)年总收益2× 365×85％×1000×5=3102500(元)
(2)年总费用=3102500×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3102500×17.5％=902487.5(元)
(3)年纯收益=3102500-902487.5=2200012.5(元)
(4)房地产总价=2200012.5/7%×[1-1/（1+7%）50-2]=30207215.38(元)
(5)测算建筑费及专业费：3500×(1+10％)× 5000=19250000(元)
(6)利息：地价×[(1+6％)2-1]+19250000×[(1+6％)-1]=0.1236地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+19250000)×20％=0.2地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=30207215.38-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000
地价=4496989.56(元)
5．(一)计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1-10％)=972000(元)
(二)计算总费用
(1)年管理费=972000×3％=29160(元)
(2)年维修费=2500×1800×1．5％=67500(元)
(3)年税金=25×1800=45000(元)
(4)年保险费=2500×1800×0．2％=9000(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元)
(三)计算房地产纯收益
年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340(元)
(四)计算房屋纯收益
(1)计算年折旧费
年折旧费本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本举例中，房地产使用者可使用的年期为50-2=48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年折旧费=建筑物重置价/使用年限=2500×1800/48=93750(元)
(2)计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年数=2500×1800-93750×1=4406250(元)
(3)计算房屋纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4406250×8％=352500(元)
(五)计算土地纯收益
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840(元)
(六)计算土地使用权价格
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为50-3=47(年)。
P=468840/6%×[1-1/(1+6%)47]=7308760(元)
单价=7308760／1000=7309(元)
(八)评估结果
本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。
会计