物业管理制度

时间：2025-11-19 00:23:03 好文我要投稿

物业管理制度

　　在社会一步步向前发展的今天，大家逐渐认识到制度的重要性，制度是要求成员共同遵守的规章或准则。那么什么样的制度才是有效的呢？下面是小编为大家整理的物业管理制度，希望能够帮助到大家。

物业管理制度

物业管理制度1

　　一、人才使用原则

　　1.用其所长:用人所长、容人所短。使其智者尽其谋,勇者尽其力。

　　2.用其所愿:在服从工作需要的前提下,力求个人自身价值的实现与企业的发展目标相统一。

　　3.用当其时:打破论资排辈、求全、平衡、照顾的束缚。

　　二、招聘政策

　　1.德才兼备,以德为先。

　　2.举贤避亲,公平竞争。

　　3.强调共同理想、团队意识和协作精神。

　　4.企业发展的原动力来自团队的共同理想,经营的成功源于团队而不是某个个人的成功。

　　5.强调在专业技能基础上的综合素质和发展潜力。

　　三、激励政策

　　1.正确协调精神与物质的关系,关注企业与个人的长远发展。

　　2.激励的.方向必须与公司的发展目标相适应。

　　3.建立员工的团队归属感和职业信心。

　　四、薪金福利政策

　　1.以企业经济效益为基础。

　　2.以市场供求关系为依据。

　　五、选拔和调配政策

　　1.在考虑职业道德的基础上,管理职位的确定依据员工的能力和潜力,而非资历和功劳,以保持企业发展的活力。

　　2.强调坦诚沟通,重视考核过程。

　　3.重要岗位任命,需要知识和经验的积累。

　　六、培训与发展政策

　　1.培训作为公司激励政策的组成部分,是保持企业和员工活力的源泉,是公司持续发展动力的源泉。

　　2.常规培训与专业培训相结合,在职培训与脱产培训相结合,业务培训与素质培训相结合。

物业管理制度2

　　第一章总则

　　第一条为了加强消防安全管理,保障国家和集体财产免受危害,保证公司的正常经营,根据有关消防法规和集团公司有关制度,结合本公司实际情况制订本制度。

　　第二条消防工作实行'预防为主,防消结合'的原则,每个部门都应遵守国家消防法规和本公司《消防管理制度》,任何人发现火警,都有义务自救扑灭,并应立即向公司领导汇报,组织力量扑救。

　　第三条凡消防重点部门,要做到:防隐患清,防火责任落实,义务消防员落实,消防和管理制度落实,消防器材落实,灭火应急措施落实;

　　第二章防火责任制

　　第一条在公司防火责任人领导下,拟订消防工作计划。

　　第二条防火责任制部门为公司保安部,熟悉本公司的服务性质、特点,掌握有关消防常识,做好火灾预防工作。

　　第三条监督部门、管理处落实做好防火工作,开展防火宣传教育。

　　第四条经常性进行防火检查,对防火隐患提出整改意见。

　　第五条按生产性质配备必须的消防器材,组织义务消防队开展工作,定期开展学习和训练。

　　第六条对本部门的火灾、火警等事故,积极组织员工自救,协助防火责任人查明火灾原因。

　　第三章岗位消防责任制

　　第一条担任电工、电梯维护的工作人员,必须经有关部门考试合格后,取得操作证,方可独立操作。

　　第二条严格执行《电工安全安装规程》、《电工操作规程》、不准乱接乱拉临时电线,随意增设电器设备,未经有关部门审核的供电设备和不符合规定的供电设备,电工有权拒绝安装。

　　第三条经常检查维护责任区内的各供电设备,设施不准带病运行,发现电线绝缘层老化、超负荷、接触电阻过大等隐患,应及时整改。

　　第四条在处理电器故障时,必须切断电源,同时挂上警告牌,如必须带电操作时,要在有人监护下进行。

　　第五条更换熔丝(保险丝)应根据额定容量计算安装,不得任意加大。

　　第六条经常保持工作场所清洁,不得在配电房内进餐、堆放可燃物。配电盘下面、电动机周围要保持清洁。

　　第六条懂得各种灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救知识。

　　第四章消防管理知识

　　第一条火源管理制度

　　1、储存使用易燃、易爆物品的`场所,物资仓库、配电房、机房等重要地点,一律禁止烟火,设置'严禁烟火'的标志。

　　2、场地上的可燃物,每日要清除,集中处理,做到文明生产,夏令高温季节,严禁在中午动装、领发易爆品;

　　2、部门领用的危险品,必须由专人保管,严禁转借,并有消耗记录。

　　第二条电源管理制度

　　1、公司室内外电器线路、设备安装,严禁非电工人员和无'电器安装技术考试合格证'的电工拆装,电工必须严格遵守'电工安全操作规程',实行分片包干,责任到人,定期检查、维修和保养;

　　2、严禁配电线路超负荷运行和电器设备带病运转,电器设备周围要保持清洁、干燥,不准堆放杂物,使用人员发现异常现象,要及时报告电工及领导,采取措施加以排除;

　　3、库房的电器设备,必须符合仓库防火安全要求,电线装置在硬质套管内,线路灯具装置在道路上方,开关应设在库外,下班切断电源。易燃易爆物品储存使用的场所,应符合防火、防爆要求;

　　4、各部门要安装临时线路,要改线、增容、减容,需经物管部批准,临时路线要定人安装,限期拆除;

　　5、集体宿舍宿舍一律不准用电炉、热得快等电器,严禁用灯泡取暖。

　　第三条消防器材维修养护和保养制度

　　1、消防器材要实行专人保管,责任到人;

　　2、除抢险救灾外,严禁消防器材挪作他用;

　　3、灭火器应经常检查保养,按期换药、充气,要放在便于取用的规定地点,要防止阳光曝晒和雨淋酸碱腐蚀,泡沫灭火器冬季注意保暖;

　　4、消防泵要经常检修,保证随时拉得出,用得上;

　　5、消防器材必须放置在醒目的地点,不得遮盖或在上面挂搭其它物品;消防栓周围不准堆放物品,并保持道路畅通。

　　第五章奖罚条例

　　第一条在消防工作中有下列事迹的集体和个人给予表彰奖励100-500元。

　　1、消防安全宣传教育普及,预防措施落实,组织制度健全,火险隐患及时消除,消防器材设备完整好用,无火灾事故工作成绩突出的;

　　2、热爱消防工作,积极参加消防活动,成绩显着的;

　　3、遵守消防法规,制止违章行为,事迹突出的;

　　4、及时发现和消除重大火险隐患、避免火灾发生的;

　　5、积极提供合理化建议,改进防火工作获得良好效果的;

　　6、对发现火警及时扑灭,避免事故发生的;

　　7、在消防工作其它方面做出显着成绩的。

　　第二条违反消防法规和本公司《消防安全管理制度》的,有下列行为之一者,根据情节轻重,分别给予罚款100-500元或行政处分,情节特别严重的,直至追究刑事责任。

　　1、违返消防管理规定或安全操作规程不听劝阻的;

　　2、在明令禁止吸烟、用火的区域场所内吸烟、用火的;

　　3、违反用电管理规程,经提出仍不改正的;

　　4、对消防监督部门提出整改的意见,有条件而拒绝整改的;

　　5、损坏消防设施、器材、工具的;

　　6、擅自将消防器材、工具挪作他用的;

　　7、值班人员擅离职守或者失职的;

　　8、不按规定装运、储存、使用易燃易爆、剧毒化学危险物品的;

　　9、违反其它消防管理规定的。

　　第六章防火责任网络图(略)

　　第七章附则

　　第一条本制度解释修改权属公司综合部,本制度自下发之日起执行。

物业管理制度3

　　管理制度

　　1、工程部各站内的一切设施，未经管理公司许可任何人员无权挪用。

　　2、工程部运行各站为特殊场所，有专人管理，无关人员一律禁止入内。

　　3、除公司领导和公司保卫部经理、安保主管因工作需要可进入各机房外，其他非各站（房）值班人员进行检查、参观、学习、联系工作等事宜，必须经过工程部经理批准后方可进入。并认真执行登记签字制度，由各站（房）备存。

　　4、各运行站为24小时运转，运行期间值班人员不得随意离开值班岗位。

　　5、各站内的设备为特殊设备，必须严格按照操作规程和有关说明运行和保养。

　　6、值班人员必须做好运行记录，设备出现问题应及时通知工程部主管，涉及系统停运等重大问题应同时通知工程部经理。由主管或经理组织相关人员尽快解决。

　　7、当班人员要仪表整齐，不迟到，不早退，不无故缺勤，不擅自脱岗，严禁做与本职无关的工作。当班时有事到部门经理处请假，批准后方可休假。晚间及休假日要与公司值班经理请假，批准后方可休假。与运行无关人员不得进入机泵房，无关人员进入机泵房，当班员工有责任劝离。

　　8、机房内禁止吸烟、不准擅自携带易燃易爆物品进入机房，定期更换灭火器材。

　　9、严格执行公司的`有关规定。

　　10、工程部各站（房）一切有关事宜的解释权在工程部。

物业管理制度4

　　正家物业监控录像带管理规定

　　1.0监控录像带是对一定时间、空间内所发生的具体情况的真实记录，对于事后分析事情发生的起因、过程和结果，都有十分重要的参考作用，并被司法机关列入证据范畴。因此，监控录像带的保管使用应执行以下规定：

　　1.1录像带录制完后，保管期限一般为7天，保管期满后，确认无重要情况需要保留后，可重复使用。

　　1.2管理处应备有一盒用于复制、保存重要情况的专用录像带。所谓重要情况录像，系指现场摄制的'已经发生或有迹象表明有可能发生的治安事故、刑事案件，包括可疑的人或事，并对事后分析事故（案件）发生的原因、过程、结果和所涉及的人员等，以及对事后处理事故（案件）能够提供帮助的实况。

　　1.3对有重要情况记录的录像带，须填写《监控录像带使用保管记录表》，并在带上做好起始时间、地点、部位等标识，须保留至事情处理完毕后，再将有重要情况的录像时段，复制到重要情况专用录像带上并播放，经管理处护卫主管浏览确认复制完成后，请示管理处主任同意，原带可重复使用。

　　1.4重要情况专用录像带应编好目录，确定专人妥善保管，定期检查，防止丢失损坏。

　　1.5重要情况专用录像带列入长期保存范围，保存时间不得少于一年。

物业管理制度5

　　一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业管理法规政策的规定。

　　二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

　　三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

　　四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

　　五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

　　六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

　　七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，千百万他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。

　　八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

　　九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

　　十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

　　十一、在物业范围内，不得有下列行为：

　　（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

　　（2）对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

　　（3）各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。

　　（4）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

　　（5）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施；

　　（6）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

　　（7）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等；

　　（8）践踏、占用绿化用地；

　　损坏、涂划园林建筑小品；

　　（9）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

　　（10）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

　　（11）随意停放车辆；

　　（12）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

　　（13）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

　　（14）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

　　十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

　　十三、按规定交纳物业管理企业应收取的'各项服务费用。十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用。

　　十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。物业管理公司管理制度篇10

　　一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。

　　二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。

　　三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。

　　五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。

　　六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。

　　七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。

　　八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。

　　水、电工管理制度

　　一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。

　　二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。

　　三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。

　　四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。

　　五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。

　　六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。

　　七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。

　　八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。

　　九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50％负担。

物业管理制度6

　　（1）牢固树立“安全第一“的思想，确保安全操作；

　　（2）清扫人员在超过2m高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤；

　　（3）清扫人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电；

　　（4）清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意处事故；

　　（6）清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

　　（7）在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。

　　（8）清扫人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。

　　（9）室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。

物业管理制度7

　　1.部门经理的职责

　　(1)秩序管理部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任;

　　(2)根据国家秩序管理的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定秩序管理部门的工作计划和目标,并督导下级管理人员的工作;

　　(3)主持部门例会,传达贯彻总经理及有关部门的指示,并与广大秩序管理人员一道分析研究住宅小区的秩序管理管理问题;

　　(4)熟悉和掌握住宅小区内各种秩序管理设施的操作和性能,熟悉住宅小区内秩序管理状况,做到心中有数;

　　(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理;

　　(6)负责完成总经理交办的'其他事项。

　　2.秩序管理班长的职责

　　(1)对部门经理负责,做好所管辖区内安全秩序管理工作;

　　(2)带领秩序管理班全体人员,根据制定的岗位责任制,认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作;

　　(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求,严格进行检查,督促全体秩序管理人员落实岗位责任制;

　　(4)要有法律知识和法律观念,熟悉秩序管理业务,了解物业管理公司所制定的规章制度,掌握管区内秩序管理保卫工作的规律、特点,严格管好、做好安全保卫工作;

　　(5)做好部门领导和基层秩序管理人员的协调工作,及时将秩序管理人员反映的各种信息向上级汇报,为上级领导部门提供建设性的工作建议,同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排;

　　(6)认真做好本班秩序管理人员的考勤工作,详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况,每天应向部门经理汇报一次;

　　(7)以身作则,做好本职工作。

　　3.秩序管理员的职责

　　(1)秩序管理员上岗必须身穿制服,配戴装备,严整仪容。纠正违章时先敬礼,必须做到以礼待人。

　　(2)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

　　(3)值班秩序管理人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作,认真检查设备设施,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告主管部门及领导,确保管区的安全。

　　(4)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。

　　(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

　　(6)严格遵守上下班时间及值班纪律,对岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记录。

　　(7)遇到紧急、突发性重大事情,要及时向主管部门经理请示报告。

　　(8)严格执行交接班制度,按时、按规定交接班。

　　(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及秩序管理保卫的宣传工作。

　　(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户及有关部门。

　　(11)详细记录各有关部门领导打来的电话,认真完成领导交办的各项任务。

　　(12)若发生案件,应采取下列步骤以协助破案:

　　①立即报案并留在现场直至公安人员到达;

　　②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;

　　③禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;

　　④向公安人员提供有关案件详情。

物业管理制度8

　一、清洁工务必依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

　　二、劝喻各业主勿将xx桶或袋置于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼梯门旁的xx桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

　　三、如发现有杂物置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的xx收集站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将状况登记在中心记事本内，向上级报告。

　　四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

　　五、如发现本楼宇的`污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排修理。

　　六、劝喻业主淋花时要个性留意，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下方行人。

　　七、如发现冷气机或发出超多热气或噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居和市容卫生，并根据城—管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

　　八、如有需要，通告或口头劝业主切勿抛xx出窗外，也不得将可引致淤塞的杂物投入厕盆和污水渠内。

　　九、若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理；如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

物业管理制度9

　　第一章总则

　　第一条目的：为配合公司的发展目标，提升员工素质，增强员工对本职工作的能力及对企业文化的了解，有计划的充实其知识技能，发挥其潜在能力，更好的服务于本职工作，特制订《培训管理制度》（以下简称本制度），作为公司进行人员培训实施及管理的依据。

　　第二条适用范围：凡公司所有员工的各项培训计划、实施、督导、考评等，均依本管理制度执行。

　　第三条权责划分

　　1、行政人事部权责划分

　　（1）制定、修改公司培训管理制度

　　（2）拟定公司年度培训计划工作

　　（3）联系、组织公司年度培训计划各项课程的实施

　　（4）检查、评估培训的实施情况（

　　5）管理、控制培训费用

　　（6）对各项培训进行记录，并对相关培训资料进行存档

　　（7）追踪、考核培训效果

　　2、部门、小区权责划分

　　（1）呈报部门、小区培训需求计划

　　（2）收集并提供相关的专业培训信息

　　（3）配合部门、小区培训的实施和效果反馈、交流工作

　　（4）确定部门、小区内部培训授课人选，并配合、支持内部培训工作的开展

　　第二章培训管理

　　第四条培训安排应根据员工工作岗位职责，在自觉自愿的基础上尽量做到公平合理。

　　第五条公司所有员工，均有接受培训的权利和义务。

　　第六条公司培训规划、制度的制定与修改，培训费用的预算、审查与汇总呈报，以及培训记录的登记与资料存档等相关培训事宜，以行政人事部为主要权责部门，各部门、小区均有提出改善意见、建议，配合执行的权利与义务。

　　第七条公司培训的实施、效果反馈及评价考核等工作以行政人事部为主要权责部门，并对全公司的培训执行情况负有督导呈报的责任，各相关部门、小区应给与必须的协助。

　　第八条各部门小区应根据各自业务发展的需求，确定部门、小区培训计划，并反馈给行政人事部统筹规划。

　　第三章培训体系

　　第九条新员工入职培训

　　1、培训对象：公司所有新进人员

　　2、培训目的：协助新人尽快适应新的工作环境，尽快进入工作状态

　　3、培训方式：公司集中进行培训

　　4、培训内容：公司简介（公司的发展情况、组织架构、企业文化、各部门分布及职能介绍等）、公司制度等。

　　第十条内部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠公司内部力量，最大限度的利用公司内部资源，加强公司的内部沟通与交流，在公司内形成互帮互助的`良好的学习氛围，丰富员工的业余学习生活。

　　3、培训形式：在公司内部以现场指导、讲座、研讨会、交流会的形式开展。

　　4、培训内容：涉及管理类、写作类，相关规章制度交流类、各岗位职业技能培训多个方面，及员工感兴趣的知识、信息等。

　　第十一条外部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠外部专家力量，提升从业人员在本职工作上所应具备的专业知识，技能技巧，以增进各项工作的完成质量，提高工作效率。

　　3、培训形式：参加外部公开课、交流研讨会、或请相关专家在公司内部授课。

　　4、培训内容：涉及专业技术知识、行业法规、管理方法、领导技能、经营理念、人力资源管理、企业战略性、发展性等相关内容。

物业管理制度10

　　1.引言

　　本采购管理制度的目的是确保物业公司在采购过程中遵守法律法规，保证公平、透明的采购环境，提高采购效率，降低采购成本。本制度适用于物业公司内所有采购活动，包括物资采购、设备采购、工程采购等。

　　2.采购政策与目标

　　2.1 物业公司的采购政策是公开、公平、公正的原则。

　　2.2 采购目标是通过有效的供应商管理和采购流程管理，实现采购的高质量、高效率和低成本。

　　3.采购组织与职责

　　3.1 确立采购领导小组，负责制定和监督采购政策、制度和流程。

　　3.2 设立采购部门，负责具体采购活动的执行、管理和监督。

　　3.3 确定采购员的职责，包括采购计划、采购准备、供应商筛选、采购合同签订等。

　　4.采购流程

　　4.1 采购需求发布：根据业务部门需求，编制采购需求计划，并发布采购需求公告。

　　4.2 供应商筛选：采用公开招标、邀请招标或询价等方式进行供应商筛选，并组织供应商评审。

　　4.3 投标评审：对符合要求的供应商进行投标评审，根据评审结果确定中标供应商。

　　4.4 合同签订：与中标供应商签订合同，明确采购的内容、价格、交付周期等相关条款。

　　4.5 供应商管理：建立供应商评价制度，定期对供应商进行评价，根据评价结果决定是否继续合作。

　　4.6 采购执行：监督采购过程中的交付、支付等环节，确保采购过程的完整性和合规性。

　　4.7 采购结算：根据合同约定，及时结算采购款项，并保留相关凭证和文件。

　　5.采购合同管理

　　5.1 建立采购合同档案，包括合同备案、合同变更、合同履行、合同结算等各个环节的文件和凭证。

　　5.2 对采购合同进行审查，确保合同的合法性和有效性。

　　5.3 监督合同履行情况，及时处理合同履行中的问题。

　　5.4 完成合同结算工作，确保采购款项的及时支付和凭证的妥善保管。

　　6.供应商管理

　　供应商管理是物业公司采购管理中的一个重要环节，其目的是建立和维护长期合作的供应商关系，以确保物业公司获得高质量、可靠且具有竞争力的供应商资源。

　　6.1供应商评选和筛选

　　6.1.1制定供应商评价指标体系，包括供应商的信誉度、产品质量、交货准时性、客户反馈等方面。

　　6.1.2 建立供应商数据库，实时更新和搜集供应商的相关信息。

　　6.1.3 根据需求，发布供应商招标公告或发出邀请函。

　　6.1.4 对报名的供应商进行评审，确定符合要求的供应商候选名单。

　　6.2供应商评估和选择

　　6.2.1 进行供应商现场考察，了解其生产能力、品质控制、设备水平等情况。

　　6.2.2 对供应商进行评估，根据评估结果确定中选供应商。

　　6.2.3 与中选供应商进行谈判，确定合作细节和合同条款。

　　6.2.4 签订供应商协议或合同，明确双方权责和合作方式。

　　6.3供应商绩效评估与管理

　　6.3.1 建立供应商绩效评估体系，包括对供应商交货准时性、产品质量、售后服务等方面进行评估。

　　6.3.2 定期对供应商进行绩效评估，与供应商进行沟通和反馈。

　　6.3.3 根据评估结果，对绩效不合格的供应商采取相应的处理措施，包括警告、限制采购、解除合作等。

　　6.4供应商合作与发展

　　6.4.1 建立供应商信息管理系统，全面了解供应商的变动情况和发展动态。

　　6.4.2 与供应商建立积极的合作关系，加强沟通与协作。

　　6.4.3 定期举办供应商会议，分享公司需求和采购计划，共同探讨解决方案。

　　6.4.4 鼓励供应商不断创新和提升，支持其技术改进和产品升级。

　　6.5供应商退出管理

　　6.5.1 对于长期合作的供应商，应提前进行退出沟通和准备工作。

　　6.5.2 建立退出管理制度，确保供应商退出过程的顺利进行。

　　6.5.3 在供应商退出后，及时寻找替代供应商，保障采购的`连续性。

　　7.质量的把控

　　质量把控是物业公司采购管理中的重要环节，确保所采购的物品和服务符合公司的要求和标准。

　　7.1设定明确的采购标准和要求

　　确定所采购物品或服务的技术规格、性能要求、质量标准等，包括产品的外观、功能、性能、可靠性、耐久性等方面的要求。

　　7.2与供应商建立质量控制机制

　　与供应商合作时，应明确双方义务和责任，建立质量控制机制，确保供应商能够满足公司的质量要求。例如，可以要求供应商提供质量保证书、产品质量检验报告等。

　　7.3 内部验收和抽样检验

　　在收到所采购的物品或服务之后，进行内部验收和抽样检验，检查是否符合采购标准和要求。可以制定相应的验收标准和检验方法，确保物品和服务的质量达到预期。

　　7.4建立供应商绩效评估体系

　　对供应商的质量绩效进行评估，包括交货准时性、产品质量、售后服务等方面，依据评估结果对供应商进行排名和分类，从而能够及时发现和处理供应商质量问题。

　　7.5建立质量投诉处理机制

　　建立质量投诉处理流程和机制，对于接收到的质量投诉及时进行处理和调查，并采取相应的纠正措施，以减少类似问题的发生，并提高采购质量。

　　7.6建立反馈机制和持续改进

　　建立与供应商的持续沟通和反馈机制，及时向供应商反馈质量问题，要求供应商采取纠正措施。同时，也要及时总结和分析采购过程中出现的质量问题，并制定相应的改进措施，提高采购质量的稳定性和可靠性。

　　8.采购绩效评估

　　8.1 建立采购绩效评估指标体系，包括供应商绩效、采购效率和采购成本等方面。

　　8.2 定期对采购绩效进行评估，并向相关部门和领导小组报告评估结果。

　　8.3 根据评估结果，及时调整采购策略和管理措施，提高采购绩效。

　　9.违规处理与监督

　　9.1 建立采购违规处理机制，对采购活动中的违规行为进行严肃处理。

　　9.2 加强采购活动的监督和检查，发现并纠正采购中存在的问题。

　　9.3 设立投诉举报渠道，接受员工和供应商的举报，并及时处理。

　　10.培训与沟通

　　10.1 对采购人员进行培训，提高其采购知识和技能。

　　10.2 定期召开采购工作会议，交流经验、解决问题，提升采购效能。

　　10.3 向员工和供应商广泛宣传公司的采购政策和制度，增强采购的透明度和可操作性。

　　11.附则

　　11.1 本制度由物业公司领导小组负责解释和修订。

　　11.2 本制度自发布之日起生效，废止之前的任何采购管理制度。

　　11.3 本制度的解释权归物业公司所有。

物业管理制度11

　　1、凡入库物料，需根据进仓单进行数量、外观、技术资料和品质的检查、清点，对缺损和不合格物料，应及时在进仓单内说明。

　　2、物料入库后要及时登帐、立卡、建立物料档案，帐卡物要经常核对，做到帐物相符。如发现备料不足或缺损要查明原因提出书面报告。

　　3、入库物料要尽量合理堆垛，定量存放，过目成数，做到不歪不倒，搬运方便和安全不受损坏。

　　4、应做好仓库的门窗和库存物料的'保管和安全防患工作，要经常检查、维护、保养、保证物料不变形、不受损、不变质。

　　5、仓库内严禁吸烟和火种入内。对存放库内的贵重、易燃或挥发性化工物料，要定期重点检查和防护。

　　6、物料出库或领用均要按物料出仓单内容填写好出仓物料品名、规格、数量、经办清出库或领用交接手续后，方可发料。

　　7、物料出仓后，仓管人员要及时清理库房，整理货垛，搞好库内整洁，并及时凭出仓单上所发的物料登销帐卡。

　　8、非本单位或本单位非有关人员，未经仓管人员许可严禁进入仓库，仓管人员所管理的仓库锁匙亦不准任意交他人保管或开启。

　　9、出库物料一般要成套领发，对散件及包装好的散装部件，应分别附有标明物料品名、规格的标签。属配件的，还应标记“备品备件”文号。

　　10、任何负责物料运输的公司，在运送途中应确保货物的安全和完好。特殊和贵重物料仓管人员应随车押运，做到接运及时、超卸安全、交接准确。

　　11、对回收剩余或废旧的物料，仓管人员应负责将所回收的物料分类收存保管，并在入库时亦应办理进仓手续，另立帐册及时进行登帐。

物业管理制度12

　　1.目的

　　规范消防泵房的日常管理，确保泵房设备正常运行。

　　2.适用范围

　　适用于公司各项目消防泵房的`日常管理。

　　3.职责

　　3.1工程主管负责消防泵房日常管理工作的督导与检查。

　　3.2工程技工负责消防泵房的巡检和日常管理工作。

　　4.工作程序

　　4.1消防泵房钥匙由工程部负责管理，交接班时做好钥匙交接。

　　4.2消防泵房内各设备开关、阀门、管线、单体设备标识清晰，管道颜色标识为红色，水流流向标识正确，处于维修过程中的相关设备应悬挂警示标识。设备管线阀门密封良好、无“跑、冒、滴、漏”现象。

　　4.3消防泵房内至少应配备2具2公斤手提式ABC火器和一只应急照明灯。灭火器压力正常，应急照明灯能保证随时启用。

　　4.4控制柜等重要设备上端如有排污管线，应在该设备上方设置喇叭口、挡板等防水设施。

　　4.5室内定期投放鼠药、放置粘鼠板，有效控制鼠害。

　　4.6工程技工应熟悉消防泵房设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。非工程部人员，任何人不得触碰、操作室内任何设备。

　　4.7工程技工每周巡视消防泵房中的消防水泵控制柜，观察控制柜各指示灯及仪表显示是否正常

　　4.8每周检查消防泵、喷淋泵以及供水管线，保证各类消防水泵能在任意时间随时启动；各阀门处于常开或常闭状态，标识清晰准确。止回阀、管线、泵体无泄漏。

　　4.9消防泵房地面及设备外表保持清洁无灰尘；室内物品排放整齐；严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

　　4.10消防泵房内严禁动火，如因工作需要，须经物业服务中心经理批准，并做好消防措施。

物业管理制度13

　　房屋设备管理是充分发挥房屋使用功能的保障；是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的措施；是推动房屋建筑设备现代化的动力；是为业主提高经济效益，实现物业保值、增值的重要手段。有关资料表明，较高档次建筑设备投资已达到工程总投资的70％，所以物业设备的管理是物业管理的基础之一。若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使企业甚至国家遭受重大的经济损失。因此，如何提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行，节能降耗，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

　　一、东南·豪门世家物业项目概况

　　东南·豪门世家物业项目地处泉州市南安水头经济文化中心商业圈（市民广场），是南安市水头镇高档的商住结合高层建筑。建筑面积11.8万平方米，高度70米，地下1层，地上20层，由4幢21层的楼宇组成，主要由住宅、商业商场（商业步行街）、地下停车场三部分组成。20xx年7月竣工交付投入使用，住户540户，业主入伙交房率接近98%，商场店铺出租率已经达到了100%。东南·豪门世家物业项目的特点是：楼层户数多（每层8户），功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。东南·豪门世家物业项目机电设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求也相对较高。东南·豪门世家小区除设有中央空调系统，给排水、排污系统，高低压供电系统，门禁对讲系统，电梯系统，还设有楼宇监控系统，通信系统，办公、保安、消防系统。

　　二、物业项目中设备管理的重要性

　　作为物业服务企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设备一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。同时，若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的'经济损失。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

　　三、设备管理的内容

　　1、组织管理。包括设备管理工作目标的确定和开展，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

　　2、设备前期管理。包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。

　　3、设备固定资产管理。包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。

　　4、设备使用与维护管理。包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。

　　5、设备修理管理。包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及设备配件管理等。

　　6、设备状态管理。包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。

　　7、设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

　　8、动力设备（管网）管理。包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。

　　9、设备经济管理。包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

　　10、设备信息系统管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。

　　四、做好设备管理应具备的基本条件

　　目前，物业服务企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备进行有效地综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业服务企业解决制约其发展的重要环节。

　　（一）树立现代化的科学管理思想

　　设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。

　　（二）完善设备管理组织和管理制度

　　根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

　　（三）采用先进的设备管理方法

　　推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高设备管理水平；应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。

　　（四）使用先进的设备管理工具

　　根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设备信息管理水平，采用先进的设备诊断仪器对连续运行的设备进行自动检测和控制，在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。

　　五、现代化设备带来新问题的解决措施

　　现代化设备在东南·豪门世家小区的大量使用，使物业服务企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况。比如，工程技术人员流动性大，素质水平参差不齐，对物业管理行业了解不深，积极性不高，在客户报修服务中，客户满意度较低，同时体现出设备管理体制不完善。还有，设备管理的基础资料不全，在维修保养设备时因没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响服务质量；现代化设备的大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大等等，面对新问题，东南·豪门世家小区采取了如下解决对策：

　　（一）建立先进的设备管理体制。按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点等各种因素，实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

　　（二）保证良好的设备运行环境和工作环境。比如干净整洁的环境卫生。在整个设备层内无垃圾、无污渍、无杂物、无粉尘，所有设备、管道、控制柜（箱）内无积尘。良好的环境照明。设备层到处是明亮如白昼，设施设备的运行情况和运行状态一目了然，设施设备的初期故障一眼可见。合理的环境温度和湿度。管道无锈蚀，所有管道、阀门无漏水、渗水、滴水、冒水、地面无积水。

　　（三）建立完善的设备管理规章制度。设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

　　（四）做好设备管理的基础资料工作。基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代化手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：设备的原始档案、设备卡片及设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料，即竣工图、系统图等。

　　（五）做好供电安全保障工作。东南·豪门世家物业项目通过对变配电设备供电安全隐患进行检查、整改，使变配电设备达到完好性，保障设备“安全、可靠、经济、合理”地运行。

　　（六）做好设备运行节能管理。东南·豪门世家小区通过减少能量消耗、更新设备、有计划的维修保养及运行管理等措施，达到了节能降耗的目的。

　　近十年来，我国城市现代化建设突飞猛进，各种商业楼宇、金融中心、豪华住宅如雨后春笋，使得物业管理这一新兴的服务行业面临繁杂的现代化管理问题，特别是设备管理，其管理水平将直接反映一个城市的管理能力，反映我国物业管理现代化的程度，我们的物业现代化管理任重道远。

物业管理制度14

　　一、总则

　　1、对讲机的使用频道由公司统一设定,任何部门(人)因工作需要更改通讯频道或因特殊原因需要增设临时使用频道,必须报经行政部批准后方可实施。否则将追究相关人员的责任。

　　2、原则上对讲机由行政部统一管理,各部门领用对讲机应到行政部办理领用登记手续。

　　3、部门领用的对讲机使用分布状况应报行政部备案。

　　二、对讲机的保管维修与使用

　　1、对讲机的.维修

　　1.1正常损坏,交行政部统一维修。

　　1.2因保管不当,造成丢失、灭失或人为损坏无法修复,由使用部门(人)按原采购价格予以赔偿。

　　1.3因保管、使用不当,造成受潮或附件人为损坏,其维修费用由使用部门(人)承担。

　　1.4电池使用年限为18个月,天线、挂件、配件使用年限为1年。

　　1.5对讲机维修时间超过1天,行政部应提供备用设备给使用部门,以确保工作正常开展。

　　2、对讲机使用人员不得利用对讲机进行工作以外的联络(包括聊天、嬉闹等)。一经发现,每次罚款50元。

　　3、对讲机发生故障后,应立即报修,因延误工作,将追究使用人员的责任。

　　4、对讲机使用要求

　　4.1上班后即刻打开对讲机,保证对讲机通信正常。

　　4.2对讲机不要暴露于太阳直射处或热源附近。

　　4.3不要将对讲机放在多尘、潮湿处或不稳定物体的表面。

　　4.4对讲机电池每次充电不得超过12小时。

　　4.5如发现对讲机通信异常、异味或冒烟,应立即关掉电源,卸下电池。

　　4.6禁止在爆炸性环境中(可燃气体、粉尘、可燃烟尘)操作对讲机。

　　4.7车辆加注燃料或加油站停车时,关掉对讲机电源,停止使用。

　　4.8每天早晨更换电池进行充电,以确保对讲机的正常使用。

　　4.9使用对讲机注意文明用语,避免谈及与工作无关的内容。

　　4.10不得擅自打开对讲机进行维修。

　　4.11下班时,要将对讲机放在指定位置或妥善保管,不准自行带回家。

　　三、对讲机呼叫或应答规范用语及代号

　　1、对讲机规范用语

　　甲:×××呼叫……楼面(…区域)×××。

　　乙:×××收到,请讲。

　　甲:通话内容……,×××是否收到

　　乙:内容不清,请重复。

　　甲:通话内容……,×××是否收到

　　乙:×××收到。

　　甲:通话完毕。

　　2、代号

　　1号--上厕所2号--吃饭3号--喝茶

　　4号--一般事件5号--紧急事件6号--特别事件

　　7号--休息8号--换岗人员未到9号--火警

　　3、通话注意事项

　　3.1对讲机使用必须严格遵守对讲机规范用语。

　　3.2使用对讲机时语言简明、清晰、礼貌,以便提高工作效率。

　　3.3对讲机只能用于工作用途,不得谈论与工作无关之事。

　　3.4通话时不得使用粗鲁、谩骂及不文明语言,否则一经查实,予以处罚。

　　3.5通话时,呼叫和应答应选择僻静处。除非情况特殊,任何持机人员不得在人员密集处大肆通话。

　　3.6对讲机的音量应调至适量,即可收到讯息,又不会影响周围客户。

物业管理制度15

　　xx农贸市场物业管理运行机制

　　为保障物业管理机构高效运作，必须建立一个有效的管理运行机制。

　　管理运作机制图

　　1.质量监管机制

　　质量监管机制是在建立一整套有xx物业管理特色的质量管理体系的基础上，根据iso9001(20xx版)质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。

　　按xx物业制定的各项管理指标和创优方案，xx农贸市场管理处各职能管理人员将按照质量监管体系的要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和效率。

　　2.协调机制

　　协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。

　　(1)行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

　　(2)竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

　　(3)舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的.。

　　(4)管理者的凝聚力，具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力，这是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

　　3.激励机制

　　激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。

　　(1)管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工作、明确奖罚。

　　(2)实施奖金破格晋级制度，调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

　　(3)依据管理、管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业户提供优质服务。

　　4.监督机制